Rynek mieszkaniowy 2026 pełen kontrastów. W których miastach ceny spadają, a gdzie rosną?

Początek 2026 roku przynosi wyraźny podział na rynku mieszkaniowym. W jednych miastach deweloperzy walczą rabatami, w innych podnoszą ceny – wynika z najnowszych danych rynkowych. Sprawdź, jak wygląda sytuacja w swoim mieście.

Dwie Polski na mapie nieruchomości

Polski rynek mieszkaniowy w 2026 roku przypomina sinusoidę – jednego dnia euforia, drugiego pesymizm. Ale najciekawsze jest to, że sytuacja diametralnie różni się w zależności od miasta. To, co w Warszawie wygląda jak stabilizacja, w Trójmieście może być już początkiem ożywienia, a w Kielcach – wciąż walką o każdego klienta.

To będzie rok kupującego, ale z wyraźnymi regionalnymi różnicami – mówi analityk rynku nieruchomości. – W dużych metropoliach widać ożywienie, ale w mniejszych miastach oferta wciąż przewyższa popyt.

Warszawa: ceny stoją, ale kupujących przybywa

Warszawski rynek wtórny w marcu 2026 roku notuje wzrost zainteresowania – liczba transakcji wzrosła o 8-12% w porównaniu z końcem 2025 roku. Średnia cena ofertowa zatrzymała się w okolicach 18 450 zł za metr, ale to tylko wierzchołek góry lodowej.

Co ciekawe, eksperci alarmują, że rzeczywiste ceny transakcyjne mogą być nawet 10-15% niższe od ofertowych. Deweloperzy oferują rabaty sięgające 200-300 zł za metr w projektach z wysoką podażą. Największą walkę o klienta widać na Bemowie, Mokotowie i Ursusie, gdzie konkurencja między deweloperami jest największa.

Trójmiasto: powrót kupujących

Gdańsk, Gdynia i Sopot pokazują zupełnie inną dynamikę. Tutaj ceny w pierwszym kwartale 2026 roku wzrosły średnio o 2-3% w porównaniu z drugim półroczem 2025 roku. Powód? Ograniczona podaż nowych inwestycji i rosnący popyt ze strony osób szukających mieszkania nad morzem.

Trójmiasto wraca do gry – komentuje ekspert z rynku nieruchomości. – Zainteresowanie jest tak duże, że niektóre inwestycje sprzedają się na pniu nawet przed rozpoczęciem budowy.

Śląsk: stabilnie, ale z przewagą podaży

Katowice, Gliwice i Zabrze pozostają rynkiem kupującego. Ceny są stabilne, ale deweloperzy muszą coraz mocniej walczyć o każdego klienta. Średnia cena ofertowa w Katowicach to około 9 800 zł za metr – jedna z najniższych wśród dużych miast.

Na plus można zaliczyć rosnącą aktywność firm przenoszących się do Katowic, co może w przyszłości podbić popyt na mieszkania.

Wrocław: droższy niż się wydaje

Wrocław utrzymuje pozycję jednego z droższych rynków poza Warszawą. Średnia cena to około 13 200 zł za metr, ale w najlepszych lokalizacjach (Centrum, Krzyki, Południe) ceny przekraczają 16 000 zł za metr.

Co ciekawe, Wrocław notuje spadek liczby nowych inwestycji deweloperskich – w 2025 roku rozpoczęto budowę o 20% mniej mieszkań niż w rekordowym 2024. To może wpłynąć na ceny w przyszłości.

Kraków: drożej nie znaczy lepiej

Kraków tradycyjnie należy do najdroższych rynków, ale wysokie ceny odstraszają część kupujących. Średnia cena to około 14 100 zł za metr, co przy pensji minimalnej przekracza możliwości przeciętnego Kowalskiego.

Kraków to rynek, na którym negocjacje mają sens – radzi ekspert. – Kupujący mogą wynegocjować rabat sięgający 10-15%, szczególnie na rynku wtórnym.

Co to oznacza dla Ciebie?

1. Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – nawet w ramach jednego miasta ceny różnią się o kilka tysięcy złotych za metr w zależności od dzielnicy.
2. Negocjacje się opłacają – na rynku kupującego masz siłę przetargową. Nie przyjmuj pierwszej oferty.
3. Czas na decyzję? Jeśli szukasz mieszkania w dużym mieście, gdzie widać ożywienie – nie warto zwlekać zbyt długo. W mniejszych miastach możesz jeszcze poczekać na lepsze warunki.

Artykuł powstał na podstawie danych z: Business Insider, Bankier, TVN24 Biznes, SonarHome, Otodom, Money.pl, WNP.pl oraz prognoz analityków rynku nieruchomości na I kwartał 2026 roku.

Zdjęcie: Pexels