Czytasz: Chętnych na hipotekę przybyło o 10 procent. Co trzeci złoty idzie jednak na spłatę starego kredytu
- 01
Chętnych na hipotekę przybyło o 10 procent. Co trzeci złoty idzie jednak na spłatę starego kredytu
Chętnych na hipotekę przybyło o 10 procent. Co trzeci złoty idzie jednak na spłatę starego kredytu
Po słabym sierpniu Polacy wrócili do banków. We wrześniu 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało o 10,1 procent więcej osób niż miesiąc wcześniej i o 9,7 procent więcej niż przed rokiem. Wartość zapytań wzrosła o 17,2 procent, a przeciętny wniosek opiewał na 522,4 tys. zł. Te liczby nie oznaczają jednak, że tyle samo osób kupuje mieszkania. Biuro Informacji Kredytowej szacuje, że prawie jedna trzecia nowej akcji kredytowej to refinansowanie, czyli przenoszenie kredytów zaciągniętych przy wyższych stopach do banków, które dziś oferują lepsze warunki.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wyniósł we wrześniu 2026 roku +17,2 procent rok do roku.
- Liczba wnioskujących wzrosła o 9,7 procent rok do roku i o 10,1 procent wobec sierpnia, gdy notowano spadek o 14 procent.
- Średnia kwota wnioskowanego kredytu to 522,4 tys. zł, o 6,9 procent więcej niż rok temu, ale o 0,6 procent mniej niż w sierpniu.
- Według szacunków BIK refinansowanie odpowiada za prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej.
- BIK zapowiada wyhamowanie rocznej dynamiki w kolejnych miesiącach z powodu wysokiej bazy z 2025 roku.
- Stopy procentowe NBP pozostają bez zmian od marca, stopa referencyjna wynosi 3,75 procent.
Powrót po wakacjach, ale bez rekordów
Sierpień był dla rynku kredytów miesiącem wyraźnego oddechu. Liczba osób składających wnioski spadła wtedy o 14 procent w porównaniu z lipcem, który przyniósł rekordową średnią kwotę kredytu. Wrzesień odrobił większość tej straty. Banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania na kwotę o 17,2 procent wyższą niż rok wcześniej, licząc w przeliczeniu na dzień roboczy.
BIK, wrzesień 2026 do września 2025
Wartość zapytań rośnie szybciej niż liczba chętnych
Długość paska odpowiada wielkości zmiany rok do roku w relacji do wartości Indeksu. Wzrost wartości zapytań jest w przybliżeniu sumą dwóch efektów: większej liczby wnioskujących i wyższych kwot, o które proszą.
Od danych za lipiec BIK stosuje nową metodologię i nie podaje już liczby złożonych wniosków, a jedynie liczbę osób, które o kredyt się ubiegały. To ważne przy porównaniach ze starszymi odczytami, które pokazywały wnioski. Więcej o sierpniowym tąpnięciu pisaliśmy w tekście o tym, że średni wniosek o hipotekę sięgał 525 tysięcy, a chętnych ubyło o 14 procent.
| Miesiąc | Średnia kwota wniosku | Zmiana |
|---|---|---|
| wrzesień 2025 | około 489 tys. zł | punkt odniesienia |
| lipiec 2026 | 538,5 tys. zł | rekord |
| sierpień 2026 | 525,7 tys. zł | -2,4% wobec lipca |
| wrzesień 2026 | 522,4 tys. zł | -0,6% wobec sierpnia, +6,9% rok do roku |
Kwota za wrzesień 2025 roku została wyliczona na podstawie podanej przez BIK dynamiki rocznej i ma charakter szacunkowy. Źródło: BIK, rp.pl, strefainwestorow.pl. Opracowanie ilezametr.pl.
Średnia kwota od trzech miesięcy lekko spada, ale wciąż jest o ponad 30 tys. zł wyższa niż przed rokiem. To odbicie cen mieszkań, które na rynku pierwotnym stoją w miejscu, ale na wtórnym w największych miastach wciąż rosną. Lepsza zdolność kredytowa nie zawsze oznacza więc łatwiejszy zakup. Często oznacza po prostu większy kredyt.
Rynek nie zgasł, tylko przestał działać na emocjach. Klienci nadal wracają do banków, ale częściej liczą różne scenariusze: kredyt zmienny, stały, refinansowanie albo odłożenie decyzji. Dziś sama niższa rata nie wystarczy. Trzeba policzyć cały koszt finansowania i dobrze wybrać moment rozpoczęcia procesu.
Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass
Co trzeci złoty nie kupuje mieszkania
Najważniejsza informacja z wrześniowego raportu kryje się w komentarzu, a nie w tabelce. Dane BIK obejmują wszystkie zapytania o kredyty mieszkaniowe, także te, które nie służą zakupowi nieruchomości. Duża ich część to klienci, którzy zaciągnęli kredyt w latach 2022 i 2023, gdy WIBOR przekraczał 7 procent, a banki liczyły wysokie marże. Dziś przenoszą zadłużenie tam, gdzie zapłacą mniej.
Struktura nowej akcji kredytowej
Na co idą pieniądze z nowych kredytów mieszkaniowych
Podział jest przybliżony i opiera się na szacunku BIK, według którego refinansowanie kredytów zaciągniętych w okresie wyższych stóp odpowiada za prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej. Oznacza to, że wzrost popytu na kredyty nie przekłada się w całości na popyt na mieszkania.
Dlatego statystyki kredytowe trzeba dziś czytać ostrożnie. Rekordowe kwoty udzielonych kredytów w 2026 roku nie oznaczają rekordowej liczby kupionych mieszkań. Część tych pieniędzy po prostu zastępuje stary dług nowym, tańszym.
Istotnym czynnikiem wspierającym aktywność kredytobiorców pozostają także decyzje dotyczące refinansowania wcześniej zaciągniętych zobowiązań hipotecznych. W warunkach zmieniającego się otoczenia stóp procentowych oraz rosnącej konkurencji między bankami część klientów aktywnie poszukuje możliwości optymalizacji kosztów obsługi zadłużenia.
dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK
Kiedy przeniesienie kredytu się opłaca
Refinansowanie ma sens wtedy, gdy oszczędność na racie w rozsądnym czasie pokryje koszty całej operacji. Doradcy najczęściej przyjmują prostą regułę: różnica marży powinna wynosić co najmniej 0,5 punktu procentowego, a do końca spłaty powinno zostać przynajmniej kilka lat. Policzyliśmy, jak to wygląda na konkretnym przykładzie.
| Parametr | Obecny kredyt | Po refinansowaniu |
|---|---|---|
| Kwota do spłaty | 500 000 zł | 500 000 zł |
| Okres spłaty | 25 lat | 25 lat |
| WIBOR 6M | 3,94% | 3,94% |
| Marża | 2,00% | 1,50% |
| Oprocentowanie | 5,94% | 5,44% |
| Rata równa | 3 203 zł | 3 053 zł |
| Różnica miesięcznie | około 151 zł mniej | |
| Różnica w całym okresie | około 45 tys. zł mniej odsetek | |
Wyliczenie własne dla raty równej przy niezmiennym oprocentowaniu przez cały okres spłaty. W rzeczywistości wskaźnik referencyjny będzie się zmieniał, a WIBOR do końca roku zostanie zastąpiony przez POLSTR. Przykład ma charakter poglądowy.
Koszty operacji zwykle mieszczą się w przedziale od 4 do 7 tys. zł przy kredycie tej wielkości. Składają się na nie wycena nieruchomości, opłaty sądowe za wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej, ewentualna prowizja nowego banku oraz koszty ubezpieczeń. Przy oszczędności około 151 zł miesięcznie zwracają się po 27 do 47 miesiącach. Przy różnicy marży większej niż pół punktu ten czas wyraźnie się skraca.
Lista kontrolna
Cztery kroki przed złożeniem wniosku o refinansowanie
Sprawdź swoją marżę
Znajdziesz ją w umowie lub harmonogramie. Porównaj z aktualnymi ofertami dla podobnego wkładu i dochodu.
Policz opłatę za spłatę
Przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko w pierwszych trzech latach umowy i maksymalnie do 3 procent spłacanej kwoty.
Zsumuj koszty
Wycena, wpisy hipoteczne, prowizja, ubezpieczenia, konto i karta wymagane do niższej marży.
Wylicz próg zwrotu
Podziel łączne koszty przez miesięczną oszczędność na racie. Wynik to liczba miesięcy, po których zaczynasz zarabiać.
Refinansowanie to nie jedyny sposób na obniżenie kosztów. Część kredytobiorców woli nadpłacać dług, co przy rosnących wynagrodzeniach bywa równie skuteczne. Porównaliśmy oba warianty nadpłaty w tekście o tym, dlaczego połowa kredytobiorców wybiera gorszy sposób nadpłacania kredytu.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.10.2026Sprzedał 679 mieszkań, a zapowiadał 800. Cały roczny cel wisi teraz na jednym kwartaleStopy stoją, inflacja rośnie
Na decyzje kredytobiorców wpływa też otoczenie, które w ostatnich tygodniach wyraźnie się zmieniło. Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu 6 i 7 października pozostawiła stopy bez zmian, a stopa referencyjna wynosi 3,75 procent od marcowej obniżki. Jednocześnie wstępny szacunek GUS pokazał wzrost inflacji we wrześniu do 4 procent, powyżej górnej granicy pasma wokół celu NBP. Szerzej opisywaliśmy, dlaczego przed październikowym posiedzeniem w grze była już nie obniżka, a podwyżka.
Prezes NBP Adam Glapiński tłumaczył wzrost cen przede wszystkim drożejącą ropą i gazem. Zapowiedział, że nie spodziewa się podwyżki na listopadowym posiedzeniu, choć nie wykluczył jej całkowicie. Dla osób rozważających refinansowanie to ważny sygnał. Jeśli perspektywa dalszych obniżek się oddala, kredyt z okresowo stałą stopą zaczyna wyglądać atrakcyjniej niż jeszcze kilka miesięcy temu.
CO DALEJ Z POPYTEM
BIK spodziewa się, że w kolejnych miesiącach roczna dynamika Indeksu będzie słabnąć. Powodem jest głównie wysoka baza, bo jesienią 2025 roku popyt na kredyty już wyraźnie odbijał po serii obniżek stóp. Nie oznacza to załamania rynku. Analitycy podkreślają, że fundamenty popytu pozostają mocne, a aktywność kredytobiorców jest istotnie wyższa niż przed rokiem. Kluczowe dla czwartego kwartału będą listopadowa projekcja inflacji NBP i to, czy banki dalej będą konkurować o klientów refinansujących.
PRAKTYCZNA RADA
Jeśli spłacasz kredyt zaciągnięty w latach 2022 i 2023 z marżą powyżej 2 procent, sprawdź oferty kilku banków. Zanim złożysz wniosek, zapytaj obecny bank o obniżenie marży. Część instytucji woli zrobić to aneksem, niż stracić klienta, a ta droga jest zwykle tańsza niż pełne refinansowanie. Porównując oferty, patrz na RRSO i całkowity koszt kredytu, nie tylko na marżę, bo niska marża bywa uzależniona od drogiego ubezpieczenia albo pakietu produktów.
Najczęściej zadawane pytania
Ile osób wnioskowało o kredyt mieszkaniowy we wrześniu 2026 roku?
BIK nie podaje liczby bezwzględnej, ale według jego danych liczba wnioskujących była o 9,7 procent wyższa niż we wrześniu 2025 roku i o 10,1 procent wyższa niż w sierpniu 2026 roku.
Jaka była średnia kwota kredytu mieszkaniowego we wrześniu 2026 roku?
Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 522,4 tys. zł. To o 6,9 procent więcej niż rok wcześniej, ale o 0,6 procent mniej niż w sierpniu i mniej niż w rekordowym lipcu, gdy średnia sięgnęła 538,5 tys. zł.
Co mierzy BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe?
Indeks pokazuje, jak zmienia się wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe przesyłanych do BIK przez banki i SKOK-i w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku, w przeliczeniu na dzień roboczy. We wrześniu 2026 roku wyniósł +17,2 procent.
Jaką część nowych kredytów stanowi refinansowanie?
Według szacunków BIK refinansowanie kredytów zaciągniętych w okresie wyższych stóp procentowych odpowiada za prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej.
Kiedy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny?
Najczęściej wtedy, gdy różnica marży wynosi co najmniej 0,5 punktu procentowego, a do końca spłaty zostało jeszcze kilka lat. Przy kredycie 500 tys. zł na 25 lat obniżka marży o 0,5 punktu daje około 151 zł niższej raty, a koszty operacji rzędu 4 do 7 tys. zł zwracają się po około 27 do 47 miesiącach.
Czy bank pobierze opłatę za wcześniejszą spłatę przy refinansowaniu?
Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać prowizję tylko w ciągu pierwszych trzech lat od zawarcia umowy i nie więcej niż 3 procent spłacanej kwoty. Przy okresowo stałej stopie może żądać rekompensaty w okresie obowiązywania stałego oprocentowania.
Czy stopy procentowe w Polsce wzrosną?
W październiku 2026 roku RPP pozostawiła stopy bez zmian, a stopa referencyjna wynosi 3,75 procent. Prezes NBP nie spodziewa się podwyżki w listopadzie, choć jej nie wykluczył. Inflacja we wrześniu wzrosła według wstępnych danych do 4 procent.
Źródła
- PropertyNews.pl, Polacy ruszyli po kredyty mieszkaniowe. Część z nich na refinansowanie
- rp.pl, Powakacyjne odbicie popytu na kredyty mieszkaniowe. Dużo refinansowania
- Strefa Inwestorów, Popyt na kredyty hipoteczne rośnie, ale nie tylko dzięki zakupom mieszkań
- BIK, analizy rynkowe
- TVN24, Stopy procentowe w Polsce w październiku 2026. RPP podjęła decyzję
Artykuł opublikowany 13 października 2026 roku. Oparty na danych BIK za wrzesień 2026 roku, komunikacie RPP oraz doniesieniach PropertyNews.pl, rp.pl i Strefy Inwestorów. Przykład refinansowania jest wyliczeniem własnym redakcji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej.
