Deweloperzy polują na cudze banki ziemi. Nic dziwnego

Rynek deweloperski w Polsce przechodzi falę konsolidacji. W ciągu ostatniej dekady w gronie firm deweloperskich doszło do około 40 transakcji fuzji i przejęć. Najbardziej aktywni acquirerzy to Dom Development, Develia, Echo Investment, TAG Immobilien oraz Polski Holding Hotelowy. Największą motywacją jest ograniczony dostęp do gruntów – zamiast szukać działek na wolnym rynku, deweloperzy wolą przejąć konkurenta wraz z jego bankiem ziemi, czyli zapasem posiadanych nieruchomości.

Co to jest bank ziemi?

Bank ziemi to portfel gruntów posiadanych przez dewelopera, często nabywanych wiele lat wcześniej po niższych cenach. Pozwala on na uruchomienie nowych inwestycji bez konieczności zakupu działek na bieżąco. W dobie rosnących kosztów budowy i malejącej dostępności gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, posiadanie takiego zapasu staje się kluczowym atutem rynkowym.

Dlaczego deweloperzy sięgają po cudze grunty?

Polski rynek mieszkaniowy liczy około 800 deweloperów, z czego około 200 to średnie i duże firmy odpowiadające za ponad 70% inwestycji. Oto główne powody fuzji i przejęć:

• Ograniczone zasoby gruntów – główna przyczyna konsolidacji. Działki w dobrych lokalizacjach praktycznie zniknęły z rynku.
• Przyspieszenie rozwoju – przejęcie banku ziemi konkurentów pozwala zadebiutować na nowych rynkach bez lat przygotowań.
• Brak sukcesji – wielu polskich właścicieli firm deweloperskich zbliża się do wieku emerytalnego, a dzieci nie chcą kontynuować działalności.
• Unikalne lokalizacje – jak w przypadku zakupu Stoczni Cesarskiej przez Develię.
• Kupno kompetencji – np. Develia, przejmując Bouygues Immobilier, pozyskała kompetencje generalnego wykonawstwa.

Rynek PRS rośnie dwukrotnie

Oprócz konsolidacji wśród deweloperów, dynamicznie rozwija się sektor najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector). Obecnie w Polsce działa około 25 tysięcy mieszkań PRS, a do 2029 roku planowane jest podwojenie tej liczby do 50 tysięcy lokali. To fundamentalna zmiana na polskim rynku, gdzie ponad 80% mieszkań pozostaje własnością, a średnia europejska to 70% własności i 30% najmu.

Udział inwestorów zagranicznych w dużych firmach deweloperskich szacowany jest na około 20%. Wraz z rosnącymi kosztami budowy – w samej Warszawie koszt budowy 1 m² przekroczył już 8 tysięcy złotych, podwajając się w ciągu dekady – presja na przejęcia i konsolidację rynku będzie rosnąć.

Zagrożenie dla mniejszych deweloperów

Mniejsi deweloperzy, działający głównie lokalnie, mają ograniczony dostęp do kapitału i gruntów. Dla nich era samodzielnego rozwoju może okazać się znacznie trudniejsza. Eksperci z EY-Parthenon wskazują, że kolejne lata przyniosą dalszą konsolidację rynku na rzecz dużych, wyspecjalizowanych graczy.

Polski rynek mieszkaniowy liczy sobie około 30 lat. W tym czasie przeszedł ogromną transformację – od niedoboru mieszkań w latach 90. po dynamiczny rozwój deweloperski. Teraz wkracza w fazję dojrzewania, w której kluczowa staje się skala, kapitał i dostęp do gruntów.

Zdjęcie: iStock

Powiązane artykuły:

• Łatwiej o zakup ziemi. Rząd przyjął projekt, który zmieni zasady obrotu gruntami rolnymi
• Ile kosztuje m² mieszkania w Gliwicach w 2026 roku? Aktualne ceny i prognozy
• Działalność w mieszkaniu tylko za zgodą wspólnoty. Rząd szykuje zmiany w prawie
• Jak wypowiedziec umowe najmu? Kompletny poradnik 2026
• Wrocław i Kraków hamują podmiejskie inwestycje. Warszawa bije rekordy sprzedaży
• Na co zwrócić uwagę przy oglądaniu mieszkania? Kompletny poradnik na 2026 rok