Stare biurowce znikają z mapy polskich miast. Właściciele stają przed decyzjami za miliardy

Polski rynek biurowy wchodzi w fazę największej transformacji od dekady. Z raportu firmy doradczej Colliers wynika, że w największych polskich miastach budynki dojrzałe i starsze odpowiadają już za od 40 do nawet 77 proc. zasobów biurowych. To oznacza, że właściciele nieruchomości komercyjnych stają przed wyborem wartym miliardy złotych — modernizować, przekształcać czy wyburzać?

Warszawa po raz pierwszy w historii się kurczy

W ciągu ostatnich pięciu lat z warszawskiego rynku wycofano ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej. Na rynkach regionalnych ubyło kolejne ponad 220 tys. m². Szczególnie intensywny okazał się ubiegły rok — w samej stolicy wyłączono z użytkowania 17 budynków oferujących łącznie niemal 166 tys. m² powierzchni.

Zmiana jest na tyle głęboka, że Warszawa po raz pierwszy w historii weszła w fazę kurczenia rynku biurowego. Liczba powierzchni wycofywanej z użytkowania zaczęła przewyższać nową podaż dostarczaną przez deweloperów.

Polaryzacja rynku się pogłębia

Coraz wyraźniej widać podział pomiędzy nowoczesnymi budynkami a starszymi obiektami. Te pierwsze nadal przyciągają najemców, podczas gdy drugie coraz częściej muszą walczyć o utrzymanie konkurencyjności. W stolicy prawie dwie trzecie zasobów biurowych znajduje się już w budynkach mających ponad 10 lat.

Jeszcze większy udział starszych obiektów notują miasta regionalne. W Szczecinie odpowiadają one za ponad trzy czwarte rynku, a w Poznaniu za niemal 60 proc. zasobów. Wiek budynków coraz mocniej przekłada się też na poziom pustostanów. We Wrocławiu wskaźnik niewynajętej powierzchni w najstarszych biurowcach sięga już 34 proc.

Trzy drogi właścicieli: modernizacja, konwersja lub wyburzenie

Właściciele dojrzałych nieruchomości stają dziś przed wyborem jednej z trzech strategii. Najprostszym rozwiązaniem jest modernizacja — pozwala zachować funkcję biurową, poprawić efektywność energetyczną i podnieść standard techniczny. Według analiz Colliers wzrost stawek czynszu po modernizacji może sięgać nawet 10–25 proc.

Coraz większą popularnością cieszą się jednak konwersje — zmiana funkcji nieruchomości. Dawne biura zamieniają się w mieszkania, akademiki, hotele lub obiekty przeznaczone na najem instytucjonalny (PRS). Z obserwacji ostatnich 18 miesięcy wynika, że około połowa analizowanych przypadków kończy się decyzją o konwersji. W wielu przypadkach jest to bardziej opłacalne niż utrzymywanie słabnącej funkcji biurowej.

Przykładem jest SHED Sky Living, gdzie w miejscu części dawnego kompleksu Lipowy Office Park powstał akademik oferujący 582 pokoje dla 733 mieszkańców — cały proces trwał zaledwie 11 miesięcy. Konwersja starszego biurowca na funkcję mieszkaniową może być nawet o ponad połowę szybsza niż realizacja nowej inwestycji od podstaw.

Niedobór podaży napędza zmiany

Rosnące zainteresowanie zmianą funkcji biurowców nie jest przypadkowe. W wielu segmentach rynku utrzymuje się wyraźny niedobór podaży. Szczególnie dobrze widać to w sektorze akademików — w Polsce studiuje około 1,3 mln osób, podczas gdy prywatny rynek zakwaterowania oferuje jedynie kilkanaście tysięcy miejsc.

Zmiany nie wynikają jednak wyłącznie z rachunku ekonomicznego. Coraz większą rolę odgrywają kwestie środowiskowe. Budowa nowego obiektu może generować nawet o 40–80 proc. więcej emisji CO₂ niż głęboka modernizacja istniejącego. Przy przebudowie warszawskiego V Tower zachowanie struktury budynku pozwoliło uniknąć emisji ponad 27 tys. ton CO₂.

Presję zwiększają również przepisy, w tym unijna dyrektywa EPBD, która wymusi poprawę efektywności energetycznej w znacznej części budynków niemieszkalnych.

Podobne zmiany obejmują handel

Transformacja nie omija sektora handlowego. W Polsce funkcjonuje około 14 mln m² nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego aż 4,5 mln m² znajduje się w obiektach mających ponad 20 lat. Eksperci wskazują, że rynek wszedł w etap, w którym coraz częściej analizowana jest nie tylko wartość samego budynku, ale przede wszystkim potencjał działki. W najlepszych lokalizacjach wartość gruntu zaczyna przewyższać wartość istniejącego obiektu.

Najbliższe lata mogą przynieść największą od dekad przebudowę polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Decyzje, przed którymi stoją dziś właściciele starszych budynków, będą kształtować obraz polskich miast na kolejne dziesięciolecia.

Zdjęcie: Pexels