Czytasz: Ceny mieszkań rosną niemal w całej Polsce. Wyjątkiem jest Wrocław
-
01
Ceny mieszkań rosną niemal w całej Polsce. Wyjątkiem jest Wrocław
Ceny mieszkań rosną niemal w całej Polsce. Wyjątkiem jest Wrocław
Ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w drugim kwartale 2026 roku w czterech z pięciu największych miast Polski. Jedynym rynkiem z wyraźną korektą jest Wrocław, gdzie metr kwadratowy potaniał o 3,2% kwartał do kwartału, do 11 919 zł. Barometr Metrohouse i Credipass opisuje kwoty z aktów notarialnych, a nie ceny wywoławcze z ogłoszeń.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Warszawa pozostaje najdroższa: 15 823 zł/m², wzrost o 2,8% kwartał do kwartału i o 1,4% rok do roku.
- Kraków ma najwyższą dynamikę kwartalną: 14 046 zł/m² i wzrost o 5,0%.
- Gdańsk ma najwyższą dynamikę roczną: 13 610 zł/m² i wzrost o 12,7%.
- Wrocław jako jedyny notuje wyraźny spadek kwartalny: 11 919 zł/m², czyli o 3,2% mniej niż kwartał wcześniej.
- Łódź jest najtańsza: 7 732 zł/m², przy zmianie kwartalnej o 0,2% w dół.
Ceny transakcyjne mieszkań w II kwartale 2026 roku
Barometr Metrohouse i Credipass zbiera ceny z zawartych aktów notarialnych. To odróżnia go od zestawień opartych na ogłoszeniach, w których kwota jest wyłącznie deklaracją sprzedającego. W praktyce oznacza to, że poniższe liczby pokazują pieniądze, które realnie zmieniły właściciela.
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
W II kwartale 2026 roku metr kwadratowy mieszkania kosztował transakcyjnie 15 823 zł w Warszawie, 14 046 zł w Krakowie, 13 610 zł w Gdańsku, 11 919 zł we Wrocławiu i 7 732 zł w Łodzi. Wrocław jest jedynym z tych rynków ze spadkiem ceny w ujęciu kwartalnym.
Rozpiętość między skrajnymi rynkami jest duża. Metr w Warszawie kosztuje ponad dwa razy tyle, co metr w Łodzi. Różnica wynosi 8 091 zł na każdym metrze kwadratowym, co przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² daje ponad 400 tys. zł.
| Miasto | Cena zł/m² | Kw./kw. | R./r. | Średnia cena transakcji | Średni metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 15 823 | +2,8% | +1,4% | 772 000 zł | 49 m² |
| Kraków | 14 046 | +5,0% | +2,2% | 644 000 zł | 46 m² |
| Gdańsk | 13 610 | +1,4% | +12,7% | 614 000 zł | 45 m² |
| Wrocław | 11 919 | -3,2% | +2,5% | 549 000 zł | 47 m² |
| Łódź | 7 732 | -0,2% | +3,8% | 416 000 zł | 54 m² |
Dane: Barometr Metrohouse i Credipass, II kwartał 2026 r. Ceny transakcyjne z aktów notarialnych.
Ile kosztuje metr kwadratowy w największych miastach
Zestawienie cen w jednej skali pokazuje, jak bardzo Warszawa odstaje od reszty stawki, a Łódź od czołówki. Kraków i Gdańsk tworzą wspólny przedział, w którym różnica wynosi zaledwie 436 zł na metrze.
CENA TRANSAKCYJNA ZA METR KWADRATOWY
Dane: Barometr Metrohouse i Credipass, II kw. 2026 r. Warszawa przyjęta jako 100%.
Ceny za metr to jednak nie wszystko. Średnia wartość pojedynczej transakcji układa się inaczej, bo w tańszych miastach kupujący biorą większe mieszkania. W Łodzi przeciętna transakcja obejmuje 54 m², najwięcej z całej piątki, a w Gdańsku tylko 45 m².
Wrocław: jedyny rynek z wyraźną korektą
Wrocław wyłamuje się ze schematu. Cena transakcyjna spadła tam o 3,2% w porównaniu z poprzednim kwartałem, do 11 919 zł/m². Żadne inne miasto z zestawienia nie zanotowało porównywalnego ruchu w dół.
Dane: Barometr Metrohouse i Credipass, II kwartał 2026 r.
Ten spadek trzeba czytać ostrożnie. W ujęciu rocznym Wrocław nadal jest na plusie i to o 2,5%, więc mowa o korekcie wewnątrz trendu wzrostowego, a nie o załamaniu rynku. Jeden kwartał to zbyt krótki okres, żeby ogłaszać zmianę kierunku.
Na dane transakcyjne z jednego kwartału wpływa też struktura tego, co akurat zostało sprzedane. Jeśli w danym okresie zawarto więcej umów na mieszkania z niższej półki albo w dalszych lokalizacjach, średnia spada, nawet gdy pojedyncze lokale nie potaniały. Dlatego kwartalne wahania rzędu kilku procent są normalną cechą tego wskaźnika.
Łódź zanotowała spadek o 0,2%, ale to wartość mieszcząca się w granicach statystycznego szumu. Ten rynek należy opisywać jako stagnację, a nie korektę.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.08.2026Kupiłeś mieszkanie od spółdzielni? Sąsiedzi mogą poznać cenę. Nowe przepisy budzą kontrowersjeDlaczego cena transakcyjna to nie to samo co ofertowa
To rozróżnienie decyduje o tym, czy porównanie liczb ma jakikolwiek sens. Zestawianie ceny z ogłoszenia z ceną z aktu notarialnego prowadzi do fałszywych wniosków o skali wzrostów albo spadków.
Mechanizm powstawania obu wskaźników, ich opóźnienia i miejsca, w których można sprawdzić ceny z aktów notarialnych, opisujemy osobno w tekście Cena ofertowa a transakcyjna mieszkania.
Co te dane oznaczają w praktyce
Otoczenie rynkowe pozostaje stabilne. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r., po obniżce o 25 punktów bazowych na posiedzeniu 3 i 4 marca 2026 r. WIBOR 3M to 3,83%, a WIBOR 6M 3,84% według stanu na 5 sierpnia 2026 r.
Po stronie podaży bufor pozostaje szeroki. Na koniec kwietnia 2026 r. oferta deweloperów na siedmiu największych rynkach wynosiła 59,2 tys. mieszkań według danych Otodom Analytics przytoczonych przez forsal.pl. Tak duża liczba dostępnych lokali ogranicza tempo wzrostu cen, bo kupujący ma z czego wybierać.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w 2026 roku?
Cena transakcyjna w Warszawie wyniosła 15 823 zł/m² w II kwartale 2026 r. To wzrost o 2,8% kwartał do kwartału i o 1,4% rok do roku. Średnia cena pojedynczej transakcji to 772 000 zł przy przeciętnym metrażu 49 m². Dane: Barometr Metrohouse i Credipass.
Dlaczego ceny mieszkań we Wrocławiu spadły?
Wrocław zanotował spadek ceny transakcyjnej o 3,2% kwartał do kwartału, do 11 919 zł/m². To jedyne miasto z piątki z wyraźną korektą. W ujęciu rocznym rynek pozostaje jednak na plusie, o 2,5%, więc jeden kwartał nie wystarcza, by mówić o odwróceniu trendu.
W którym mieście mieszkania zdrożały najbardziej rok do roku?
W Gdańsku. Cena transakcyjna wzrosła tam o 12,7% rok do roku, do 13 610 zł/m². Dla porównania Warszawa urosła o 1,4%, Kraków o 2,2%, Wrocław o 2,5%, a Łódź o 3,8%. Dane za II kwartał 2026 r.
Czym różni się cena transakcyjna od ofertowej?
Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia, czyli deklaracja sprzedającego, której nikt nie weryfikuje. Cena transakcyjna to kwota wpisana do aktu notarialnego, a więc realnie zapłacona. Barometr Metrohouse i Credipass podaje wyłącznie ceny transakcyjne.
Ile wynosi stopa referencyjna NBP w 2026 roku?
Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r. Poprzedziła ją obniżka o 25 punktów bazowych na posiedzeniu 3 i 4 marca 2026 r. WIBOR 3M wynosił 3,83%, a WIBOR 6M 3,84% według stanu na 5 sierpnia 2026 r.
Jakie mieszkania kupują Polacy w największych miastach?
Przeciętny metraż transakcji jest największy w Łodzi i wynosi 54 m². Najmniejszy jest w Gdańsku, 45 m². W Warszawie to 49 m², w Krakowie 46 m², a we Wrocławiu 47 m². Dane za II kwartał 2026 r.
Powiązane artykuły: Ceny mieszkań Wrocław, Ceny w największych miastach Polski, Cena ofertowa a transakcyjna.
Artykuł opracowany 31.08.2026 na podstawie danych Barometru Metrohouse i Credipass za II kwartał 2026 r., NBP oraz Otodom Analytics. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej.
