Koniec anonimowego najmu na doby. Nowe przepisy o najmie krótkoterminowym od 2026 roku

Najem krótkoterminowy wchodzi w nową erę. Od 20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej obowiązują zasady, które kończą czas anonimowych ofert i fikcyjnych ogłoszeń. Każdy lokal wynajmowany na doby ma mieć swój numer rejestracyjny, a oferta bez tego numeru zostanie po prostu zablokowana przez platformę. Dla setek tysięcy właścicieli mieszkań to realna rewolucja, o której wciąż mało kto wie.

Co dokładnie zmienia się od 20 maja 2026

Najważniejsza zmiana jest prosta do zapamiętania. Wynajem mieszkania turystom na krótkie pobyty przestaje być działalnością, którą można prowadzić zupełnie anonimowo. Nowe regulacje wprowadzają trzy obowiązki:

• Rejestrację obiektu w odpowiednim wykazie prowadzonym przez państwo.
• Nadanie unikalnego numeru identyfikacyjnego każdemu lokalowi.
• Umieszczanie tego numeru w każdej ofercie publikowanej na platformach rezerwacyjnych.

Brak widocznego numeru w ogłoszeniu oznacza automatyczne zablokowanie oferty przez serwis taki jak Booking czy Airbnb. To właśnie dzięki temu mechanizmowi przepisy mają realnie wyeliminować szarą strefę.

Rozporządzenie STR, czyli unijne tło zmian

Podstawą jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028, nazywane potocznie rozporządzeniem STR, od angielskiego short-term rental. Reguluje ono gromadzenie i udostępnianie danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Celem jest większa przejrzystość rynku, walka z zaniżaniem podatków oraz lepsza kontrola nad tym, ile mieszkań w danym mieście realnie wypada z rynku najmu długoterminowego.

Rozporządzenie unijne stosuje się bezpośrednio, więc data 20 maja 2026 obowiązuje w całej Unii. Polska dopina jednak własne przepisy krajowe, które mają doprecyzować szczegóły, obowiązki wynajmujących i sankcje.

CWTON, czyli polski rejestr obiektów noclegowych

W Polsce funkcję centralnego rejestru ma pełnić CWTON, czyli Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych prowadzony przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. To właśnie tam właściciel zarejestruje swój lokal i otrzyma numer, którym będzie się posługiwał w ogłoszeniach. Pełne wdrożenie systemu wymaga jeszcze przyjęcia ustawy krajowej, nad którą trwają prace, ale kierunek jest już przesądzony.

Numer rejestracyjny w każdym ogłoszeniu

Nowy obowiązek najmocniej odczują osoby korzystające z dużych platform rezerwacyjnych. Numer identyfikacyjny stanie się elementem oferty równie ważnym, jak cena czy zdjęcia. Serwisy będą zobowiązane sprawdzać jego obecność, a oferty bez numeru znikną z wyników. W praktyce oznacza to, że bez rejestracji nie da się legalnie wystawić mieszkania na doby.

To także sygnał dla rynku inwestycyjnego. Część właścicieli, którzy traktowali najem na doby jako sposób na obejście limitów metrażu, będzie musiała zweryfikować swój model. Przypomina to wcześniejsze działania rządu, który zamknął furtkę dla mikrokawalerek i aparthoteli.

Kary sięgające 50 tys. zł

Za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wymaganego wpisu do rejestru lub bez podawania numeru w ogłoszeniach właścicielom będą grozić kary administracyjne sięgające nawet 50 000 zł. To kwota, która z nadwyżką przewyższa roczny zysk z wynajmu przeciętnej kawalerki, więc ignorowanie nowych zasad przestaje się opłacać.

Kogo dotyczą nowe przepisy

Zmiany celują w najem turystyczny, czyli wynajem mieszkań i apartamentów na krótkie pobyty, liczone w dobach. Nie obejmują one klasycznego najmu długoterminowego, w którym podpisujemy umowę na miesiące lub lata. Jeśli wynajmujesz mieszkanie studentowi czy rodzinie na rok, nowy rejestr turystyczny Cię nie dotyczy. Jeśli jednak prowadzisz apartament na doby, rejestracja staje się obowiązkowa.

Dla osób, które rozważają przejście z najmu na doby na spokojniejszy model, dobrym punktem wyjścia jest najem okazjonalny, który lepiej zabezpiecza właściciela przy umowach długoterminowych.

Co powinien zrobić właściciel krok po kroku

1. Sprawdź, czy Twój najem jest krótkoterminowy. Pobyty liczone w dobach to najem turystyczny objęty nowymi zasadami.
2. Przygotuj dane lokalu. Adres, powierzchnia, liczba miejsc noclegowych i tytuł prawny do nieruchomości.
3. Zarejestruj obiekt w wykazie i odbierz numer identyfikacyjny.
4. Dodaj numer do każdego ogłoszenia na wszystkich platformach, z których korzystasz.
5. Uporządkuj rozliczenia podatkowe, bo większa przejrzystość rynku oznacza łatwiejszą kontrolę.

Jak zmiany wpłyną na rynek i rentowność

W krótkim okresie część właścicieli wycofa się z najmu na doby, bo formalności i ryzyko kar przeważą nad zyskiem. To może zwiększyć podaż mieszkań na rynku najmu długoterminowego, zwłaszcza w centrach dużych miast. W dłuższej perspektywie rynek stanie się bardziej przejrzysty i mniej podatny na nieuczciwą konkurencję.

Zanim zdecydujesz, czy zostać w najmie krótkoterminowym, czy przejść na długoterminowy, warto policzyć liczby. Pokazujemy je w poradniku o tym, ile można zarobić na wynajmie mieszkania w obu modelach, razem z podatkami i kosztami ukrytymi.

Podsumowanie

Nowe zasady najmu krótkoterminowego od 20 maja 2026 roku to koniec anonimowości na rynku najmu na doby. Obowiązkowa rejestracja, numer identyfikacyjny w każdym ogłoszeniu i kary do 50 tys. zł sprawiają, że prowadzenie takiego najmu wymaga dziś porządku i formalności. Dla uczciwych właścicieli to głównie kilka kroków administracyjnych, dla szarej strefy to realny koniec łatwego zarobku. Najlepiej przygotować się zawczasu, zarejestrować lokal i spokojnie dostosować ogłoszenia, zanim platformy zaczną masowo blokować oferty bez numeru.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Od kiedy obowiązują nowe przepisy o najmie krótkoterminowym?

Unijne rozporządzenie STR stosuje się od 20 maja 2026 roku. Polska wdraża dodatkowo własne przepisy krajowe, które doprecyzują działanie rejestru i sankcje.

Czy muszę rejestrować mieszkanie wynajmowane na rok?

Nie. Nowe zasady dotyczą najmu krótkoterminowego, czyli turystycznego, liczonego w dobach. Klasyczny najem długoterminowy nie jest objęty rejestrem turystycznym.

Jaka kara grozi za brak rejestracji?

Za prowadzenie najmu na doby bez wpisu do rejestru lub bez numeru w ogłoszeniu właścicielowi grozi kara administracyjna sięgająca nawet 50 000 zł.

Gdzie zarejestruję obiekt w Polsce?

Rolę rejestru ma pełnić CWTON, czyli Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych prowadzony przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. Tam lokal otrzyma swój numer identyfikacyjny.