Ile metrów mieszkania kupisz za pensję w 2026 roku? Polska podzielona

Jest takie proste pytanie, które mówi o rynku mieszkaniowym więcej niż niejeden rozbudowany raport. Ile metrów nowego mieszkania da się kupić za jedną przeciętną pensję? Najnowsze dane za pierwszy kwartał 2026 roku nie pozostawiają złudzeń. Odpowiedź brzmi: zaskakująco mało, a do tego bardzo różnie w zależności od tego, gdzie mieszkamy.

Mniej niż metr za pensję

W pierwszym kwartale 2026 roku przeciętne wynagrodzenie pozwalało kupić od 0,59 do 0,85 metra kwadratowego nowego mieszkania. To znaczy, że nawet w najtańszych dużych miastach za całą miesięczną pensję nie kupimy nawet jednego metra powierzchni. Trzeba na niego pracować dłużej niż miesiąc, i to licząc całe wynagrodzenie, bez odkładania choćby złotówki na życie.

Ta proporcja, w której cena metra mniej więcej odpowiada miesięcznej pensji brutto, utrzymuje się w Polsce z grubsza od dekad. W największych miastach bywa jednak znacznie gorsza, bo ceny rosły tam szybciej niż wynagrodzenia.

Miasto po mieście

Różnice między ośrodkami są dziś naprawdę duże. Tak wygląda dostępność nowych mieszkań mierzona liczbą metrów za przeciętną pensję:

• Warszawa: około 0,59 metra, najgorszy wynik w kraju,
• Gdańsk: około 0,61 metra,
• Poznań: około 0,69 metra,
• Kraków: około 0,71 metra,
• Łódź: około 0,76 metra,
• Katowice: około 0,85 metra, najlepszy wynik wśród dużych miast.

Warszawa po raz kolejny zamyka stawkę. Stolica jest tak droga, że przeciętny kupujący musi się liczyć z tym, że za miesięczną pensję dostanie wyraźnie mniej niż dwie trzecie metra. Na drugim biegunie są Katowice, gdzie relacja cen do zarobków wypada najkorzystniej spośród analizowanych miast.

Skąd te różnice

Powód jest dwojaki. Z jednej strony mamy poziom cen, który w Warszawie i Krakowie bije kolejne rekordy. Z drugiej liczy się lokalny rynek pracy. W Katowicach czy Łodzi wynagrodzenia w relacji do cen mieszkań wypadają korzystniej, więc dostępność rośnie, mimo że nominalnie pensje nie są tam najwyższe w kraju.

To pokazuje, dlaczego średnia krajowa robi się coraz mniej użyteczna. Pisaliśmy o tym szerzej w tekście o tym, że średnia cena mieszkania staje się niemal pustym pojęciem. Rynek rozjeżdża się na osobne światy, a jeden wskaźnik dla całej Polski coraz słabiej opisuje realną sytuację konkretnego kupującego.

Czy jest jakaś dobra wiadomość

Trochę tak. Choć metr wciąż kosztuje fortunę, dostępność w niektórych miastach lekko się poprawia. Wynagrodzenia rosną, a ceny w części lokalizacji przestały pędzić w górę, a miejscami wręcz lekko korygują. Dla osób kupujących pierwsze mieszkanie oznacza to, że za tę samą pensję da się dziś kupić nieco większy metraż niż jeszcze dwa lata temu. To poprawa powolna i nierówna, ale realna.

Pełniejszy obraz cen daje analiza danych transakcyjnych, którą znajdziesz w naszym przeglądzie tego, ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Polsce. Widać tam wyraźnie, że to właśnie segment premium najmocniej zawyża statystyki w największych miastach, czego najlepszym przykładem są najdroższe mieszkania w Warszawie, gdzie metr potrafi kosztować nawet kilkanaście razy więcej niż przeciętna pensja.

Co z tego wynika

Dla kogoś, kto planuje zakup, kluczowy jest wniosek, że liczy się lokalizacja, a nie krajowa średnia. Te same pieniądze dają w Katowicach prawie półtora raza większy metraż niż w Warszawie. Jeśli praca i życie nie przywiązują nas na sztywno do jednego miasta, sama zmiana lokalizacji potrafi zrobić większą różnicę dla portfela niż lata oszczędzania na wkład własny.