Zostało 18 dni na złożenie wniosku. Potem budowa mieszkań wyraźnie drożeje

Do 20 września zostało osiemnaście dni. Tego dnia wchodzi w życie znowelizowane rozporządzenie o warunkach technicznych, czyli zbiór zasad opisujących, jak w Polsce wolno projektować i budować. Zmienia się akustyka mieszkań, dostępność budynków, obowiązek montażu wind, konstrukcja balkonów i przeznaczenie piwnic. O tym, według których przepisów powstanie konkretne osiedle, nie zdecyduje jednak data rozpoczęcia budowy ani data wydania decyzji, tylko dzień złożenia kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę. Dlatego wrzesień jest w biurach projektowych najgorętszym miesiącem roku, a kupujący usłyszą o skutkach tej daty dopiero za dwa, trzy lata.

Liczy się dzień złożenia wniosku, nie dzień decyzji

To jest zdanie, wokół którego kręci się dziś cała branża. Przepisy przejściowe działają według prostej zasady: sprawy wszczęte przed wejściem w życie nowego rozporządzenia toczą się na dotychczasowych warunkach. Wszczęcie sprawy to moment złożenia wniosku, a nie moment, w którym urząd wyda decyzję.

W praktyce oznacza to, że dwa identyczne projekty mogą powstać według zupełnie różnych standardów tylko dlatego, że jeden trafił do urzędu 18 września, a drugi 22 września. Decyzja o pozwoleniu na budowę potrafi zapadać kilka miesięcy później i na kwalifikację nie ma to żadnego wpływu.

Jest jednak haczyk, o którym łatwo zapomnieć. Ochronę daje wyłącznie wniosek kompletny. Złożenie niepełnej dokumentacji po to, żeby tylko wbić pieczątkę z datą, kończy się wezwaniem do uzupełnienia braków, a w gorszym wariancie pozostawieniem sprawy bez rozpoznania. Kto nie ma gotowych warunków zabudowy albo wypisu z planu miejscowego, realnie już nie zdąży.

Co dokładnie się zmienia

Nowelizacja nie jest kosmetyczna. Dotyka jednocześnie komfortu akustycznego, dostępności budynków i przygotowania na sytuacje kryzysowe. Poniżej najważniejsze obszary, uporządkowane według tego, jak mocno odczuje je przyszły mieszkaniec.

Zestawienie redakcyjne na podstawie zapowiadanego zakresu nowelizacji rozporządzenia o warunkach technicznych wchodzącej w życie 20 września 2026 roku.

Ile to kosztuje i kto za to zapłaci

Tu zaczyna się część, która najbardziej interesuje kupujących. Sama akustyka oznacza grubsze ściany działowe i międzylokalowe, cięższe stropy, lepsze drzwi i inne rozwiązania w instalacjach. Grubsza ściana to nie tylko droższy materiał, ale też mniej powierzchni użytkowej na tej samej płycie fundamentowej.

Branża deweloperska mówi o wzroście kosztów budowy rzędu 10 do 15 procent. Ostrożniejsze szacunki pojedynczych firm wskazują na wzrost cen mieszkań o kilka procent, bo koszt budowy to tylko część ceny końcowej, obok gruntu, finansowania i marży. Gdy zsumuje się wszystkie tegoroczne zmiany regulacyjne, czyli warunki techniczne, wymogi dotyczące miejsc schronienia oraz reformę planistyczną, pojawia się liczba rzędu 1300 zł na metr kwadratowy.

Warto pamiętać, skąd ten mechanizm znamy. Podobnie działały wcześniejsze zaostrzenia przepisów, o których pisaliśmy przy okazji analizy tego, jak nowe Warunki Techniczne uderzą w ceny mieszkań. Rynek najpierw kumuluje wnioski przed datą graniczną, potem przez kilka kwartałów pracuje na starym zapasie pozwoleń, a realny wzrost cen widać dopiero w kolejnym cyklu inwestycyjnym.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.08.2026Akademik, pokój czy kawalerka? Wrzesień bezlitośnie weryfikuje studenckie budżety

Wrzesień 2026 jest dla rynku wyjątkowo gęsty

Data 20 września nie funkcjonuje w próżni. To trzecia zmiana regulacyjna w ciągu trzech tygodni. Pierwszego września wygasła specustawa mieszkaniowa, przez lata zwana lex deweloperem, a jej miejsce zajęły zintegrowane plany inwestycyjne. Opisywaliśmy, ile projektów zostawił po sobie koniec lex dewelopera i co dalej z około 100 tysiącami mieszkań w przygotowaniu.

Tego samego dnia zamknęła się też furtka planistyczna dla gmin, które nie uchwaliły planów ogólnych. Efekt kumulacji jest taki, że deweloperzy mają w tej chwili trzy różne powody, żeby przyspieszyć formalności, i ani jednego, żeby zwlekać.

Dla rynku oznacza to prawdopodobny skok liczby wniosków w drugiej dekadzie września, a potem wyraźne wyhamowanie w czwartym kwartale. Taki rytm nie jest neutralny dla podaży. Oferta mieszkań deweloperskich już teraz się kurczy, o czym pisaliśmy analizując dane pokazujące, że deweloperzy sprzedają dziś szybciej, niż wprowadzają nowe inwestycje. Przerwa w rozpoczęciach nowych projektów tę lukę pogłębi.

Co powinien zrobić kupujący

Warto też odwrócić perspektywę. Mieszkanie z inwestycji zgłoszonej przed 20 września nie jest gorsze z definicji. Wielu deweloperów projektuje ponad minimum i już dziś oferuje standardy zbliżone do nowych wymogów. Nowe przepisy podnoszą jednak dolną granicę, a to zmienia sytuację przede wszystkim w segmencie najtańszym, gdzie do tej pory oszczędzano właśnie na przegrodach i akustyce.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Nowe Warunki Techniczne uderzą w ceny mieszkań. Rewolucja w budownictwie od 20 września 2026
• Lex deweloper wygasł. Zostaje po nim około 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu
• Deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują. Oferta stopniała do 59 tysięcy mieszkań

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. Opis zakresu zmian opiera się na zapowiadanej treści nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wchodzącej w życie 20 września 2026 roku. Szacunki kosztowe pochodzą od przedstawicieli branży deweloperskiej i różnią się w zależności od przyjętej metodologii oraz zakresu uwzględnionych wymogów. W konkretnej sprawie decydujące znaczenie ma treść rozporządzenia oraz stanowisko właściwego organu administracji architektoniczno budowlanej. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).