Czytasz: Klasa energetyczna mieszkania w 2026. Jak wpływa na cenę i rachunki
-
01
Klasa energetyczna mieszkania w 2026. Jak wpływa na cenę i rachunki
Klasa energetyczna mieszkania w 2026. Jak wpływa na cenę i rachunki
Klasa energetyczna mieszkania to w sierpniu 2026 roku wciąż pojęcie z projektu przepisów, a nie z dokumentu, który dostaje kupujący. Polskie świadectwo charakterystyki energetycznej nadal pokazuje trzy wskaźniki liczbowe w kWh/(m²·rok), a nie literę od A+ do G. Sprawdzamy, co jest dziś na świadectwie, ile ono kosztuje i jaka kara grozi za jego brak.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Skala klas od A+ do G jeszcze nie obowiązuje w polskich świadectwach. Rozporządzenie wykonawcze nie zostało opublikowane.
- Na świadectwie znajdziesz dziś trzy wskaźniki: EU, EK i EP w kWh/(m²·rok) oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
- Świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży, wynajmie, zakończeniu budowy i po termomodernizacji zmieniającej charakterystykę budynku. Jest ważne 10 lat.
- Za brak świadectwa grozi grzywna do 5 000 zł, na podstawie art. 41 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.
- Koszt dla mieszkania w bloku to 300 do 600 zł brutto, w największych miastach o 20 do 30% więcej.
Czy klasy energetyczne od A+ do G już obowiązują
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Nie. Skala klas energetycznych od A+ do G, znana z etykiet sprzętu AGD, nie obowiązuje jeszcze w polskich świadectwach, bo rozporządzenie wykonawcze nie zostało opublikowane. Dziś świadectwo podaje trzy wskaźniki liczbowe: EU, EK i EP, wszystkie w kWh/(m²·rok), oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
Zmiana ma źródło w unijnej dyrektywie EPBD o charakterystyce energetycznej budynków. Termin jej transpozycji do prawa krajowego upłynął 29 maja 2026 r. Polska go nie dotrzymała. Nad projektem rozporządzenia, które wprowadzi literowe klasy do świadectw, pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Skutek jest podwójny. Ogłoszenie sprzedaży z dopiskiem o klasie B albo C opiera się dziś na interpretacji sprzedającego, a nie na urzędowej skali. Świadectwo wystawione teraz zachowuje przy tym ważność, a litery pojawią się w dokumentach dopiero po wejściu w życie rozporządzenia.
Co jest na świadectwie: EU, EK i EP
Trzy skróty z pierwszej strony świadectwa opisują to samo mieszkanie z trzech perspektyw.
Czwartą informacją jest jednostkowa wielkość emisji CO2. Wszystkie wskaźniki podaje się w kWh/(m²·rok), czyli na metr kwadratowy i na rok, dzięki czemu porównanie mieszkań o różnym metrażu ma sens. Projekt rozporządzenia przewiduje przypisanie budynku do klasy właśnie na podstawie EP, a punktem odniesienia mają być graniczne wartości z warunków technicznych: 70, 95 i 120 kWh/(m²·rok), zależnie od rodzaju budynku.
| Klasa (projekt) | Kryterium | W praktyce |
|---|---|---|
| A+ | Dodatni bilans energetyczny, produkcja co najmniej 20% więcej energii niż zużycie | Budynek oddaje więcej energii, niż pobiera. |
| A | Do 63 kWh/(m²·rok) | Poziom, który od 2030 roku ma być wymogiem dla nowego budownictwa. |
| B | Około 70 kWh/(m²·rok) | Obecny standard nowego budownictwa. |
| F | Powyżej 150 kWh/(m²·rok) | Budynki nieocieplone lub z przestarzałym źródłem ciepła. |
| G | Najgorsze budynki w krajowym zasobie | Najwyższe koszty ogrzewania. |
Progi z projektu rozporządzenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii, stan na sierpień 2026 r. Przepisy nie zostały opublikowane, wartości mogą się zmienić.
Kiedy świadectwo jest obowiązkowe, ile kosztuje i co grozi za brak
Obowiązek nie zależy od klasy ani od wieku budynku. Wynika ze zdarzenia: transakcji, zakończenia budowy albo zmiany charakterystyki energetycznej obiektu.
W obiegu krąży informacja o karze 20 000 zł za brak świadectwa. Jest błędna. Ustawa przewiduje grzywnę, a sprawę rozpatruje się w trybie przepisów o wykroczeniach, co przekłada się na maksymalnie 5 000 zł.
Cena samego dokumentu zależy od rodzaju nieruchomości, kompletności dokumentacji i tego, czy audytor musi przyjechać na miejsce.
| Rodzaj nieruchomości | Koszt świadectwa w 2026 r. |
|---|---|
| Mieszkanie w bloku | 300 do 600 zł |
| Lokal użytkowy | 400 do 800 zł |
| Dom jednorodzinny | 500 do 1 200 zł |
| Budynek wielorodzinny lub biurowiec | od 1 500 zł |
Stawki brutto, stan na 2026 r. W największych miastach ceny bywają o 20 do 30% wyższe.
Zobacz również:
PORADNIKI · 21.09.2026Za sześć tygodni eksmisja staje się niemożliwa. Jeden rodzaj umowy jest od tego wolnyJak klasa przekłada się na rachunki i cenę mieszkania
Różnicę widać najlepiej po przeliczeniu wskaźnika na konkretny metraż.
SZACUNEK REDAKCJI ILEZAMETR.PL
Dla mieszkania o powierzchni 50 m² różnica między budynkiem o EP 70 a EP 150 kWh/(m²·rok) wynosi 80 kWh na metr rocznie, czyli 4 000 kWh energii pierwotnej w skali roku. EP to energia pierwotna, więc nie przekłada się jeden do jednego na kwotę na rachunku. Pokazuje skalę różnicy między budynkami, a nie sam koszt.
WSKAŹNIK EP, kWh/(m²·rok)
Progi z projektu rozporządzenia MRiT. Limit 70 kWh/(m²·rok) wynika z obowiązujących warunków technicznych.
Rynek wycenia te różnice. Badania CBRE Group pokazują, że budynki z certyfikatem energetycznym osiągają czynsze wyższe średnio o 21%, a potencjalny wzrost wartości nieruchomości energooszczędnych sięga ponad 20%. To dane dla nieruchomości komercyjnych, więc przenoszenie ich wprost na mieszkania jest uproszczeniem, choć kierunek zależności pozostaje ten sam.
Dane CBRE Group dotyczą nieruchomości komercyjnych. Kara na podstawie art. 41 ustawy z 29 sierpnia 2014 r.
Jedno trzeba powiedzieć jasno, bo wielu czytelników sądzi inaczej: nie ma zakazu sprzedaży ani wynajmu mieszkania o niskiej klasie energetycznej. Presja jest rynkowa, a nie prawna. Energochłonny lokal da się sprzedać, tyle że kupujący policzy koszty ogrzewania i wykorzysta je w negocjacjach. Argumentem w drugą stronę bywa paszport renowacji, czyli dobrowolny plan modernizacji budynku, który pokazuje, jakie prace i w jakiej kolejności podnoszą efektywność obiektu.
Co zmieni się do 2030 roku
Obecny limit EP dla nowego budynku wynosi 70 kWh/(m²·rok), współczynnik przenikania ciepła U dla ścian nie może przekraczać 0,20 W/(m²·K), a dla okien 0,90 W/(m²·K). Nowe rozporządzenie wchodzące w życie 20 września 2026 r. tych wartości nie zmienia.
Budynki oddawane po 2030 roku powstaną pod ostrzejszy limit i z bezemisyjnym źródłem ciepła, więc dystans między nowym a starym zasobem się powiększy. To ten dystans wycenia rynek wtórny.
Co zrobić, jeśli kupujesz mieszkanie w starym bloku
Świadectwo warto zobaczyć przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a nie w dniu aktu notarialnego. Dokument opisuje budynek i lokal, więc pokazuje koszty, których nie widać w ogłoszeniu.
O CO PYTAĆ PRZED ZAKUPEM
- O datę sporządzenia świadectwa i to, czy mieści się w okresie 10 lat ważności.
- O wskaźniki EK i EP oraz o źródło ciepła, bo one decydują o wysokości rachunku.
- O to, czy budynek jest ocieplony i w jakim stanie jest instalacja centralnego ogrzewania.
- O uchwały wspólnoty w sprawie termomodernizacji, stan funduszu remontowego i plan prac.
- O paszport renowacji, jeśli wspólnota go sporządziła.
Wewnątrz lokalu właściciel sam decyduje o wymianie okien, grzejników, zaworów termostatycznych i o poprawie wentylacji. To działania, które obniżają zużycie, ale nie zmieniają charakterystyki całego budynku.
Reszta zależy od wspólnoty albo spółdzielni: docieplenie ścian i stropodachu, wymiana instalacji centralnego ogrzewania, modernizacja węzła cieplnego, zmiana źródła ciepła. Te prace przesuwają w górę cały budynek, ale wymagają uchwały, pieniędzy i czasu. Dlatego przy mieszkaniu w bloku z lat 60. czy 70. sprawdzenie planów wspólnoty bywa ważniejsze niż sama liczba na świadectwie.
Najczęstsze pytania
Czy klasy energetyczne od A do G już są w świadectwach?
Nie. W sierpniu 2026 r. rozporządzenie wprowadzające literowe klasy nie zostało opublikowane. Świadectwo nadal podaje wskaźniki EU, EK i EP w kWh/(m²·rok) oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne dla mieszkania w bloku?
Od 300 do 600 zł brutto. Lokal użytkowy to 400 do 800 zł, dom jednorodzinny 500 do 1 200 zł, a budynek wielorodzinny lub biurowiec od 1 500 zł.
Jak długo ważne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
10 lat od daty sporządzenia. Traci ważność wcześniej, jeśli budynek przeszedł prace, które zmieniły jego charakterystykę energetyczną, na przykład docieplenie albo wymianę źródła ciepła.
Jaka kara grozi za brak świadectwa przy sprzedaży mieszkania?
Grzywna do 5 000 zł na podstawie art. 41 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, w trybie przepisów o wykroczeniach. Informacja o karze 20 000 zł jest nieprawdziwa.
Czy można sprzedać mieszkanie o niskiej klasie energetycznej?
Tak. Nie ma zakazu sprzedaży ani wynajmu takiego lokalu. Konsekwencje są rynkowe: kupujący i najemcy liczą koszty ogrzewania i wykorzystują je w negocjacjach ceny.
Czym różni się EP od EK?
EK to energia końcowa, którą trzeba dostarczyć do budynku, z uwzględnieniem sprawności instalacji, i to ona jest najbliższa rachunkowi. EP to energia pierwotna, uwzględniająca dodatkowo nakłady na wytworzenie i dostarczenie energii.
Powiązane artykuły: Ogrzewanie gazowe, koszty 2026, Efektywność energetyczna mieszkania. Nowe kryterium zakupu w 2026 roku, Dofinansowanie termomodernizacji 2026
Artykuł opracowany 31 sierpnia 2026 r. na podstawie ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, projektu rozporządzenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii, warunków technicznych i danych CBRE Group. Progi klas pochodzą z projektu przepisów i mogą ulec zmianie. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej.
