Mieszkania za mniej niż 50 tys. zł od PKP i wojska. Jak działają przetargi i na co uważać

Na rynku, na którym średnia cena metra w dużych miastach dawno przebiła 10 tys. zł, ogłoszenia z cenami wywoławczymi poniżej 50 tys. zł za całe mieszkanie brzmią jak błąd w druku. A jednak takie oferty istnieją naprawdę. Publikują je PKP, Agencja Mienia Wojskowego, gminy i spółdzielnie, które w trybie przetargowym pozbywają się lokali ze swoich zasobów. Analiza aktualnych ogłoszeń kolejowego giganta potwierdza, że niektóre mieszkania można kupić od niego bardzo tanio. Pytanie tylko, co dokładnie dostajemy za te pieniądze. Sprawdzamy, jak działają przetargi, skąd biorą się tak niskie ceny i kiedy okazja zamienia się w pułapkę.

Skąd się biorą mieszkania za ułamek ceny rynkowej

Dla łowców okazji przetargi od dawna są sposobem na tani zakup lokalu, podobnie jak licytacje komornicze. W internecie działają nawet specjalne narzędzia do monitorowania nowych ogłoszeń. Skalę różnicy cen dobrze pokazują dane GUS za 2024 rok. Średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania sprzedanego na wolnym rynku wynosiła wtedy 8480 zł. W sprzedaży przetargowej analogiczna stawka oscylowała wokół 4700 zł za metr, czyli była niższa o około 45 procent.

Skąd ta przepaść? Jak tłumaczy Leszek Markiewicz z warszawskiej agencji NieruchomosciSzybko.pl, niska średnia cena lokali z przetargów jest najpewniej powiązana z ich gorszym stanem technicznym, wyższym wiekiem budynków oraz lokalizacją, która częściej bywa peryferyjna. Przy porównywaniu takich stawek warto zresztą pamiętać, że średnia potrafi mocno zniekształcać obraz rynku. Pisaliśmy o tym szerzej w tekście o tym, czy średnia cena mieszkania mówi prawdę.

Co dokładnie sprzedaje PKP

Kolejowy gigant wystawia na sprzedaż przede wszystkim mieszkania, których z różnych przyczyn nie wykupili ich najemcy. Najtańsze z nich leżą w małych miejscowościach, a nawet na wsiach, gdzie funkcjonuje lub kiedyś funkcjonowała stacja kolejowa. Cykarzew Północny, Ścinawka Średnia, Skibno, Wojciechowo, Witaszyce czy Parysów to przykładowe miejscowości, w których PKP oferuje lub niedawno oferowało lokale. W takich lokalizacjach dominują domy jednorodzinne, więc znalezienie chętnego na mieszkanie w bloku bywa trudne, co dodatkowo dołuje ceny.

Pouczający jest przykład z Parysowa koło Garwolina. PKP wystawiło tam lokal o powierzchni około 46 metrów z ceną wywoławczą 75 tys. zł. Na plus działają piwnica o powierzchni około 14 metrów i pomieszczenie gospodarcze. Na minus: położenie tuż przy czynnej linii kolejowej numer 12, konieczność remontu oraz zatrważający wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, wynoszący 951 kWh na metr rocznie. Dla porównania, w nowych blokach ten wskaźnik nie może przekraczać 65 kWh. W praktyce oznacza to gigantyczne rachunki za ogrzewanie albo kosztowną termomodernizację.

W ofercie PKP zdarzają się też lokale z większych miast, takich jak Świdnica, Kędzierzyn-Koźle, Ruda Śląska czy Czechowice-Dziedzice. Bywa jednak, że mają wyłącznie piec kaflowy albo wymagają wymiany wszystkich instalacji. Wyraźną poprawę stanu i estetyki budynków widać dopiero przy cenach wywoławczych powyżej 250 tys. zł. W tym przedziale można już kupić lokal w większym mieście, choć zwykle nadal do odświeżenia.

Mieszkania od wojska

Podobne zasady dotyczą lokali sprzedawanych przez Agencję Mienia Wojskowego, choć jej oferta jest wyraźnie mniejsza. Wojskowe mieszkania rzadziej leżą w małych miejscowościach, za to często w lokalizacjach kojarzonych z infrastrukturą wojskową, takich jak Węgrzce, Mirosławiec czy Dęblin. Tu również mowa głównie o lokalach, których nie wykupili najemcy.

Zobacz również:

PORADNIKI · 25.07.2026Sezon ogórkowy na rynku mieszkań to mit. Dlaczego lato sprzyja kupującym

Jak wygląda przetarg krok po kroku

Procedura jest prostsza, niż mogłoby się wydawać, ale ma swoje żelazne reguły. Wszystko zaczyna się od ogłoszenia, w którym sprzedający podaje opis lokalu wraz z adresem, metrażem, stanem technicznym i prawnym oraz numerem księgi wieczystej, cenę wywoławczą, termin oględzin, wysokość i termin wpłaty wadium oraz termin i miejsce przetargu.

Wadium pełni rolę zabezpieczenia. Zwycięzcy przetargu jest zaliczane na poczet ceny, a pozostałym uczestnikom zwracane w ciągu około tygodnia po rozstrzygnięciu. Uwaga na najważniejszą pułapkę formalną: kto wygra przetarg, ale uchyli się od zapłaty reszty ceny lub od podpisania umowy notarialnej, traci wpłacone wadium bezpowrotnie. Na ofertę warto więc iść z pewnym finansowaniem, najlepiej gotówkowym, bo terminy płatności bywają krótkie i trudno je pogodzić z procedurą kredytową.

Wolny rynek kontra przetarg

Porównanie na podstawie danych GUS za 2024 rok oraz analizy ofert przetargowych.

Okazja czy pułapka? To zależy, kto kupuje

Mieszkanie za kilkadziesiąt tysięcy złotych może być świetnym interesem dla osoby, która zna lokalny rynek, dysponuje gotówką i potrafi oszacować koszty remontu. Dla kogoś, kto szuka taniego sposobu na własne M w dużym mieście, ta droga rzadko bywa rozwiązaniem, bo najtańsze lokale leżą tam, gdzie o pracę i najemców trudno. Przed licytacją trzeba doliczyć do ceny wywoławczej realny koszt remontu, który przy wymianie instalacji i ogrzewania potrafi przekroczyć wartość samego mieszkania, oraz sprawdzić księgę wieczystą i stan prawny gruntu.

Warto też pamiętać, że przetargi to niejedyny sposób na nieruchomość poza wolnym rynkiem. Gminy oferują na przykład lokale w zamian za przeprowadzenie remontu, o czym pisaliśmy w poradniku jak zdobyć mieszkanie za remont od miasta. W czasach, gdy ponad połowa Polaków nie jest w stanie kupić mieszkania na zasadach komercyjnych, każda z tych ścieżek zasługuje przynajmniej na sprawdzenie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy naprawdę można kupić mieszkanie za mniej niż 50 tys. zł?

Tak, takie ceny wywoławcze pojawiają się w przetargach PKP, głównie w małych miejscowościach przy liniach kolejowych. Trzeba jednak pamiętać, że to cena startowa licytacji, a lokal zwykle wymaga remontu.

Jak znaleźć mieszkania sprzedawane w przetargach?

Ogłoszenia publikują na swoich stronach PKP, Agencja Mienia Wojskowego, gminy i spółdzielnie mieszkaniowe. Działają też internetowe narzędzia monitorujące nowe przetargi, które wysyłają powiadomienia o świeżych ofertach.

Ile wynosi wadium i co się z nim dzieje?

Wysokość wadium określa każdorazowo ogłoszenie o przetargu. Zwycięzcy licytacji wadium zalicza się na poczet ceny, a pozostałym uczestnikom zwraca w ciągu około tygodnia. Kto wygra i zrezygnuje z zakupu, traci wpłaconą kwotę.

Czy mieszkanie z przetargu można kupić na kredyt?

Formalnie tak, ale w praktyce bywa to trudne. Terminy zapłaty po wygranym przetargu są krótkie, a procedura kredytowa trwa tygodniami. Dlatego w przetargach najlepiej radzą sobie kupujący z gotówką.

Powiązane artykuły:

• Mieszkanie za remont. Jak zdobyć własny kąt od miasta bez kredytu hipotecznego
• Średnia cena mieszkania potrafi zmylić. Mediana pokazuje, ile naprawdę kosztują lokale
• Ponad połowa Polaków nie kupi dziś mieszkania. Nawet kredyt nie wystarczy

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane pochodzą z GUS oraz analizy ofert przetargowych przygotowanej przez agencję NieruchomosciSzybko.pl. Zdjęcie: Pexels.