Czy loggia wlicza się do powierzchni mieszkania? Norma PN-ISO 9836 i ustawa deweloperska

Czy loggia wlicza się do powierzchni mieszkania – to pytanie, które nabiera ogromnego znaczenia, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera i porównujesz oferty różnych inwestycji. W zależności od tego, jaką normę i metodologię przyjął deweloper, ta sama loggia może być ujęta w metrażu lokalu lub całkowicie z niego wyłączona. Odpowiedź nie jest prosta – i właśnie dlatego warto ją dokładnie poznać przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Loggia, balkon i taras – podstawowe różnice

Zanim przejdziemy do norm, warto jasno rozróżnić trzy pojęcia, które często są mylone:

Loggia jest zatem przestrzenią półzamkniętą – ma sufit (strop), jest cofnięta w głąb budynku i osłonięta z trzech stron. To sprawia, że jest bardziej użytkowa niż zwykły balkon, ale jednocześnie inaczej traktowana w przepisach dotyczących powierzchni.

Norma PN-ISO 9836 – jak liczy się powierzchnię loggii

Podstawowym standardem pomiarowym stosowanym w Polsce jest norma PN-ISO 9836:2022-07 (wcześniej PN-ISO 9836:1997), określająca zasady obliczania wskaźników powierzchniowych budynków. Zgodnie z tą normą powierzchnię lokalu mieszkalnego dzieli się na:

• Powierzchnia użytkowa (PU) – wszystkie pomieszczenia w lokalu służące bezpośrednio potrzebom użytkownika: pokoje, kuchnia, łazienka, WC, korytarz, garderoba
• Powierzchnia pomocnicza – m.in. loggie, balkony, tarasy, piwnice, garaże – nie wlicza się do powierzchni użytkowej

Według PN-ISO 9836 loggia nie jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Jest traktowana jako powierzchnia pomocnicza i wykazywana osobno w dokumentacji technicznej.

Współczynnik redukcji wysokości

Norma PN-ISO 9836 przewiduje też korektę powierzchni w zależności od wysokości pomieszczenia:

• Wysokość poniżej 1,40 m → współczynnik 0,00 (nie liczy się)
• Wysokość 1,40–2,20 m → współczynnik 0,50 (liczy się w połowie)
• Wysokość powyżej 2,20 m → współczynnik 1,00 (liczy się w całości)

Zasada ta dotyczy powierzchni użytkowej w pomieszczeniach ze skosami (poddasza), nie samej loggii.

Ustawa deweloperska a PUM – jak deweloperzy liczą loggię

W obrocie deweloperskim powszechnie stosowane jest pojęcie PUM – Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna (lub Powierzchnia Użytkowa Mieszkania). To kluczowy wskaźnik w umowach deweloperskich i prospektach informacyjnych.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska, Dz.U. 2021 poz. 1177) nakłada na dewelopera obowiązek podania w prospekcie informacyjnym powierzchni użytkowej lokalu oraz określenia normy, według której jest ona mierzona. Ustawa nie narzuca jednej metody pomiaru – dopuszcza stosowanie różnych norm, o ile są one wyraźnie wskazane w dokumentach.

Jak w praktyce traktuje loggię deweloper

W praktyce deweloperzy stosują trzy podejścia:

• Loggia nie wchodzi do PUM – jej powierzchnia jest podawana osobno, jako „powierzchnia przynależna” lub „powierzchnia balkonu/loggii”. Zgodne z PN-ISO 9836
• Loggia wlicza się do PUM ze współczynnikiem 0,5 – czyli połowa powierzchni loggii powiększa PUM. To popularny kompromis stosowany przez wielu deweloperów, niewynikający bezpośrednio z norm, ale akceptowany przez rynek
• Loggia wlicza się do PUM w 100% – rzadsze, ale spotykane, szczególnie gdy deweloper stosuje własną metodologię lub normę GUS

Loggia w księdze wieczystej – jak jest ujmowana

W księdze wieczystej lokal mieszkalny jest opisany z podaniem jego powierzchni użytkowej. Loggia co do zasady nie jest ujmowana w powierzchni lokalu w KW – jest częścią bryły budynku (nieruchomości wspólnej lub wydzieloną przestrzenią przynależną do lokalu). W praktyce zdarza się, że notariusze i deweloperzy różnie to traktują, co rodzi spory interpretacyjne.

Loggia a podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości oblicza się od powierzchni użytkowej lokalu wg ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Ustawa odsyła do definicji z ustawy o podatkach od nieruchomości, a tam – do normy pomiarowej. W większości przypadków loggia nie powiększa podstawy opodatkowania, bo nie jest traktowana jako powierzchnia użytkowa.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej

Przy zakupie mieszkania z loggią kluczowe pytania, które należy zadać deweloperowi lub sprawdzić w dokumentach:

• Jaka norma jest stosowana do pomiaru PUM? (PN-ISO 9836, GUS, własna metodologia?)
• Czy loggia jest wliczona do PUM? Jeśli tak – z jakim współczynnikiem?
• Jaka jest powierzchnia samej loggii wydzielona? (powinna być podana osobno)
• Jak jest ujęta loggia w umowie deweloperskiej i akcie notarialnym?
• Czy cena za m² dotyczy PUM, czy całkowitej powierzchni łącznie z loggią?

Warto pamiętać, że loggia ma realną wartość użytkową – jest chroniona z trzech stron i ma zadaszenie, więc jest użyteczna przez większą część roku niż zwykły balkon. Przy porównywaniu ofert deweloperów zestawiaj zawsze PUM bez loggii i jej powierzchnię osobno, by ocenić rzeczywistą cenę za metr użytkowy.

Więcej o tym, jak deweloper liczy powierzchnię i jakie obowiązki z tym związane, znajdziesz w artykule o odbiorze mieszkania od dewelopera krok po kroku. Z kolei różnicę między loggią a balkonem w kontekście prawnym wspólnoty mieszkaniowej opisujemy w artykule do kogo należy balkon we wspólnocie mieszkaniowej.

Podsumowanie

Zgodnie z normą PN-ISO 9836 loggia nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania – jest traktowana jako powierzchnia pomocnicza i wykazywana osobno. W praktyce deweloperskiej bywa jednak inaczej: część deweloperów wlicza loggię do PUM ze współczynnikiem 0,5 lub nawet w 100%, co zawyża metraż i cenę za m². Ustawa deweloperska nie narzuca jednej metody pomiaru, dlatego przed zakupem koniecznie sprawdź, jaką normę stosuje deweloper i jak loggia jest ujęta w prospekcie informacyjnym oraz umowie.

FAQ – loggia a powierzchnia mieszkania

Czy loggia jest wliczana do metrażu mieszkania?

Według normy PN-ISO 9836 nie – loggia jest powierzchnią pomocniczą i powinna być wykazywana osobno. W praktyce deweloperzy często wliczają ją do PUM ze współczynnikiem 0,5 (połowa powierzchni) lub w 100%. Zawsze sprawdzaj, jaką metodę stosuje konkretny deweloper w dokumentach sprzedaży.

Jaka jest różnica między loggią a balkonem pod względem wliczania do metrażu?

Oba elementy są traktowane podobnie – według PN-ISO 9836 ani balkon, ani loggia nie wliczają się do powierzchni użytkowej. Różnica polega na tym, że loggia jest postrzegana jako element bardziej użytkowy (jest zadaszona i osłonięta), więc deweloperzy częściej wliczają ją do PUM i uzasadniają wyższą cenę.

Co to jest PUM i jak go liczyć?

PUM to Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna lub Mieszkania – wskaźnik stosowany przez deweloperów jako podstawa obliczania ceny. Obejmuje powierzchnię wszystkich pomieszczeń w lokalu (pokoje, kuchnia, łazienka, korytarz, garderoby) bez logii, balkonów i piwnic – chyba że deweloper wyraźnie zaznaczył, że wlicza je z określonym współczynnikiem.

Czy kupując mieszkanie z loggią, płacę za nią taką samą cenę za m² jak za pokoje?

To zależy od dewelopera. Jeśli loggia jest wliczona do PUM ze współczynnikiem 1,0, płacisz za nią tyle samo co za metr pokoju. Jeśli jest wliczona z współczynnikiem 0,5 – połowę ceny za m². Jeśli nie jest wliczona do PUM w ogóle, cena za m² dotyczy wyłącznie powierzchni lokalu, a loggia to bonus. Negocjując cenę, zawsze pytaj o całkowity koszt z uwzględnieniem wszystkich przestrzeni.