Deweloperzy budują coraz mniejsze mieszkania, a Polacy chcą większych

Na papierze wszystko wygląda paradoksalnie. Polskie rodziny deklarują, że marzą o większym mieszkaniu, a jednocześnie deweloperzy oddają lokale coraz mniejsze. Ten rozjazd między tym, czego chcą kupujący, a tym, co realnie powstaje, jest jedną z najciekawszych zmian na rynku pierwotnym ostatnich lat.

Metraż w dół, i to wyraźnie

Liczby mówią same za siebie. Średnia powierzchnia mieszkania oddawanego przez deweloperów w budynku wielorodzinnym wyniosła w 2025 roku około 51,5 metra kwadratowego. To najniższy wynik od co najmniej 2009 roku, kiedy przeciętne mieszkanie miało ponad 61 metrów. W ciągu kilkunastu lat statystyczny nowy lokal skurczył się więc o blisko dziesięć metrów.

W największych miastach ten trend widać najlepiej. Deweloperzy stawiają przede wszystkim na kompaktowe dwa pokoje o powierzchni od 35 do 45 metrów oraz trzy pokoje mieszczące się często w przedziale od 50 do 65 metrów.

Dlaczego lokale są coraz mniejsze

Powodów jest kilka i nakładają się na siebie. Pierwszy jest czysto matematyczny. Skoro cena metra kwadratowego rośnie, to jedynym sposobem, by utrzymać cenę całego mieszkania w zasięgu przeciętnego portfela, jest ścięcie metrażu. Mniejsze mieszkanie łatwiej sprzedać, bo mieści się w zdolności kredytowej większej liczby osób. Szerzej opisaliśmy to w przeglądzie rynku nieruchomości w 2026 roku.

Drugi powód to demografia. Przeciętne gospodarstwo domowe stopniało z 2,9 osoby w 2009 roku do mniej więcej 2,4 obecnie. Coraz więcej jest singli, par bez dzieci i osób starszych mieszkających samotnie, a oni realnie potrzebują mniejszej przestrzeni. Trzeci powód, o którym mówi się rzadziej, to marża. Na mniejszych lokalach, przeliczając na metr, deweloper zwykle zarabia lepiej.

Kupujący chcą więcej, ale nie zawsze mogą

Tu pojawia się napięcie. Gdy zapytać ludzi wprost, deklarują, że chcieliby dodatkowy pokój, miejsce na biuro do pracy zdalnej albo po prostu więcej powietrza. W praktyce jednak wybór i tak sprowadza się do budżetu. Wielu kupujących bierze mniejsze mieszkanie nie dlatego, że tak woli, lecz dlatego, że na większe zwyczajnie ich nie stać.

Warto pamiętać, że kompaktowy metraż to nie to samo co mikrokawalerka. Rynek najmniejszych lokali czekają zresztą spore zmiany, o czym piszemy w tekście o końcu mikrokawalerek od 2026 roku. Dla części osób realną alternatywą pozostaje też porównanie kosztów zakupu mieszkania z budową własnego domu.

Na razie nic nie wskazuje, by deweloperzy mieli zawrócić z drogi mniejszych mieszkań. Dopóki ceny metra pozostają wysokie, a zdolność kredytowa napięta, kompaktowy lokal będzie tym, co realnie się sprzedaje.