Mieszkania bez windy coraz trudniej sprzedać. Rynek wysyła wyraźny sygnał

Na rynku wtórnym widać nowe zjawisko. Mieszkania w blokach bez windy, zwłaszcza te na trzecim i czwartym piętrze, szukają nabywcy coraz dłużej, a ich właściciele muszą częściej schodzić z ceny. Pośrednicy przyznają, że winda z dodatku stała się jednym z głównych kryteriów wyboru. Za tą zmianą stoi demografia. Polska się starzeje, a w budynkach z czasów PRL bez dźwigu osobowego mieszka około 6,7 miliona osób.

Wyraźny sygnał z rynku wtórnego

Jeszcze kilka lat temu, w czasach gorączki zakupowej, kupujący przymykali oko na brak windy. Liczyło się, żeby w ogóle zdobyć mieszkanie w rozsądnej cenie. Dziś, gdy oferta jest szeroka, a czas sprzedaży lokalu wyraźnie się wydłużył, klienci mogą przebierać. I coraz częściej odrzucają oferty z wyższych pięter w budynkach bez dźwigu już na etapie przeglądania ogłoszeń.

Pośrednicy obserwują też transakcje, w których winda jest głównym motywem zmiany mieszkania. Starsze osoby sprzedają lokale na trzecim czy czwartym piętrze i przenoszą się do budynków z dźwigiem albo na parter. Młodsi nabywcy z kolei kalkulują na zapas, bo wózek dziecięcy, zakupy czy rower na czwartym piętrze bez windy potrafią skutecznie zniechęcić. Ta zmiana preferencji nakłada się na ogólne ochłodzenie rynku, które opisywaliśmy w analizie rynku wtórnego mieszkań w 2026 roku.

Dlaczego w polskich blokach brakuje wind

Problem ma korzenie w przepisach z czasów PRL. Ówczesne prawo pozwalało budować budynki mieszkalne do wysokości 9,5 metra bez windy, co w praktyce oznaczało bloki czteropiętrowe i pięciokondygnacyjne obsługiwane wyłącznie schodami. W latach 50. i 60. nacisk na obniżanie kosztów inwestycji był ogromny, więc deweloperzy tamtej epoki, czyli głównie spółdzielnie, stawiali dokładnie tyle kondygnacji, ile się dało bez dźwigu.

Efekt widać do dziś na każdym większym osiedlu z wielkiej płyty. Tysiące budynków zatrzymało się piętro przed progiem, od którego winda była obowiązkowa. Wtedy mieszkali w nich trzydziestolatkowie z małymi dziećmi. Dziś ci sami lokatorzy mają po siedemdziesiąt i osiemdziesiąt lat, a schody stały się dla wielu z nich barierą nie do pokonania. Nie bez powodu mówi się o zjawisku więźniów czwartego piętra.

Winda coraz mocniej wpływa na cenę i płynność

Brak dźwigu przekłada się na dwie rzeczy: cenę i czas sprzedaży. Mieszkania na wyższych kondygnacjach w budynkach bez windy są zwykle najtańsze w całym bloku, często tańsze nawet od parteru. Różnica wobec porównywalnego lokalu w budynku z windą potrafi sięgać kilku, a w skrajnych przypadkach kilkunastu procent. Drugim efektem jest kurcząca się grupa potencjalnych nabywców, bo ofertę z góry odrzucają seniorzy, rodziny z małymi dziećmi i osoby o ograniczonej sprawności.

Warto podkreślić, że to nie jest chwilowa moda, tylko trend napędzany demografią. Zapotrzebowanie na dostępne mieszkania będzie rosło z każdym rokiem, a lokali dostosowanych do potrzeb starszych osób dramatycznie brakuje. Pisaliśmy o tym szerzej w tekście o brakujących mieszkaniach dla seniorów.

Dobudowa windy? Rachunek potrafi przerazić

Teoretycznie wspólnota albo spółdzielnia może dobudować windę do istniejącego bloku. W praktyce to inwestycja, która przerasta możliwości większości z nich. Winda wewnętrzna, montowana w obrębie klatki schodowej, to wydatek rzędu 350 do 550 tysięcy złotych. Szyb zewnętrzny dostawiany do elewacji kosztuje zwykle od 450 do 750 tysięcy, a przy skomplikowanych adaptacjach rachunek potrafi przekroczyć milion złotych. Do tego dochodzą przebudowa klatek, wzmocnienie fundamentów i dostosowanie budynku do przepisów przeciwpożarowych.

Pewnym wsparciem są programy pomocowe, między innymi fundusz dostępności prowadzony przez BGK, środki PFRON na likwidację barier architektonicznych oraz lokalne programy samorządowe. Skala potrzeb jest jednak nieporównywalnie większa od dostępnych pieniędzy.

Nowe przepisy nie rozwiążą problemu starych bloków

Od 20 września 2026 roku wchodzi w życie rozporządzenie, które wymusza windy w nowych budynkach wielorodzinnych już od trzech kondygnacji. To ważna zmiana dla przyszłych inwestycji, którą szczegółowo opisaliśmy w artykule o tym, że winda będzie obowiązkowa w każdym nowym bloku. Trzeba jednak jasno powiedzieć: nowe przepisy nie nakładają obowiązku dobudowy dźwigów w istniejących budynkach. Dla milionów mieszkańców starych osiedli nic się więc automatycznie nie zmieni.

Paradoksalnie nowe regulacje mogą nawet pogłębić podział rynku. Skoro każdy nowy budynek od trzech kondygnacji w górę będzie miał windę, stare bloki bez dźwigu staną się na jego tle jeszcze mniej atrakcyjne. Pewną furtką dla najstarszych lokatorów ma być rozwiązanie przygotowywane w ustawie o ochronie praw lokatorów, dzięki któremu senior z wyższego piętra będzie mógł przekazać mieszkanie gminie w zamian za lokal dostępny, na przykład na parterze albo w budynku z windą, bez kryterium dochodowego.

Podsumowanie

Winda przestała być dodatkiem, a stała się jednym z twardych kryteriów wyboru mieszkania, obok lokalizacji, metrażu i piętra. Właściciele lokali w blokach bez dźwigu powinni brać to pod uwagę przy wycenie, bo rynek coraz wyraźniej dyskontuje brak dostępności. Dla kupujących z kolei to szansa na okazję cenową, ale z ważnym zastrzeżeniem. Mieszkanie, które dziś kupujemy taniej ze względu na brak windy, w przyszłości może być jeszcze trudniejsze do odsprzedania. W starzejącym się kraju dostępność budynku to nie wygoda, tylko kapitał.

Zdjęcie: Pexels