Kto zapłaci za balkon i wymianę wodomierza? Wspólnoty czekają na dużą zmianę

Pęknięta płyta balkonowa i wodomierz do wymiany to dwa najczęstsze powody sąsiedzkich awantur w polskich blokach. Właściciel mieszkania twierdzi, że to sprawa wspólnoty, zarząd odpowiada, że balkon należy do lokalu, a spór kończy się albo w sądzie, albo w wieloletnim impasie. Rządowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma ten spór rozstrzygnąć raz na zawsze, a przy okazji zmienia zasady głosowania nad uchwałami. Rada Ministrów ma zająć się nim w trzecim kwartale tego roku.

Balkon, czyli spór o kilkanaście tysięcy złotych

Problem z balkonami wynika z tego, że ustawa o własności lokali nigdy nie rozstrzygnęła ich statusu wprost. Orzecznictwo wypracowało zasadę mieszaną, ale każda wspólnota interpretowała ją po swojemu, a spór wracał przy każdym remoncie elewacji.

Projekt porządkuje to według prostego kryterium: co jest konstrukcją i częścią bryły budynku, to należy do wszystkich, a co służy wyłącznie właścicielowi lokalu, to jego sprawa. Płyta balkonowa, izolacja przeciwwilgociowa, balustrada oraz elementy elewacji trafiają do nieruchomości wspólnej. Powierzchnia użytkowa i sposób jej wykorzystania zostają przy mieszkaniu.

Konsekwencja finansowa jest bardzo namacalna. Naprawa skorodowanej płyty balkonowej albo wymiana balustrady w bloku z lat siedemdziesiątych to koszt liczony w tysiącach złotych na jeden balkon. Do tej pory właściciel często słyszał, że to jego problem. Po zmianie taki wydatek co do zasady pokryje fundusz remontowy, czyli wszyscy właściciele proporcjonalnie do udziałów.

Wodomierze przechodzą na stronę wspólnoty

Druga zmiana wygląda technicznie, a dotyczy każdego mieszkania w kraju. Projekt przesądza, że urządzenia pomiarowe, czyli wodomierze, ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania, stanowią część nieruchomości wspólnej.

Brzmi niewinnie, dopóki nie przypomnimy sobie, że wodomierze podlegają obowiązkowej legalizacji co pięć lat, a ciepłomierze co pięć lat od daty legalizacji pierwotnej. W stukilkudziesięciolokalowym budynku to cykliczna operacja logistyczna i wydatek, który do tej pory bywał przerzucany na właścicieli indywidualnie, często w bardzo różnym trybie i po bardzo różnych stawkach.

Po zmianie ciężar organizacyjny i finansowy spoczywa na wspólnocie. Dla pojedynczego właściciela to najczęściej oszczędność czasu i pewność, że wymiana zostanie zrobiona w terminie. Dla wspólnoty to nowa, stała pozycja w budżecie, którą trzeba uwzględnić w zaliczkach. Warto o tym pamiętać, bo koszty nie znikają, tylko zmieniają adresata i zwykle wracają w miesięcznej opłacie.

Jest też wymiar praktyczny, o którym rzadko się mówi. Kiedy liczniki należą do wspólnoty, łatwiej wyegzekwować dostęp do lokalu w celu odczytu czy wymiany oraz utrzymać jednolity standard urządzeń w całym budynku. To z kolei ogranicza spory o rozliczenia, które w wielu wspólnotach są stałym punktem każdego zebrania. Zarządcy, którzy chcą zrozumieć swój zakres obowiązków po zmianie, znajdą szerszy kontekst w naszym omówieniu tego, jakie ma obowiązki i uprawnienia zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Koniec paraliżu decyzyjnego

Najbardziej praktyczna zmiana dotyczy jednak czegoś zupełnie innego niż beton i liczniki. Chodzi o sposób podejmowania uchwał.

Dziś uchwała w trybie indywidualnego zbierania głosów wymaga bezwzględnej większości wszystkich udziałów w nieruchomości. To oznacza, że każda osoba, która nie zagłosowała, faktycznie głosuje przeciw. W dużych wspólnotach, gdzie część lokali stoi pusta, należy do spadkobierców albo do inwestorów mieszkających w innym mieście, zebranie takiej większości bywa niewykonalne. Skutek jest taki, że wspólnota nie może przegłosować nawet oczywiście potrzebnego remontu.

Projekt zmienia zasadę: przy głosowaniu indywidualnym i mieszanym wystarczy zwykła większość oddanych głosów. Bierność przestaje być głosem sprzeciwu. To zmiana, która realnie odblokuje setki wspólnot, choć niesie też ryzyko, że o dużych wydatkach zdecyduje aktywna mniejszość właścicieli.

Zestawienie redakcyjne na podstawie założeń rządowego projektu nowelizacji ustawy o własności lokali. Projekt nie został jeszcze uchwalony, a jego treść może ulec zmianie w toku prac.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 30.08.2026W Polsce może brakować 400 tysięcy miejsc dla studentów. Prywatne akademiki dopiero rozkręcają skalę

Rękojmia, czyli koniec zbierania podpisów po sąsiadach

Osobny wątek dotyczy nowych budynków i wad, które ujawniają się po odbiorze. Dziś, gdy przecieka garaż podziemny albo elewacja odchodzi płatami, wspólnota nie może po prostu pozwać dewelopera. Roszczenia z rękojmi przysługują poszczególnym nabywcom lokali, więc zarząd musi zbierać od nich cesje. Wystarczy kilku właścicieli, których nie da się namierzyć, żeby sprawa utknęła.

Projekt daje wspólnocie możliwość wytoczenia powództwa na rzecz właścicieli lokali. To rozwiązanie techniczne, ale jego znaczenie jest duże, bo skraca drogę od stwierdzenia wady do postępowania sądowego z lat do miesięcy. W praktyce oznacza silniejszą pozycję negocjacyjną wobec dewelopera już na etapie zgłoszenia usterki.

Kiedy przepisy mogą wejść w życie

Tu potrzebna jest wyraźna uwaga: to na razie projekt, a nie obowiązujące prawo. Dokument został opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji w styczniu 2026 roku i przygotował go resort odpowiedzialny za gospodarkę. Pierwotnie zakładano przyjęcie przez Radę Ministrów w połowie roku, ale termin przesunął się i obecnie mówi się o trzecim kwartale 2026 roku.

Po przyjęciu przez rząd projekt trafi do Sejmu, gdzie jego treść może się jeszcze zmienić, a następnie potrzebuje podpisu prezydenta i okresu vacatio legis. Realistycznie rzecz biorąc, wspólnoty powinny planować budżety na 2027 rok z uwzględnieniem nowych obowiązków, ale nie warto przebudowywać regulaminów, dopóki ustawa nie zostanie opublikowana w Dzienniku Ustaw.

Dla wspólnot z zaległościami zmiany mają jeszcze jeden wymiar. Łatwiejsze przegłosowanie uchwały oznacza szybsze decyzje o windykacji i o podwyżce zaliczek, co bywa jedynym wyjściem, gdy budżet się nie domyka. Opisywaliśmy wcześniej, jakie kroki wchodzą w grę, gdy pojawia się zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej i kto ponosi za nie odpowiedzialność.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy po zmianie wspólnota zapłaci za remont mojego balkonu?

Według projektu tak, ale tylko w części konstrukcyjnej. Płyta balkonowa, izolacja, balustrada i elementy elewacji mają należeć do nieruchomości wspólnej, więc ich naprawa obciąży fundusz remontowy. Wykończenie posadzki, meble i sposób korzystania z balkonu pozostają sprawą właściciela lokalu.

Kto będzie płacił za legalizację i wymianę wodomierzy?

Projekt przenosi urządzenia pomiarowe do nieruchomości wspólnej, więc montaż, wymiana, utrzymanie i legalizacja mają być obowiązkiem wspólnoty. Koszt w praktyce i tak poniosą właściciele, ale zbiorczo, przez zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a nie indywidualnie.

Na czym polega zmiana zasad głosowania?

Dziś przy indywidualnym zbieraniu głosów uchwała wymaga bezwzględnej większości wszystkich udziałów, więc brak głosu działa jak sprzeciw. Projekt przewiduje, że wystarczy zwykła większość oddanych głosów, co ma zakończyć sytuacje, w których bierność właścicieli blokuje potrzebne decyzje.

Czy nowe przepisy już obowiązują?

Nie. To rządowy projekt opublikowany w styczniu 2026 roku, który czeka na przyjęcie przez Radę Ministrów planowane na trzeci kwartał tego roku. Następnie trafi do Sejmu, więc jego ostateczna treść i termin wejścia w życie mogą się jeszcze zmienić.

Co zmienia się w dochodzeniu wad od dewelopera?

Wspólnota ma zyskać możliwość wytoczenia powództwa z tytułu rękojmi na rzecz właścicieli lokali. Dziś zarząd musi najpierw zebrać cesje roszczeń od poszczególnych nabywców, co przy dużych budynkach potrafi zablokować sprawę na lata.

Powiązane artykuły:

• Zarządca wspólnoty mieszkaniowej: obowiązki, uprawnienia i odpowiedzialność
• Zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej: co robić jako właściciel lub zarząd?
• Najem krótkoterminowy 2026. Czy wspólnota może zakazać Airbnb w bloku?

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opiera się na publicznie dostępnych założeniach rządowego projektu nowelizacji ustawy o własności lokali, opublikowanego na stronach Rządowego Centrum Legislacji w styczniu 2026 roku. Projekt nie został uchwalony, a jego treść może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych. W indywidualnych sprawach warto skonsultować się z prawnikiem lub licencjonowanym zarządcą. Zdjęcie ilustracyjne: Unsplash.