Fundusze wchodzą na rynek najmu. Mieszkań na wynajem buduje się jednak coraz mniej

Najem instytucjonalny, czyli mieszkania budowane i zarządzane przez wyspecjalizowane fundusze, rośnie w Polsce z roku na rok. Paradoksalnie jednak liczba lokali, które powstają z myślą wyłącznie o wynajmie, gwałtownie spada. Ten rozdźwięk dobrze pokazuje, w którą stronę zmierza polski rynek najmu i dlaczego najemcy nie powinni spodziewać się szybkiej rewolucji.

Czym jest najem instytucjonalny

Sektor PRS, od angielskiego Private Rented Sector, to mieszkania na wynajem należące nie do prywatnych właścicieli, lecz do dużych podmiotów, najczęściej funduszy inwestycyjnych. Takie lokale wynajmuje się na podstawie przejrzystych umów, często na dłuższy czas, a obsługą najemcy zajmuje się profesjonalny zarządca. To model dobrze znany w Europie Zachodniej, w Polsce wciąż młody, ale szybko rosnący.

Oferta PRS odpowiada przede wszystkim na potrzeby osób mobilnych zawodowo, młodszych i tych, którzy świadomie odkładają zakup własnego mieszkania. Dla nich elastyczność i brak wieloletniego zobowiązania kredytowego bywają ważniejsze niż posiadanie lokalu na własność.

Budowa mieszkań na wynajem mocno hamuje

Tu zaczyna się paradoks. Choć zainteresowanie najmem instytucjonalnym rośnie, mieszkań budowanych specjalnie pod wynajem powstaje coraz mniej. W ciągu dwunastu miesięcy do kwietnia 2026 roku w Polsce rozpoczęto budowę zaledwie około 423 lokali z przeznaczeniem na wynajem. To spadek o niemal połowę w skali roku i jedynie ułamek, około 0,3 procent, wszystkich mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów.

Skąd ta rozbieżność? Fundusze coraz częściej nie budują od zera, lecz kupują gotowe pakiety mieszkań od deweloperów, czasem całe budynki naraz. Z punktu widzenia statystyki takie lokale nie są liczone jako budowane na wynajem, bo formalnie powstają jako zwykłe inwestycje deweloperskie. Realny zasób mieszkań w rękach funduszy rośnie więc szybciej, niż sugerują dane o nowych budowach pod wynajem.

Co to oznacza dla najemców

Dla osób szukających mieszkania do wynajęcia rozwój PRS to z reguły dobra wiadomość. Profesjonalnie zarządzane lokale oznaczają przewidywalne warunki, jasne zasady i zwykle wyższy standard obsługi niż w przypadku najmu od prywatnego właściciela. Wadą bywają wyższe czynsze, bo fundusze celują często w segment premium.

Co istotne, rosnąca podaż mieszkań do wynajęcia w połączeniu z aktywnością funduszy wpływa na stawki. Po latach gwałtownych podwyżek czynsze wreszcie złapały oddech. Pisaliśmy o tym szerzej, pokazując, jak czynsze w dużych miastach wreszcie hamują, a w Warszawie nawet spadają.

Inwestor indywidualny kontra fundusz

Wejście dużych graczy zmienia też sytuację drobnych inwestorów, którzy od lat kupowali mieszkania pod wynajem. Z jednej strony muszą oni konkurować o najemcę z profesjonalnie zarządzanymi lokalami, z drugiej wciąż mają przewagę w postaci elastyczności i często niższych oczekiwań co do zysku. Najwyższą rentowność wciąż dają najmniejsze mieszkania, o czym pisaliśmy w tekście o rentowności najmu kawalerek i rosnącej roli funduszy.

Dla rynku oznacza to stopniową profesjonalizację. Najem przestaje być wyłącznie domeną osób, które odziedziczyły lub dokupiły jedno dodatkowe mieszkanie, a staje się realnym segmentem inwestycyjnym z udziałem dużego kapitału.

Podsumowanie

Polski rynek najmu wchodzi w fazę dojrzewania. Najem instytucjonalny rośnie, fundusze przejmują kolejne pakiety mieszkań, a najemcy zyskują bardziej przewidywalne warunki. Jednocześnie liczba lokali budowanych specjalnie pod wynajem spada, bo kapitał woli kupować gotowe inwestycje, niż stawiać je od podstaw. Efekt jest taki, że udział profesjonalnego wynajmu w rynku będzie rósł, ale powoli, a najem od prywatnych właścicieli jeszcze długo pozostanie w Polsce normą.

Zdjęcie: Pexels