Ceny mieszkań w Grecji 2026 – Ateny, Saloniki, Kreta, Santorini

Ceny mieszkań w Grecji w 2026 roku rosną nieprzerwanie od kilku lat i coraz mocniej przyciągają polskich inwestorów szukających apartamentu wakacyjnego lub źródła dochodu z najmu. Średnia cena ofertowa wynosi tu ok. 2 700 € za m² (marzec 2026, +6,6% rok do roku) – wciąż mniej niż w Warszawie, ale okazje w popularnych destynacjach praktycznie zniknęły. Poniżej znajdziesz aktualne stawki w Atenach, Salonikach, na Krecie i Santorini, procedurę zakupu, koszty utrzymania oraz ocenę opłacalności inwestycji.

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Grecji?

Średnia cena ofertowa mieszkania na sprzedaż w Grecji wynosi w 2026 roku ok. 2 700 € za m² (dane z marca 2026, wzrost o 6,6% względem roku wcześniejszego). Lokalnie różnice są ogromne – od ok. 1 300 €/m² w niewielkich miastach centralnej Grecji do ponad 10 000 €/m² na ekskluzywnych częściach Cykladów i Aten Południowych.

Według prognoz analityków (Bank of Greece) w 2026 roku ceny wzrosną o kolejne 5–7%, choć tempo wyhamowuje względem rekordowych +12% z 2023 roku. Dla Polaków oznacza to, że okazyjne mieszkanie za 50 tys. € w głównych destynacjach już nie istnieje.

Ceny mieszkań w Grecji według miast i regionów

Kurs przyjęto na ok. 4,26 zł/€ (połowa 2026). Wartości orientacyjne.

Mieszkanie 60 m² w Salonikach to dziś wydatek rzędu 155 000 €, a podobnej wielkości apartament w Glyfadzie pod Atenami – nawet 250 000–400 000 €. Dla porównania w Warszawie ten sam metraż kosztuje już ponad 1,1 mln zł – szerszy obraz znajdziesz w naszym zestawieniu cen mieszkań w największych miastach Polski 2026. Jeśli porównujesz kierunki zagraniczne, sprawdź też ceny mieszkań we Włoszech 2026.

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w Grecji?

Grecki rynek najmu uległ w ostatnich latach silnej presji ze strony Airbnb. Stawki długoterminowe wzrosły o 30–50% w największych miastach od 2022 roku:

Inwestorzy z Polski najczęściej celują w mały apartament na wynajem krótkoterminowy. ROI brutto na Krecie i w Chalkidiki to dziś ok. 5–7% rocznie, na Santorini i Mykonos nawet 9–11%, ale przy znacznie wyższej cenie wejścia. Jak policzyć rentowność krok po kroku, pokazujemy w poradniku ile można zarobić na wynajmie mieszkania.

Golden Visa w Grecji 2026 – czy nadal się opłaca?

Grecki program Golden Visa przez lata oferował 5-letnią rezydencję w zamian za inwestycję w nieruchomość o wartości od 250 000 €. Po reformie obowiązuje trójstopniowy system progów:

• w Atenach, Salonikach, na Mykonos, Santorini i wyspach powyżej 3 100 mieszkańców – minimalny próg 800 000 €,
• w pozostałych częściach Grecji – 400 000 €,
• najtańsza ścieżka (250 000 €) dotyczy wyłącznie nieruchomości przekształcanych z komercyjnych na mieszkalne lub zabytków do remontu.

Nowość 2026 r.: nieruchomość objęta Golden Visa nie może być wynajmowana krótkoterminowo (Airbnb) – złamanie zakazu grozi cofnięciem pozwolenia i karą 50 000 €. To istotnie zmienia matematykę inwestycji nastawionej na najem turystyczny. Według danych Bank of Greece napływ zagranicznego kapitału na rynek nieruchomości spadł o ok. 24% w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. po zaostrzeniu zasad.

Jakie są koszty utrzymania nieruchomości w Grecji?

Decydując się na zakup greckiego mieszkania, musisz uwzględnić koszty stałe – często niedoszacowane przez polskich kupujących:

• ENFIA – grecki podatek od nieruchomości, liczony od wartości katastralnej. Dla mieszkania 60 m² w średniej lokalizacji to ok. 200–600 € rocznie.
• Opłaty wspólnoty (koinochrista) – utrzymanie klatki, windy, ochrony: 50–200 €/mies. w zależności od standardu budynku.
• Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe przy kredycie, zalecane bez: 150–400 €/rok.
• Zarządzanie najmem (przy najmie krótkoterminowym): agencja bierze 20–30% przychodów.

Przy wyliczaniu rentowności inwestycji odejmij te koszty od przychodów z najmu, zanim podsumujesz ROI.

Jak Polak może kupić mieszkanie w Grecji?

Procedura zakupu jest relatywnie prosta:

1. Numer AFM – grecki numer podatkowy (uzyskasz w urzędzie skarbowym lub przez pełnomocnika).
2. Konto bankowe w Grecji – formalnie nie jest wymagane, ale praktycznie ułatwia rozliczenia.
3. Umowa wstępna i depozyt (zwykle 10%).
4. Notariusz – sporządza akt notarialny, podatek od czynności wynosi 3% wartości (przy nieruchomościach niepoddanych VAT).
5. Wpis do księgi wieczystej (Ktimatologio).

Łączne koszty transakcyjne (podatek, notariusz, prawnik, wpis) to ok. 7–10% wartości nieruchomości. To więcej niż w Polsce – ten element często umyka inwestorom przy planowaniu budżetu.

Czy ceny mieszkań w Grecji będą rosły?

Krótkoterminowo – tak. Bank of Greece prognozuje wzrosty rzędu 5–7% rocznie do 2027 r. Dłużej – zależy od polityki turystycznej. Już dziś samorządy największych wysp (Mykonos, Santorini) oraz centrum Aten wprowadzają ograniczenia dla najmu krótkoterminowego. Jeśli takie regulacje rozszerzą się na Saloniki, dynamika cen może osłabnąć. Warto też porównać Grecję z innymi popularnymi kierunkami – np. zestawieniem najtańszych mieszkań na świecie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy Polak może kupić mieszkanie w Grecji?

Tak, jako obywatel UE bez żadnych dodatkowych zezwoleń – z wyjątkiem nieruchomości w wąskich strefach przygranicznych (np. na Rodos, w Tracji).

Ile kosztuje mieszkanie nad morzem w Grecji?

W mniej znanych miejscowościach na Peloponezie – od ok. 60 000 €. Na Krecie i Rodos – od 100 000 €. Na Santorini – minimum 300 000–400 000 €.

Czy Golden Visa nadal działa w 2026 roku?

Tak, ale progi inwestycyjne są wyraźnie wyższe (400–800 tys. €), a nieruchomości z programu nie mogą być wynajmowane krótkoterminowo. Mimo to pozostaje jednym z popularniejszych programów rezydenckich w UE.

Czy najem krótkoterminowy w Grecji się opłaca?

Tak, zwłaszcza na Krecie, Chalkidiki i Korfu. Ale rosnące podatki turystyczne, zakaz rejestracji nowych lokali w centrum Aten i kolejne regulacje samorządowe mogą obniżyć rentowność w najbliższych latach.

Jakie są dodatkowe koszty zakupu mieszkania w Grecji?

Koszty transakcyjne wynoszą łącznie 7–10% wartości nieruchomości (podatek od przeniesienia własności 3%, honorarium notariusza i prawnika, opłata za wpis do księgi wieczystej). Do tego dolicz corocznie podatek ENFIA oraz opłaty wspólnoty.

Podsumowanie

Ceny mieszkań w Grecji w 2026 roku są średnio niższe niż w Polsce, ale rosną szybciej niż w większości krajów UE. Ateny, Saloniki i Kreta wciąż dają możliwość zakupu z myślą o najmie lub własnym apartamencie wakacyjnym, a Santorini i południowe Ateny dawno wpadły w segment premium. Przed zakupem rzetelnie policz koszty transakcyjne (7–10%) i sprawdź lokalne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego – to one zdecydują, czy inwestycja w grecki balkon z widokiem na morze faktycznie się zwróci.

Zobacz też: Ceny mieszkań we Włoszech 2026 · Gdzie są najtańsze mieszkania na świecie · Ile można zarobić na wynajmie

Dane: Bank of Greece, greckie serwisy cenowe nieruchomości, opracowanie własne. Stan: połowa 2026 r. Wartości mają charakter orientacyjny.