Rynek mieszkań hamuje w większości miast. Warszawa i Trójmiasto jako jedyne notują wzrosty

Rynek nowych mieszkań w Polsce wyraźnie hamuje — po marcowym ożywieniu popytu kolejne miesiące przyniosły spadki sprzedaży w większości największych aglomeracji. Wyjątkami pozostają Warszawa i Trójmiasto, gdzie liczba zawartych transakcji wciąż rośnie — wynika z najnowszego raportu portalu RynekPierwotny.

Sprzedaż leci w dół. Katowice z koleiami najmocniej

Dane za maj 2026 roku pokazują wyraźne rozwarstwienie polskiego rynku mieszkaniowego. Wzrosty sprzedaży odnotowano jedynie w dwóch aglomeracjach:

• Warszawa: +3 proc. (do 1 488 mieszkań)
• Trójmiasto: +4 proc. (do 566 mieszkań)

We wszystkich pozostałych miastach liczba sprzedanych lokali spadła:

• Kraków: −14 proc.
• Poznań: −8 proc.
• Wrocław: −2 proc.
• Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia: aż −30 proc.

Eksperci tłumaczą ten trend przede wszystkim spadkiem zdolności kredytowej. Maj był trzecim z rzędu miesiącem, w którym kupujący mogli liczyć na mniejszy limit kredytowy. Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny wskazuje też, że część decyzji zakupowych przyspieszono już wcześniej — z obawy przed wzrostem kosztów kredytów hipotecznych po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie.

Podaż wciąż wysoka. To hamuje wzrost cen

Paradoksalnie, mimo słabszego popytu, deweloperzy nie ograniczają oferty. Na koniec maja liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży w największych miastach była wciąż bardzo duża:

• Warszawa — ok. 17,3 tys.
• Kraków — ok. 11,7 tys.
• Trójmiasto — ok. 11,7 tys.
• Wrocław — ok. 11,2 tys.

Duża podaż skutecznie ogranicza presję na wzrost cen — zauważają analitycy. W efekcie rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę stabilizacji, a dynamiczne podwyżki z lat 2023–2025 należą już do przeszłości.

Ile kosztuje metr kwadratowy? Ceny i mediany w miastach

Poniższa tabela przedstawia średnie ceny i mediany transakcyjne za metr kwadratowy mieszkania w poszczególnych aglomeracjach (stan na maj 2026):

• Warszawa: średnia 19 900 zł/m², mediana 17 700 zł/m²
• Trójmiasto: średnia 17 800 zł/m², mediana 17 200 zł/m²
• Kraków: średnia 17 200 zł/m², mediana 16 000 zł/m²
• Wrocław: średnia 15 400 zł/m², mediana 14 400 zł/m²
• Poznań: średnia 14 200 zł/m², mediana 13 300 zł/m²
• Łódź: średnia 11 600 zł/m², mediana 11 400 zł/m²
• GZM: średnia 11 200 zł/m², mediana 10 900 zł/m²

Eksperci wskazują, że bardziej miarodajnym wskaźnikiem niż średnia cena ofertowa pozostaje mediana. Różnica między tymi wartościami pokazuje, jak silna jest dysproporcja między ofertą premium a segmentem popularnym. Ten drugi kurczy się szczególnie szybko w najdroższych lokalizacjach — w Warszawie liczba mieszkań dostępnych poniżej 17 tys. zł/m² spadła o 18 proc. względem początku roku.

Rynek mieszkaniowy w 2026 roku wyraźnie zwalnia. Kupujący zyskują czas, ale rosnące koszty kredytów i kurczący się segment popularny sprawiają, że przyszłość rynku wciąż pozostaje niepewna.

Zdjęcie: Pexels