Rynek wtórny tanieje pierwszy raz od 12 lat. Czy warto czekać z zakupem mieszkania?

Polski rynek nieruchomości wszedł w fazę wyraźnej korekty. Po ponad dekadzie nieprzerwanych wzrostów ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły — pierwszy raz od 12 lat. Co to oznacza dla osób planujących zakup własnego M?

Pierwszy spadek od 12 lat

Z danych Narodowego Banku Polskiego za I kwartał 2026 roku wynika, że średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych polskich miastach wyniosła 13 477 zł/m². To pierwszy spadek rok do roku od blisko dwunastu lat. Jeszcze większą korektę widać na rynku pierwotnym: średnia cena nowego mieszkania w całym kraju to 14 245 zł/m² — o 0,3% mniej niż przed rokiem.

Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 16 475 zł/m² — o 1,72% taniej niż przed rokiem. Co ciekawe, mimo spadku cen, liczba transakcji w stolicy wzrosła niemal o jedną trzecią (ok. 33%). Taniej jest też w Krakowie (15 384 zł/m²), a najbardziej przystępnie w Łodzi (9 758 zł/m²).

Najem kontra zakup — która opcja bardziej się opłaca?

Choć ceny lekko spadają, kupno mieszkania wciąż nie jest finansowo bardziej opłacalne od wynajmu. Przykład z Krakowa dobrze to ilustruje: mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztuje ok. 725 000 zł. Przy wkładzie własnym 110 000 zł potrzebny jest kredyt na 615 000 zł. Miesięczna rata przy oprocentowaniu 6,5% na 25 lat wyniesie ok. 4 150 zł. Tymczasem czynsz za wynajem takiego samego mieszkania to ok. 3 100 zł miesięcznie — różnica na korzyść najmu to ponad 1 000 zł miesięcznie, czyli ponad 12 000 zł rocznie.

Co więcej, eksperci z banków PKO BP i Pekao prognozują wzrost cen mieszkań w 2026 roku o 2–5%. Oznacza to, że roczna strata z tytułu zwłoki w zakupie może wynieść od 15 000 do nawet 36 000 zł. Warto więc dokładnie przekalkulować, czy spieszyć się z zakupem, czy jeszcze poczekać.

Mniej mieszkań w ofercie, więcej transakcji

Paradoksalnie, mimo spadku cen, deweloperzy wprowadzili na rynek w I kwartale 2026 roku jedynie 11,8 tys. mieszkań — o 8% mniej niż w poprzednim kwartale i aż o 25% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie liczba sprzedanych lokali wzrosła o 19% rok do roku (14,8 tys.). Rynek zaczyna się równoważyć — więcej chętnych kupujących, mniej dostępnej oferty.

Dostępność cenowa poprawia się, ale wciąż daleko do UE

Dobra informacja jest taka, że dostępność cenowa mieszkań poprawiła się w ciągu roku o 20–30% — głównie dzięki wzrostowi płac przy stabilnych cenach. Zła informacja: Polska ma 386 mieszkań na 1000 mieszkańców, podczas gdy średnia europejska to 467. Do zachodnich standardów wciąż nam daleko.

Rynek wyraźnie się zmienia. Kupujący odzyskują siłę negocjacyjną, a w niektórych miastach ceny zaczynają spadać. Warto jednak pamiętać, że przewaga kupującego nie trwa wiecznie — eksperci nie spodziewają się głębokich i trwałych obniżek cen.

Zdjęcie: Pexels