Boom na najem instytucjonalny. Tysiące mieszkań PRS w budowie

Przez lata polski rynek najmu opierał się niemal wyłącznie na prywatnych właścicielach, którzy kupowali jedno lub dwa mieszkania i wystawiali je na wynajem. To się zmienia. Coraz większą rolę odgrywają wyspecjalizowane fundusze, które budują całe budynki przeznaczone od początku wyłącznie pod wynajem. Ten segment, nazywany najmem instytucjonalnym albo z angielska PRS, rośnie dziś w tempie, jakiego rynek dawno nie widział, a jego nieformalną stolicą jest Warszawa. Sprawdzamy, co dokładnie się dzieje, ile kosztuje takie mieszkanie i co ten trend oznacza dla zwykłych najemców.

Czym jest najem instytucjonalny i PRS

Najem instytucjonalny, po angielsku Private Rented Sector, to model, w którym właścicielem mieszkań jest firma lub fundusz, a nie osoba prywatna. Taki podmiot buduje lub kupuje cały budynek, a następnie profesjonalnie nim zarządza, oferując najem długoterminowy wraz z obsługą. Najemca podpisuje umowę z operatorem, a nie z panem Kowalskim, co zwykle oznacza większą przewidywalność, ale też inną strukturę kosztów.

W praktyce mieszkania PRS są często wykończone i umeblowane, gotowe do wprowadzenia z walizką. W pakiecie bywają usługi dodatkowe, takie jak ochrona, recepcja, przestrzenie wspólne czy szybka reakcja na usterki. To rozwiązanie kierowane głównie do osób, które cenią wygodę i stabilność, a niekoniecznie planują od razu kupować własne mieszkanie.

Warszawa napędza cały rynek

Skala zjawiska najlepiej widać w stolicy. Na koniec 2025 roku w Warszawie działało już około 50 projektów tego typu, oferujących blisko 9 560 mieszkań. To sprawia, że sama Warszawa odpowiada za mniej więcej 36 procent całej podaży najmu instytucjonalnego w Polsce. Dla porównania cały krajowy zasób rośnie w rekordowym tempie, bo w samym 2025 roku przybyło około 5,8 tysiąca nowych mieszkań PRS, co było drugim najwyższym wynikiem w historii tego rynku.

Ta koncentracja nie jest przypadkowa. Warszawa ma najsilniejszy popyt na najem, najwięcej miejsc pracy i największy napływ osób z innych regionów, dlatego fundusze lokują tu najwięcej kapitału. Rosnąca podaż mieszkań na wynajem to zresztą zjawisko widoczne w całym kraju, o czym pisaliśmy przy okazji analizy, dlaczego rekordowa liczba mieszkań na wynajem hamuje wzrost czynszów.

Ile kosztuje najem w PRS

Wynajem od operatora instytucjonalnego zwykle nie jest najtańszą opcją na rynku, ale w zamian oferuje standard i obsługę. W Warszawie typowe czynsze za mieszkania jednopokojowe w sektorze PRS mieszczą się w przedziale od około 2800 do 3900 złotych miesięcznie. To stawki porównywalne z lepszymi ofertami od prywatnych właścicieli, tyle że z gwarancją profesjonalnego zarządzania i zwykle bez ryzyka, że właściciel nagle wypowie umowę, bo postanowił sprzedać mieszkanie.

Trzeba jednak pamiętać, że na całkowity koszt najmu składa się nie tylko sam czynsz, lecz także media i opłaty. Więcej o tym, dlaczego w ostatnim czasie wynajem w 2026 roku drożeje głównie przez rachunki, a nie przez podwyżki właścicieli, wyjaśnialiśmy w osobnym tekście.

Kto rządzi na rynku. Najwięksi gracze

Liderem pozostaje Resi4Rent, który kontroluje mniej więcej 20 procent zasobów całego rynku. Sama platforma zarządza w Warszawie ponad 1 750 mieszkaniami w sześciu inwestycjach, a kolejne buduje w innych miastach. Za nim ustawia się grono funduszy krajowych i zagranicznych, które konsekwentnie powiększają portfele. Wśród największych inwestycji planowanych do oddania w ciągu najbliższych dwóch lat znajdują się takie projekty.

Widać wyraźnie, że ekspansja nie ogranicza się do stolicy. Wrocław, Trójmiasto czy Kraków także przyciągają kapitał, a operatorzy coraz śmielej wchodzą do miast, które jeszcze niedawno były poza ich radarem.

Co dalej. REIT-y i nowe segmenty

Rynek ma przed sobą sporo paliwa do wzrostu. Krajowy pipeline inwestycji szacowany jest na około 15 tysięcy mieszkań, a tylko w 2026 roku ma zostać oddanych kolejne kilka tysięcy lokali. Do tego dochodzą nowe segmenty. Operatorzy przygotowują projekty pod wynajem dla studentów oraz oferty dla seniorów w ramach tak zwanej silver economy, odpowiadając na zmiany demograficzne.

Prawdziwym przyspieszaczem może się jednak okazać wprowadzenie w Polsce REIT-ów, czyli spółek inwestujących w nieruchomości na wynajem, które dzielą się zyskiem z inwestorami i korzystają z preferencji podatkowych. Gdyby takie rozwiązanie weszło w życie, kapitał na budowę mieszkań na wynajem mógłby napływać znacznie szerszym strumieniem, także od inwestorów indywidualnych.

Co to znaczy dla najemców i inwestorów

Dla najemców rozwój PRS to przede wszystkim większy wybór i wyższy standard obsługi, choć niekoniecznie niższa cena. Profesjonalny operator daje stabilność umowy i przewidywalność, co dla wielu osób jest warte dopłaty. Dla drobnych inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem to z kolei sygnał rosnącej konkurencji, z którą trzeba się liczyć przy kalkulacji rentowności.

Jeśli sam rozważasz zakup mieszkania na wynajem, warto spojrzeć na ten rynek na chłodno i sprawdzić, czy mieszkanie pod wynajem wciąż się opłaca w obliczu rosnącej podaży i coraz silniejszej konkurencji ze strony funduszy.

Podsumowanie

Najem instytucjonalny przestał być w Polsce ciekawostką i staje się realną częścią rynku mieszkaniowego. Warszawa odpowiada za ponad jedną trzecią krajowej podaży, liderem jest Resi4Rent, a pipeline sięga około 15 tysięcy mieszkań. Czynsze w PRS nie należą do najniższych, ale kuszą standardem i stabilnością. Jeśli do tego dojdą REIT-y, tempo rozwoju tego segmentu może jeszcze przyspieszyć, zmieniając układ sił na całym rynku najmu.

Zdjęcie: Pexels