Rynek wtórny tanieje pierwszy raz od 12 lat. Czy warto czekać z zakupem mieszkania?

Polski rynek nieruchomości wszedł w fazę wyraźnej korekty. Po ponad dekadzie nieprzerwanych wzrostów ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły, pierwszy raz od 12 lat. Co to oznacza dla osób planujących zakup własnego M?

Pierwszy spadek od 12 lat

Z danych Narodowego Banku Polskiego za I kwartał 2026 roku wynika, że średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych polskich miastach wyniosła 13 477 zł/m². To pierwszy spadek rok do roku od blisko dwunastu lat. Jeszcze większą korektę widać na rynku pierwotnym: średnia cena nowego mieszkania w całym kraju to 14 245 zł/m², o 0,3% mniej niż przed rokiem.

Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 16 475 zł/m²: o 1,72% taniej niż przed rokiem. Co ciekawe, mimo spadku cen, liczba transakcji w stolicy wzrosła niemal o jedną trzecią (ok. 33%). Taniej jest też w Krakowie (15 384 zł/m²), a najbardziej przystępnie w Łodzi (9 758 zł/m²).

Najem kontra zakup: która opcja bardziej się opłaca?

Choć ceny lekko spadają, kupno mieszkania wciąż nie jest finansowo bardziej opłacalne od wynajmu. Przykład z Krakowa dobrze to ilustruje: mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztuje ok. 725 000 zł. Przy wkładzie własnym 110 000 zł potrzebny jest kredyt na 615 000 zł. Miesięczna rata przy oprocentowaniu 6,5% na 25 lat wyniesie ok. 4 150 zł. Tymczasem czynsz za wynajem takiego samego mieszkania to ok. 3 100 zł miesięcznie: różnica na korzyść najmu to ponad 1 000 zł miesięcznie, czyli ponad 12 000 zł rocznie.

Co więcej, eksperci z banków PKO BP i Pekao prognozują wzrost cen mieszkań w 2026 roku o 2 do 5%. Oznacza to, że roczna strata z tytułu zwłoki w zakupie może wynieść od 15 000 do nawet 36 000 zł. Warto więc dokładnie przekalkulować, czy spieszyć się z zakupem, czy jeszcze poczekać.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 02.10.2026Od dziś deweloper raportuje cenę każdego mieszkania. Zobaczymy ją dopiero wiosną

Mniej mieszkań w ofercie, więcej transakcji

Paradoksalnie, mimo spadku cen, deweloperzy wprowadzili na rynek w I kwartale 2026 roku jedynie 11,8 tys. mieszkań: o 8% mniej niż w poprzednim kwartale i aż o 25% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie liczba sprzedanych lokali wzrosła o 19% rok do roku (14,8 tys.). Rynek zaczyna się równoważyć, więcej chętnych kupujących, mniej dostępnej oferty.

Dostępność cenowa poprawia się, ale wciąż daleko do UE

Dobra informacja jest taka, że dostępność cenowa mieszkań poprawiła się w ciągu roku o 20 do 30%, głównie dzięki wzrostowi płac przy stabilnych cenach. Zła informacja: Polska ma 386 mieszkań na 1000 mieszkańców, podczas gdy średnia europejska to 467. Do zachodnich standardów wciąż nam daleko.

Rynek wyraźnie się zmienia. Kupujący odzyskują siłę negocjacyjną, a w niektórych miastach ceny zaczynają spadać. Warto jednak pamiętać, że przewaga kupującego nie trwa wiecznie, eksperci nie spodziewają się głębokich i trwałych obniżek cen.

Zdjęcie: Pexels