Wojna cenowa deweloperów. W tych miastach najłatwiej dziś o rabat

Polski rynek pierwotny wszedł w fazę, której deweloperzy nie znali od lat. Liczba gotowych, ale wciąż niesprzedanych mieszkań rośnie z miesiąca na miesiąc, a kupujący po długim okresie pośpiechu odzyskali coś cennego: czas i argumenty do negocjacji. W kilku miastach rywalizacja o klienta zrobiła się na tyle ostra, że można już mówić o cichej wojnie cenowej.

Rośnie góra gotowych mieszkań

Mechanizm jest prosty. Przez ostatnie kwartały deweloperzy kończyli inwestycje rozpoczęte jeszcze w czasie wysokiego popytu, a tymczasem chęć zakupu wyraźnie osłabła. Efekt to rosnący zapas mieszkań gotowych do odbioru, czyli takich, do których można się wprowadzić od ręki. Dla sprzedających to sytuacja niewygodna, bo każdy miesiąc utrzymywania pustego lokalu kosztuje. Dla kupujących to z kolei sygnał, że warto rozmawiać o cenie.

Nie wszędzie wygląda to tak samo. Najwięcej do powiedzenia mają nabywcy tam, gdzie podaż wyraźnie przewyższa popyt. To efekt uboczny tego, że popyt na mieszkania wyraźnie wyhamował, a oferta z poprzednich lat dopiero teraz trafia na rynek w pełnej skali.

Cięcie cenników? Raczej ukryte obniżki

Tu zaczyna się najciekawsza część. Wysokie koszty gruntów, materiałów i wykonawstwa sprawiają, że deweloperzy niechętnie tną ceny wprost. Zamiast tego stosują strategię, którą najlepiej opisać jako ukryte obniżki. Klient nominalnie płaci tyle, ile widnieje w cenniku, ale dostaje znacznie więcej w pakiecie.

Najczęściej spotykane ustępstwa w 2026 roku to:

• wykończenie pod klucz w cenie mieszkania,
• miejsce postojowe lub komórka lokatorska gratis,
• harmonogram płatności 20/80, czyli niewielka wpłata na start i reszta dopiero przy odbiorze,
• odroczenie płatności do końca roku albo bonus za szybką decyzję.

W projektach z dużym zasobem niesprzedanych lokali realne upusty sięgają od 5 do nawet 15 procent wartości mieszkania, jeśli policzyć wszystkie dodatki łącznie. To pieniądze, których jeszcze rok temu kupujący zwyczajnie nie zobaczyli.

Gdzie najłatwiej wynegocjować rabat

Pole do negocjacji jest największe w dzielnicach o dużej intensywności zabudowy deweloperskiej. W Warszawie to między innymi Ursus, Białołęka czy daleka Wola, gdzie inwestycji wyrosło tyle, że klienci mogą przebierać w ofertach. Tam ceny w 2026 roku mogą się nawet lekko obniżać, a korekta rzędu 2 do 4 procent przestała być rzadkością.

Różnice widać też między miastami. Gdańsk notuje jeden z najmocniejszych wzrostów na rynku pierwotnym, około 5,35 procent rok do roku, podczas gdy Wrocław zaliczył spadek o 2,48 procent. To prawie osiem punktów procentowych rozjazdu między dwoma dużymi ośrodkami, co najlepiej pokazuje, że jednej wspólnej tendencji dla całej Polski już praktycznie nie ma.

Ceny wciąż wysokie, ale rozjazd rośnie

Mimo presji na rabaty poziom cen pozostaje wysoki. Najtaniej nowe mieszkania kupimy w Łodzi, około 9 758 złotych za metr. Na drugim biegunie są Warszawa, gdzie metr kosztuje średnio 16 475 złotych, oraz Kraków z ceną około 15 384 złotych. Co ważne, mieszkania gotowe do odbioru zwykle trzymają najwyższe stawki, bo klienci są skłonni dopłacić za to, że unikają ryzyka i kosztów długiego oczekiwania na budowę. Pełny obraz daje zestawienie danych transakcyjnych w naszym przeglądzie tego, ile naprawdę kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Polsce.

Co to oznacza dla kupującego

Wniosek jest dość optymistyczny dla osób z gotówką lub zdolnością kredytową. Po raz pierwszy od dawna to kupujący ma silniejszą pozycję, a sam cennik bywa jedynie punktem wyjścia do rozmowy. Warto pytać o gotowe lokale, porównywać pakiety dodatków i nie bać się negocjacji, bo deweloper z dużym zapasem mieszkań często woli ustąpić, niż dalej utrzymywać pusty metraż.

Trzeba jednak pamiętać, że za chłodzeniem rynku stoi też ostrożność samych firm. Liczba nowych budów wyraźnie spadła, co opisaliśmy w analizie hamowania deweloperów na rynku mieszkań. Mniej startujących inwestycji oznacza, że za rok czy dwa oferta gotowych mieszkań może się skurczyć, a wtedy przewaga negocjacyjna znów przejdzie na stronę sprzedających. Dla kogoś, kto planuje zakup, obecny moment bywa więc lepszy, niż się wydaje.