Czytasz: Pustych mieszkań przybywa, ale deweloperzy nie obniżają cen. Na co czeka rynek?
- 01
Pustych mieszkań przybywa, ale deweloperzy nie obniżają cen. Na co czeka rynek?
Pustych mieszkań przybywa, ale deweloperzy nie obniżają cen. Na co czeka rynek?
Na siedmiu największych rynkach czeka na kupca 59,2 tys. mieszkań, a gotowe niesprzedane mieszkania stanowią już 20,5% warszawskiej oferty. Mimo to cenniki deweloperów stoją w miejscu, choć średnia cena lokali faktycznie sprzedanych w Warszawie spadła w II kw. 2026 r. o 8,6% kwartał do kwartału, do 18,6 tys. zł/m². Sprawdzamy, skąd bierze się ta rozbieżność.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Oferta deweloperów na siedmiu największych rynkach to 59,2 tys. mieszkań (Otodom Analytics, koniec kwietnia 2026 r.).
- W Warszawie gotowych i niesprzedanych lokali jest 3 344, czyli 20,5% oferty. Około jednej trzeciej z nich trafiło do tej puli w ostatnim kwartale.
- Średnia cena mieszkań sprzedanych w Warszawie to 18,6 tys. zł/m², ale średnia całej oferty wynosi 19,4 tys. zł/m².
- Zamiast ciąć cenniki, deweloperzy negocjują pojedynczo: wykończenie w cenie, miejsce postojowe, odroczony harmonogram płatności.
- Gotowe niesprzedane mieszkanie to nie pustostan w rozumieniu spisu powszechnego. To lokal z pozwoleniem na użytkowanie, który czeka na nabywcę.
Na co właściwie czeka rynek
Sytuacja wygląda na sprzeczną. Zapas rośnie, sprzedaż słabnie, a ceny w cennikach się nie ruszają. Sprzeczności jednak nie ma, bo obniżka cennika jest dla dewelopera decyzją znacznie kosztowniejszą niż utrzymanie ceny i przeczekanie kwartału.
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Rynek czeka, ponieważ obniżka cennika kosztuje dewelopera więcej niż odłożenie sprzedaży w czasie. Przecena obniża wycenę całego pozostałego etapu, psuje relacje z klientami, którzy kupili wcześniej, i zmienia założenia kredytu na projekt. Dlatego rabat trafia do pojedynczego klienta, a nie do cennika.
Skala zapasu jest przy tym większa, niż sugerują same statystyki sprzedaży. Na koniec kwietnia 2026 r. w rezerwacjach było 6,7 tys. lokali, najwięcej od dwóch lat. To mieszkania z podpisaną umową rezerwacyjną, które nie weszły jeszcze do statystyki sprzedaży, ale też nie są już w pełni dostępne dla nowych kupujących.
Dane: Otodom Analytics za forsal.pl (koniec kwietnia 2026 r.) oraz CBRE i Tabelaofert.pl (II kw. 2026 r.).
Gotowe niesprzedane to nie to samo co pustostany
W debacie publicznej te dwa pojęcia bywają używane zamiennie i prowadzi to do fałszywych wniosków. Mieszkanie gotowe i niesprzedane jest produktem dewelopera, który ma odbiór, pozwolenie na użytkowanie i cenę w cenniku. Pustostan w rozumieniu spisu powszechnego to kategoria znacznie szersza, obejmująca również rynek wtórny.
| Pojęcie | Co oznacza |
|---|---|
| Gotowe niesprzedane mieszkanie | Lokal deweloperski po odbiorze, gotowy do wydania, na który nie ma jeszcze nabywcy. W Warszawie 3 344 takie lokale, czyli 20,5% oferty. |
| Mieszkanie w rezerwacji | Lokal z podpisaną umową rezerwacyjną, jeszcze nieujęty w statystyce sprzedaży. Na siedmiu rynkach 6,7 tys. lokali na koniec kwietnia 2026 r. |
| Pustostan w rozumieniu spisu powszechnego | Mieszkanie niezamieszkane, także na rynku wtórnym, w tym lokale w trakcie remontu, w spadku czy nieużytkowane. Inna kategoria statystyczna, nieporównywalna z ofertą deweloperską. |
Zestawienie redakcyjne na podstawie definicji stosowanych w raportach Otodom Analytics oraz CBRE i Tabelaofert.pl.
Różnica ma znaczenie praktyczne. Zapas deweloperski jest zarządzany aktywnie: ktoś go finansuje, płaci za niego czynsz administracyjny i podatek od nieruchomości, a docelowo musi go sprzedać. Pustostan na rynku wtórnym może stać latami bez żadnej presji na właściciela.
Warszawa: ceny transakcyjne puściły, cenniki nie
Dane CBRE i Tabelaofert.pl za II kw. 2026 r., opublikowane 25 sierpnia 2026 r., pokazują najciekawszy element całej układanki. Oferta urosła do 16 345 mieszkań, o 7,1% kwartał do kwartału. Nowych wprowadzeń było 4 753, aż o 66,8% więcej niż kwartał wcześniej. Sprzedano 3 840 lokali, o 9,4% mniej rok do roku, choć wciąż powyżej pięcioletniej średniej wynoszącej 3 670 mieszkań na kwartał.
WARSZAWA, II KW. 2026, LICZBA MIESZKAŃ
Dane CBRE i Tabelaofert.pl, publikacja 25 sierpnia 2026 r. Udział procentowy liczony do wielkości oferty.
Kluczowa jest różnica między dwiema średnimi. Mieszkania faktycznie sprzedane w II kw. 2026 r. kosztowały średnio 18,6 tys. zł/m², o 8,6% mniej kwartał do kwartału i pierwszy raz od trzech kwartałów poniżej progu 19 tys. zł/m². Średnia całej oferty pozostała jednak na poziomie 19,4 tys. zł/m².
Ten rozjazd nie oznacza jeszcze przeceny cennikowej. Składają się na niego dwa zjawiska: struktura transakcji, czyli fakt, że schodzą tańsze lokale w tańszych lokalizacjach, oraz rabaty przyznawane indywidualnie, które nie zmieniają ceny wywoławczej. Cennik zostaje, transakcja jest niższa.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Apartamenty Róg Młynowej w Białymstoku: ceny, metraże i termin oddaniaDlaczego deweloperzy nie tną cen
Za utrzymywaniem cennika stoi kilka nakładających się mechanizmów. Grunt pod inwestycję został kupiony wcześniej i po cenie sprzed kilku lat, a ten koszt jest już poniesiony. Nie da się go odzyskać przez szybszą sprzedaż po niższej cenie, więc deweloper porównuje utratę marży z kosztem utrzymania lokalu przez kolejny kwartał.
Drugi mechanizm jest księgowy. Obniżka cennika nie dotyczy jednego mieszkania, tylko przeszacowuje wartość całej niesprzedanej części etapu. Przy kilkuset lokalach w projekcie kilkuprocentowa przecena kasuje wynik, który spółka pokazuje w raporcie kwartalnym. Dla dewelopera giełdowego to decyzja widoczna natychmiast w komunikacie bieżącym.
Trzeci to relacje z klientami. Nabywcy, którzy kupili ten sam etap kwartał wcześniej, reagują na obniżkę cennika roszczeniami i rezygnacjami. Czwarty to finansowanie. Bank kredytujący projekt ocenia go na podstawie założonego poziomu cen i tempa przedsprzedaży, a zmiana cennika w trakcie realizacji narusza te założenia.
Zamiast obniżki cennika w grę wchodzą więc narzędzia, które nie zostawiają śladu w statystyce ceny ofertowej: rabat negocjowany indywidualnie, wykończenie w cenie, miejsce postojowe lub komórka lokatorska gratis albo odroczony harmonogram płatności. Efekt dla kupującego bywa podobny, ale rynek widzi wciąż tę samą cenę wywoławczą.
Jak wykorzystać rekordową ofertę przy negocjacji
Rekordowy zapas gotowych lokali zmienia pozycję negocjacyjną, ale nie w każdym przypadku tak samo. Znaczenie ma to, czy mieszkanie jest gotowe, jak długo stoi w ofercie i czy należy do świeżo wprowadzonego etapu.
Warto też pamiętać o tle finansowym. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r., a WIBOR 3M 3,83% (stan na 5 sierpnia 2026 r.). Koszt kredytu jest więc stabilny, co osłabia argument o konieczności szybkiego zakupu przed kolejną zmianą warunków.
Zdaniem Katarzyny Kuniewicz z Otodom Analytics tylko w Katowicach nabywcy mogą liczyć na to, że zapłacą mniej niż rok wcześniej. Spadek sprzedaży w kwietniu 2026 r. pokazuje w jej ocenie, że marcowe ożywienie wynikało raczej z obawy przed pogorszeniem warunków zakupu, a głównym źródłem niepewności są rosnące ceny całkowite oferowanych mieszkań.
Najczęstsze pytania
Czy ceny mieszkań od deweloperów spadają?
W cennikach nie. W Warszawie średnia cena całej oferty w II kw. 2026 r. wynosiła 19,4 tys. zł/m². Średnia cena mieszkań faktycznie sprzedanych spadła natomiast do 18,6 tys. zł/m², o 8,6% kwartał do kwartału, po raz pierwszy od trzech kwartałów poniżej 19 tys. zł/m². Różnica wynika ze struktury transakcji i z rabatów udzielanych indywidualnie.
Ile jest gotowych niesprzedanych mieszkań w Warszawie?
Na koniec II kw. 2026 r. było ich 3 344, czyli 20,5% całej oferty liczącej 16 345 mieszkań. Około jednej trzeciej z nich trafiło do tej puli w ostatnim kwartale. Dane pochodzą z raportu CBRE i Tabelaofert.pl opublikowanego 25 sierpnia 2026 r.
Czy gotowe niesprzedane mieszkania to pustostany?
Nie. Gotowe niesprzedane mieszkanie to lokal deweloperski po odbiorze, który czeka na nabywcę i ma przypisaną cenę. Pustostan w rozumieniu spisu powszechnego to mieszkanie niezamieszkane, w tym na rynku wtórnym, w remoncie albo w spadku. Obu kategorii nie należy sumować ani porównywać.
W którym mieście można kupić mieszkanie taniej niż rok temu?
Zdaniem Katarzyny Kuniewicz z Otodom Analytics tylko w Katowicach nabywcy mogą liczyć na to, że zapłacą mniej niż rok wcześniej. Na pozostałych dużych rynkach takiego spadku w skali roku nie widać.
Dlaczego sprzedaż mieszkań spadła w kwietniu 2026 roku?
W kwietniu 2026 r. sprzedano 4 tys. lokali, o 22% mniej niż w marcu, ale o 28% więcej niż rok wcześniej. Według Otodom Analytics marcowe ożywienie wynikało głównie z obawy przed pogorszeniem warunków zakupu, a nie z trwałej poprawy popytu.
Czy przy gotowym mieszkaniu da się wynegocjować niższą cenę?
Pozycja kupującego jest tym lepsza, im dłużej lokal stoi w ofercie i im bliżej końca etapu inwestycji. Deweloperzy częściej zgadzają się jednak na wykończenie w cenie, miejsce postojowe albo odroczony harmonogram płatności niż na obniżkę ceny w cenniku. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
Powiązane artykuły: Gotowe mieszkania biorą rynek, Ile realnie da się wynegocjować, Deweloperzy hamują z budowami.
Artykuł opracowany 31 sierpnia 2026 r. na podstawie danych Otodom Analytics za forsal.pl (tekst Bartosza Biskupskiego z 7 maja 2026 r.) oraz raportu CBRE i Tabelaofert.pl z 25 sierpnia 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej.
