Deweloperzy hamują z budowami. Maj 2026 schłodził rynek mieszkań

Polski rynek mieszkaniowy złapał w maju zadyszkę. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego nowe budowy mieszkań wyraźnie wyhamowały – deweloperzy rozpoczęli w maju 2026 roku o niemal 21% mniej inwestycji niż miesiąc wcześniej. To pierwszy taki spadek w maju od dziesięciu lat i czytelny sygnał, że okres nerwowego rozpędzania podaży dobiegł końca.

Co ważne, schłodzenie to nie załamanie. W ujęciu rok do roku maj był nawet najlepszy od czterech lat. Rynek raczej zwalnia i wchodzi w fazę ostrożności – takiej, w której to kupujący, a nie deweloperzy, coraz częściej dyktują warunki.

Nowe budowy, mieszkania oddane i pozwolenia – dane GUS za maj 2026

Poniższa tabela zbiera najważniejsze liczby z majowego raportu GUS dla segmentu deweloperskiego, z porównaniem miesięcznym (do kwietnia) i rocznym.

<table style="width:100%;border-collapse:collapse">

Wskaźnik (deweloperzy) Maj 2026 m/m r/r Rozpoczęte budowy mieszkań 11 963 −20,9% +7,1% Mieszkania oddane do użytku 9 475 — +3,6% Pozwolenia na budowę 14 045 −23,6% +10,6%

Rozpoczęte budowy

W maju w całej Polsce ruszyła budowa 20,4 tys. lokali mieszkalnych. Deweloperzy odpowiadali za 11 963 z nich – o 7,1% więcej niż rok wcześniej, ale aż o 20,9% mniej niż w kwietniu. W poprzednich latach maj zwykle przyspieszał lub utrzymywał kwietniowe tempo, więc taki miesięczny zjazd to sytuacja bez precedensu od dekady. Mniejszy zapał widać też u inwestorów indywidualnych, którzy rozpoczęli 8 263 domy (−11,8% m/m, +6,7% r/r). Po pięciu miesiącach 2026 r. liczba nowych budów (94 714) jest praktycznie taka sama jak rok temu (−0,2%), a sami deweloperzy pozostają lekko pod kreską (57 967, −2,6% r/r). W budowie na koniec maja było 857,3 tys. mieszkań – o 4,5 tys. więcej niż przed rokiem.

Mieszkania oddane do użytku

Tu GUS odnotował niewielkie odbicie: deweloperzy oddali w maju 9 475 mieszkań, o 3,6% więcej niż rok wcześniej. Problem w tym, że to pierwszy od ośmiu lat przypadek, gdy w żadnym z miesięcy otwierających rok deweloperzy nie przekroczyli progu 10 tys. oddanych lokali. Od początku roku na rynek trafiło 45 290 mieszkań na sprzedaż lub wynajem (−2,4% r/r) – najsłabszy wynik od 2018 roku. To efekt chłodniejszych poprzednich kwartałów, które dziś przekładają się na wolniejsze tempo oddawania kluczy.

Pozwolenia na budowę

Pozwolenia poszły w tym samym kierunku co rozpoczęte budowy. Deweloperzy uzyskali zgody na 14 045 mieszkań – o 23,6% mniej niż w kwietniu, ale o 10,6% więcej niż rok temu. W skali pięciu miesięcy bilans jest jednak wyraźnie lepszy: firmy zdobyły ok. 15 tys. pozwoleń więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. To ważne, bo pozwolenia to bank przyszłych inwestycji – deweloperzy gromadzą „zapas” projektów, które mogą uruchomić, gdy poprawi się popyt.

Komentarz: dlaczego deweloperzy zdjęli nogę z gazu

Majowe hamowanie nie wzięło się znikąd. Składają się na nie trzy nakładające się czynniki.

Po pierwsze – popyt wyhamował. Stopa referencyjna NBP od czerwca 2026 r. pozostaje na poziomie 3,75%, a banki utrzymują zaostrzone kryteria przyznawania kredytów. To ogranicza grono nabywców zdolnych sfinansować zakup. Majowy Indeks Nastrojów Deweloperów portalu Tabelaofert potwierdza: klientów w biurach sprzedaży jest mniej, a decyzje zakupowe trwają dłużej.

Po drugie – wysokie koszty. Ceny materiałów, wykonawstwa i finansowania projektów wciąż są wysokie, więc start nowej inwestycji to dziś ryzykowna kalkulacja, zwłaszcza gdy nie ma pewności co do tempa sprzedaży.

Po trzecie – strategia przeczekania. Zamiast otwierać nowe place budowy, firmy koncentrują się na sprzedaży tego, co już mają w ofercie. A mają sporo – na rynku zebrała się rekordowa pula gotowych mieszkań „od ręki”, przez co rabaty, promocje czy wykończenie w cenie stały się standardem. Dodatkowo brak rządowego programu wsparcia popytu (program Pierwsze Klucze najprawdopodobniej nie wystartuje w pierwotnym kształcie) sprawia, że część kupujących nie ma już na co czekać – ani po co odkładać decyzji.

Co to oznacza dla kupujących?

Krótkoterminowo majowe dane to dobra wiadomość dla osób z gotówką lub zdolnością kredytową. Mamy klasyczny rynek kupującego: duży wybór mieszkań gotowych do odbioru, realna przestrzeń do negocjacji, a ceny transakcyjne często niższe od katalogowych. Potwierdzają to dane NBP za I kwartał 2026 r. – na rynku wtórnym w największych miastach mieszkania były średnio tańsze niż rok wcześniej, co zdarzyło się po raz pierwszy od ponad dekady.

Warto jednak patrzeć dalej niż na jeden miesiąc. Jeśli deweloperzy utrzymają wstrzemięźliwość w startowaniu nowych projektów, kurcząca się podaż za rok–dwa może ponownie wywindować ceny. Innymi słowy: „przeczekanie” rynku ma swoje granice, a dzisiejsze schłodzenie podaży to potencjalne paliwo dla kolejnej fali wzrostów.

Najczęstsze pytania (FAQ)

O ile spadła liczba nowych budów mieszkań w maju 2026?

Deweloperzy rozpoczęli w maju budowę 11 963 mieszkań – o 20,9% mniej niż w kwietniu, choć o 7,1% więcej niż w maju 2025 r. Tak duży spadek miesiąc do miesiąca w maju zdarzył się pierwszy raz od dziesięciu lat.

Czy spadek budów oznacza, że ceny mieszkań spadną?

Niekoniecznie. Krótkoterminowo duża oferta gotowych mieszkań sprzyja rabatom, ale mniejsza liczba nowych startów ogranicza przyszłą podaż, co w dłuższym horyzoncie może wspierać wzrosty cen.

Dlaczego deweloperzy ograniczają nowe inwestycje?

Główne powody to słabszy popyt (wysokie stopy procentowe i zaostrzone kryteria kredytowe), wysokie koszty budowy oraz duży zapas niesprzedanych, gotowych mieszkań, które firmy chcą najpierw upłynnić.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane: Główny Urząd Statystyczny (maj 2026), NBP (I kw. 2026), Indeks Nastrojów Deweloperów (Tabelaofert).

Powiązane artykuły:

• Rynek nieruchomości w Polsce 2026 – ceny, kredyty, popyt i prognozy
• Gotowe mieszkania od ręki – rekordowa oferta deweloperów w 2026
• Pierwsze Klucze 2026 – dlaczego program dopłat nie wystartuje
• Kupować mieszkanie teraz czy czekać? Tak wygląda rachunek na 2026
• Prognozy cen mieszkań na 2026 rok – co naprawdę przewidują eksperci