Mimo zastoju na rynku pierwotnym jeden format mieszkań sprzedaje się wyjątkowo dobrze

Rynek pierwotny zwalnia, ale nie dla wszystkich. Mimo ogólnego spowolnienia popytu kompaktowe mieszkania dwupokojowe dosłownie znikają z oferty deweloperów — i to w tempie, które napędza kolejne podwyżki cen.

Dwupokojowe w centrum zainteresowania

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że to właśnie mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 35 do 45 m² cieszą się dziś największym wzięciem. W samej Warszawie „ dwójki” stanowiły w tym roku blisko 45 proc. wszystkich lokali, na które deweloperzy znaleźli chętnych. We Wrocławiu ich udział przekracza 40 proc.

Zdjęcie: Pexels

Rekordowa dysproporcja cenowa

Na pierwszy rzut oka dane wyglądają optymistycznie — w większości miast liczba sprzedanych mieszkań przewyższa liczbę nowych lokali wprowadzonych do oferty. Problem w tym, jak drastycznie różnią się ceny.

• Łódź: najtańsza sprzedana „ dwójka” kosztowała ok. 200,4 tys. zł, podczas gdy najtańsza w nowej ofercie — już 349,1 tys. zł. To różnica na poziomie 74 proc.
• Warszawa: średnia cena kupowanych mieszkań to 758,6 tys. zł, natomiast nowo wprowadzane lokale wyceniane są średnio na 900 tys. zł — o 18–19 proc. więcej
• Poznań: rozjazd cenowy przekracza 14 proc.
• Kraków, Łódź, Trójmiasto: różnica na poziomie 5–7 proc.

Warszawa wyjątkiem, ale nie wszędzie

Wbrew trendom w pozostałych miastach, stolica wyróżnia się na tle reszty rynku. Od stycznia do maja liczba sprzedanych mieszkań znacząco przewyższała nową podaż. W efekcie oferta dostępnych lokali skurczyła się o blisko 4 proc., a deweloperzy systematycznie podnoszą ceny. Wzrost średniej ceny ofertowej w Warszawie sięgnął już 5 proc. w skali roku.

Mniejsze mieszkania — rosnący popyt

Na dwupokojowe stawiają dziś przede wszystkim trzy grupy kupujących: osoby szukające mniejszego metrażu ze względu na wysokie koszty utrzymania, singli oraz klientów starszych, którzy chcą zamienić duże mieszkania na wygodne i nowoczesne lokale w mniejszym formacie.

„Z perspektywy kupujących oznacza to jedno: okno względnej stabilizacji może się powoli zamykać. Przy kurczącej się podaży i rosnących cenach nowych mieszkań presja na wzrost prawdopodobnie będzie narastać” — Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Kurcząca się oferta, rosnące ceny

Od stycznia do maja 2026 roku liczba dostępnych mieszkań spadła w większości największych polskich miast. W Poznaniu oferta zmniejszyła się o blisko 7 proc., w Krakowie i Trójmieście — o 2–3 proc. Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie liczba dostępnych lokali pozostała na niezmienionym poziomie.

Eksperci wskazują, że deweloperzy w odpowiedzi na rosnący popyt w segmencie dwupokojowym mogą podnosić ceny nowych inwestycji — co ostatecznie zamknie okno możliwości dla mniej zamożnych nabywców.

Więcej na temat trendów na rynku pierwotnym piszemy w artykule: Ile metrów mieszkania kupisz za pensję w 2026 roku? oraz Deweloperzy zbudowali balkony, na które nie można wejść.

Źródło: RynekPierwotny.pl / forsal.pl