Wyścig wieżowców w Warszawie. Deweloperzy budują mimo niechęci miasta

Warszawa przeżywa prawdziwy boom wieżowców. Dwa nowe biurowce – Upper One i Skyliner II – ścigają się o tytuł najwyższego budynku biurowego w stolicy. Ich deweloperzy nie prábują nawet ukrywać determinacji. I nie zamierzają słuchać władz miasta, które w nowym planie ogólnym ograniczają wysokość zabudowy w centrum do zaledwie 30 metrów.

131,5 metra różnicy – šcigaj się, kto może

Na warszawskim rynku biurowym trwa niezwykły wyšcig. Upper One (Strabag Real Estate) i Skyliner II (Grupa Karimpol) mają się ku sobie – różnią się jedynie o półtora metra wysokości i jedno piętro. Upper One mierzy 131,5 m (34 kondygnacje), Skyliner II – 130 m (28 pięter). Oba wieżowce osiągnęły już swoją docelową wysokość i oba mają zostać ukończone jeszcze w 2026 roku.

Upper One powstaje u zbiegu ulicy Grzybowskiej i alei Jana Pawła II, w miejscu dawnego budynku Atrium International. Kompleks dostarczy 35 900 mkw. powierzchni biurowej oraz około 11 tys. mkw. przestrzeni hotelowej. Wyróżniać go będą asymetryczna elewacja oraz pięć zewnętrznych, przeszklonych wind przy krawędzi budynku – zjeżdżający nimi pasażerowie będą podziwiać panoramę miasta. Budynek wykorzysta system geotermii do ogrzewania i chłodzenia.

„Inwestycja będzie stanowić realne wzmocnienie zasobów warszawskiego centrum. Dostarczymy kompleks, który bezpośrednio odpowie na lukę podażową”

– Łukasz Ciesielski, dyrektor w Strabag Real Estate

Skyliner II to z kolei „młodszy brat” istniejącej wieży przy Rondzie Daszyńskiego. Deweloper Karimpol stawia na komfort i ekologię – budynek uzyskał certyfikat BREEAM Outstanding, a na najwyższych kondygnacjach znajdą się tarasy-ogrody. Co warte odnotowania: już teraz wynajęto połowę powierzchni biurowej.

„Dwadzieścia kondygnacji powtarzalnych wykonaliśmy w niespełna 22 tygodnie, mimo konieczności dwukrotnego kotwienia żurawi wieżowych oraz okresowych ograniczeń wynikających z warunków wiatrowych. Przed nami finalizacja montażu fasady, zakończenie prac instalacyjnych oraz intensywne roboty wykończeniowe”

– Piotr Pikuła, dyrektor kontraktu, Warbud

Dlaczego deweloperzy znów stawiają na biurowce?

Jeszcze dwa lata temu wydawało się, że wieżowców biurowych w Warszawie będzie mniej. Wielu deweloperów – jak przy Lilium Tower czy Roma Tower – przerzucało się na mieszkania i apartamenty. Okazało się jednak, że rynek biurowy w centrum Warszawy nie jest nasycony – wskaźnik pustostanów w samym środku miasta wynosi zaledwie 6%. Dla porównania: we Wrocławiu to aż 20%.

To właśnie ta niska podaż napędza decyzje inwestycyjne. Deweloperzy widzą realny popyt ze strony firm, które chcą lokalizować swoje biura w centrum stolicy – i nie zamierzają czekać na decyzje urbanistyczne władz.

Miasto mówi “nie”, deweloperzy i tak budują

Warszawski ratusz w nowym Planie ogólnym gminy wyraźnie odchodzi od wysokiej zabudowy. W promieniu wokół Pałacu Kultury i Nauki planuje się ograniczenie wysokości do ok. 30 m. Pomimo to – projekty wieżowców powstają jeden po drugim:

• AFI Tower (Echo Investment + AFI) – 150 m wysokości, ok. 50 tys. mkw. powierzchni dla 7,3 tys. pracowników. Budowa już się rozpoczęła.
• Warsaw One (Skanska) – 188 m przy dawnym Ilmecie. Pozwolenie na budowę uzyskano pod koniec 2025 roku.
• Chopin Tower i Sobieski Tower (Ghelamco) – dwie wieże po ok. 130 m każda.
• Warszawska Wieża Portu Praskiego – projekt 140 m, przygotowany przez spółkę Port Praski.
• Liberty Tower (Resi Capital, Grupa Cavatina) – 140 m przy ul. Grzybowskiej, luksusowy apartamentowiec z 587 mieszkaniami. Start budowy w 2026 roku.
• Roma Tower – 170 m przy zbiegu ulic Nowogrodzkiej i Emilii Plater. Realizacja po 2030 roku.

Warszawa na drodze do europejskiej ligi

Stolica Polski ma obecnie 33 wieżowce powyżej 100 metrów – to najwięcej w Polsce i jedna z największych liczb w Europie Środkowej. Gdy zaplanowane inwestycje zostaną zrealizowane, panorama miasta zmieni się diametralnie. Czy plan ogólny to powstrzyma? Patrząc na dynamikę rynku – deweloperzy raczej zdążą wyprzedzić regulacje.

Biurowce w centrum to nie tylko budynki – to miejsca pracy dla tysięcy osób, wpływ na kształt miasta i jego konkurencyjność wobec innych europejskich stolic. Nawet jeśli władze Warszawy wolą niższe miasto, rynek ma własne zdanie.

Zdjęcie: Pexels