Mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie przebiło 18 tysięcy za metr. Kraków tuż za nim

Warszawski rynek wtórny przekroczył w sierpniu granicę, której nigdy wcześniej nie dotknął. Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki w stolicy przebiła 18 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a Kraków po raz pierwszy zostawił za sobą próg 17 tysięcy. Gdańsk jest o krok od szesnastu. Ale to nie jest historia o równomiernym drożeniu całej Polski. W czterech z dwunastu badanych miast metr w sierpniu potaniał, a w Łodzi i Lublinie mieszkania z rynku wtórnego są dziś tańsze niż rok temu.

Trzy progi, które padły w jednym miesiącu

Dane Grupy Morizon-Gratka za sierpień pokazują rynek, na którym najdroższe lokalizacje przesuwają granice, a reszta kraju porusza się we własnym rytmie. Warszawa nigdy wcześniej nie przekroczyła 18 tysięcy złotych za metr mieszkania z drugiej ręki. Kraków nigdy nie był powyżej 17 tysięcy. Oba progi padły w tym samym miesiącu.

Gdańsk goni czołówkę i zbliża się do 16 tysięcy złotych za metr, choć akurat tam sierpniowy wzrost był jednym z najsłabszych w zestawieniu. To ważna wskazówka: wysoki poziom ceny i szybkie tempo jej wzrostu to dwie różne rzeczy, które w sierpniu wyraźnie się rozjechały.

Miesiąc do miesiąca: osiem miast w górę, cztery w dół

Sierpniowe zestawienie dobrze pokazuje, jak bardzo polski rynek mieszkaniowy przestał być jednolity. W ośmiu z dwunastu analizowanych miast średnie ceny ofertowe wzrosły wobec lipca przeciętnie o 1,3 procent. W pozostałych czterech spadły.

Najmocniej w skali miesiąca podrożały Bydgoszcz i Kraków, oba po 2,3 procent. Na drugim biegunie znalazły się Katowice ze spadkiem o 1,5 procent, Szczecin z jednym procentem w dół, Lublin z 0,9 procent i Olsztyn z 0,7 procent. Ciekawie wypadają Gdańsk i Wrocław, gdzie wzrosty były symboliczne i wyniosły odpowiednio 0,6 oraz 0,2 procent.

Rok do roku, czyli gdzie naprawdę było drogo

Miesięczne odczyty na rynku wtórnym trzeba czytać ostrożnie, bo w wakacje liczba nowych ogłoszeń spada, a struktura oferty potrafi się mocno zmienić. Dopiero porównanie rok do roku pokazuje, gdzie realnie przybyło pieniędzy w cenniku.

Zestawienie redakcyjne na podstawie danych Grupy Morizon-Gratka o średnich cenach ofertowych mieszkań na rynku wtórnym w sierpniu 2026 roku. Dotyczy cen z ogłoszeń, a nie z aktów notarialnych.

Bydgoszcz z niemal dziesięcioprocentowym wzrostem rocznym to wynik, jakiego w sierpniu nie osiągnęła żadna metropolia na rynku pierwotnym. Mechanizm jest typowy dla mniejszych rynków: przy niższej bazie cenowej i mniejszej liczbie ogłoszeń każda zmiana struktury oferty przekłada się na większy skok statystyki. To samo zjawisko opisywaliśmy szerzej, tłumacząc, dlaczego średnia cena mieszkania potrafi zmylić, a mediana pokazuje realny środek rynku.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 02.09.2026Nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Nigdzie już nie ma 10 procent

Wtórny kontra pierwotny, czyli ile kosztuje zapach nowości

Zestawienie obu rynków w Warszawie daje konkretną liczbę. Metr od dewelopera to w sierpniu około 19,6 tysiąca złotych, metr z drugiej ręki nieco ponad 18 tysięcy. Różnica rzędu półtora tysiąca złotych na metrze oznacza przy mieszkaniu pięćdziesięciometrowym mniej więcej 75 do 80 tysięcy złotych.

Warto jednak zestawić to z dynamiką. Na rynku pierwotnym w sierpniu żadna metropolia nie przekroczyła 10 procent wzrostu rocznego, o czym pisaliśmy przy okazji danych o tym, że nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Rynek wtórny rośnie wolniej, średnio o 5,1 procent, ale robi to bardziej równomiernie i w kilku miastach zaczyna odrabiać dystans.

Dlaczego cztery miasta potaniały

Spadki w Katowicach, Szczecinie, Lublinie i Olsztynie nie oznaczają, że ktokolwiek obniżył tam cenę swojego mieszkania. Na rynku wtórnym średnią przesuwa przede wszystkim to, jakie mieszkania trafiają do ogłoszeń w danym miesiącu.

Gdy w sierpniu do sprzedaży wchodzi więcej lokali w blokach z wielkiej płyty na obrzeżach, a mniej odnowionych mieszkań w centrum, średnia spada bez jednej realnej obniżki. Odwrotny układ potrafi ją podnieść o kilka procent w miesiąc. Dlatego przy rynku wtórnym miesięczne wahania w granicach półtora procent traktuje się raczej jako szum niż jako sygnał.

Osobną kwestią jest Łódź, gdzie ceny są niższe niż rok temu. To rynek o największej podaży mieszkań w starym zasobie i jednocześnie ten, na którym najwolniej rośnie liczba mieszkań wartych okrągły milion. Rozwarstwienie polskiego rynku pokazywaliśmy dokładniej w analizie tego, gdzie milion złotych za mieszkanie jest standardem, a gdzie wciąż wyjątkiem.

Co z tego wynika dla kupującego i sprzedającego

Kupujący w Warszawie, Krakowie i Gdańsku ma dziś do czynienia z rynkiem, na którym sprzedający czują się pewnie i niechętnie schodzą z ceny. Rekordowe progi działają psychologicznie i utrudniają negocjacje, nawet jeśli konkretne mieszkanie stoi w ogłoszeniach od pół roku.

W Katowicach, Szczecinie, Lublinie, Olsztynie i Łodzi układ jest odwrotny. Stabilna albo spadająca średnia to argument w rozmowie, zwłaszcza przy mieszkaniach wymagających remontu. Sprzedający w tych miastach powinni z kolei liczyć się z dłuższym czasem ekspozycji oferty i przygotować się na negocjacje zamiast czekać na cenę z ogłoszenia.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Nigdzie już nie ma 10 procent
• Średnia cena mieszkania potrafi zmylić. Mediana pokazuje, ile naprawdę kosztują lokale
• W Warszawie milion wart jest co czwarty blok. W Łodzi prawie żaden

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o średnich cenach ofertowych mieszkań na rynku wtórnym w sierpniu 2026 roku pochodzą z analiz Grupy Morizon-Gratka obejmujących dwanaście polskich miast. Są to ceny z ogłoszeń, które różnią się od cen transakcyjnych. Poszczególne raporty rynkowe stosują odmienną metodologię i zakres miast, dlatego wartości między źródłami mogą się różnić. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).