Czytasz: Ceny mieszkań w Grecji 2026: Ateny, Saloniki, Kreta, Santorini
-
01
Ceny mieszkań w Grecji 2026: Ateny, Saloniki, Kreta, Santorini
Ceny mieszkań w Grecji w 2026 roku rosną nieprzerwanie od kilku lat i coraz mocniej przyciągają polskich inwestorów szukających apartamentu wakacyjnego lub źródła dochodu z najmu. Mediana ceny wynosi tu 2 350 € za m² (ok. 10 107 zł), średnia arytmetyczna 2 700 €/m², a ceny rosną o 5,7% rok do roku (Bank Grecji, I kwartał 2026). To wciąż wyraźnie mniej niż w Warszawie, ale okazje w popularnych destynacjach praktycznie zniknęły. Poniżej znajdziesz aktualne stawki w Atenach, Salonikach, na Krecie i Santorini, procedurę zakupu, koszty utrzymania oraz ocenę opłacalności inwestycji.
W skrócie: ceny mieszkań w Grecji 2026
- Mediana krajowa: 2 350 €/m² (ok. 10 107 zł/m²), średnia 2 700 €/m² (11 613 zł). Grecja jest wyraźnie tańsza od Warszawy.
- Najdroższe rynki: Mykonos (7 000–9 000 €/m²) i Santorini — Oia i Imerovigli 5 000–7 000 €/m², czyli 21 500–30 100 zł/m². Na kontynencie prym wiedzie Riwiera Ateńska: 4 167 €/m², a Vouliagmeni powyżej 7 400 €/m².
- Ateny centrum: 3 000–3 500 €/m² (12 900–15 050 zł). Saloniki: 2 667 €/m² (11 471 zł). Heraklion na Krecie od 1 800 €/m².
- Ceny rosną szybko: +5,7% rok do roku w I kwartale 2026, po +8,1% w 2025 i +9,1% w 2024 (Bank Grecji).
- Kluczowe ograniczenie dla Polaka: jako obywatel UE kupisz nieruchomość bez zezwolenia (poza strefami przygranicznymi i wybranymi wyspami). Realną barierą jest co innego — zakaz nowych rejestracji najmu krótkoterminowego w trzech centralnych dzielnicach Aten, obowiązujący przez cały 2026 rok, oraz podniesione progi Golden Visa: 400 tys. lub 800 tys. euro.
- Rentowność najmu w Atenach: 5,52% brutto — jedna z lepszych w Europie Zachodniej i Południowej.
Przeliczenia wg kursu NBP 1 EUR = 4,3010 zł (tabela 152/A/NBP/2026 z 7.08.2026). Ceny: Bank Grecji, Spitogatos, Investropa (VI 2026).
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Grecji?
Mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Grecji wynosi w 2026 roku 2 350 € (ok. 10 107 zł), a średnia arytmetyczna 2 700 €/m² (11 613 zł). Lokalnie różnice są ogromne – od ok. 1 800 €/m² w Heraklionie na Krecie do 9 000 €/m² w Chorze na Mykonos. Sama mediana dla wysp to około 3 150 €/m². Dla porównania z innym popularnym kierunkiem śródziemnomorskim sprawdź, ile kosztuje mieszkanie w Hiszpanii.
Według Banku Grecji ceny mieszkań wzrosły w I kwartale 2026 roku o 5,7% rok do roku – po wzroście o 8,1% w całym 2025 i 9,1% w 2024. Tempo wyraźnie hamuje, ale wciąż jest jednym z najwyższych w Europie. W ujęciu regionalnym najszybciej drożeją Saloniki (+6,4%) i obszary poza dużymi miastami (+6,9%), Ateny nieco wolniej (+5,2%). Na wyspach dynamika sięga 8–10% rocznie. Dla Polaków oznacza to, że okazyjne mieszkanie za 50 tys. € w głównych destynacjach już nie istnieje.
Ceny mieszkań: greckie rynki a Warszawa (zł/m², 2026)
Cena za metr kwadratowy przeliczona na złote po kursie 4,3010 zł/EUR
Najważniejszy wniosek: metr w Warszawie jest droższy niż w centrum Aten, na Rodos i w Salonikach — i o 80% droższy od greckiej mediany. Za cenę mieszkania w stolicy Polski kupisz w Heraklionie lokal dwa razy większy.
Źródło: Bank Grecji, Spitogatos, Investropa (VI 2026), Tabelaofert.pl (VII 2026), NBP.
Punkt odniesienia dla tego zestawienia znajdziesz w naszym raporcie o tym, ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Polsce według danych NBP.
Ceny mieszkań w Grecji według miast i regionów
| Lokalizacja | Cena m² (EUR) | Cena m² (PLN) | Charakterystyka rynku |
|---|---|---|---|
| Mykonos (Chora) | 7 000–9 000 | 30 107–38 709 zł | Najdroższy rynek w Grecji. Kupujący premium, skrajna sezonowość, próg Golden Visa 800 tys. € |
| Santorini (Oia, Imerovigli) | 5 000–7 000 | 21 505–30 107 zł | Widok na kalderę, podaż praktycznie zamrożona ochroną konserwatorską. Wysokie stawki nocne, ale rosnące restrykcje |
| Santorini (Fira) | 4 000–4 800 | 17 204–20 645 zł | Stolica wyspy, tańsze wejście niż w Oia przy podobnym potencjale najmu |
| Korfu (płn.-wsch. wybrzeże) | 4 200–5 200 | 18 064–22 365 zł | Tzw. Kensington-on-Sea — enklawa brytyjska i włoska. Cała wyspa: 3 400–8 000 €/m² |
| Ateny — Riwiera (Glyfada, Vouliagmeni) | 4 167 (Vouliagmeni 7 400+) | 17 922 zł (31 830+ zł) | Najdroższy rynek kontynentalny, napędzany projektem Ellinikon. +4,1% r/r |
| Kreta — Chania | 3 000–4 300 | 12 903–18 494 zł | Starówka wenecka powyżej 4 500 €/m². Najdłuższy sezon w Grecji, rentowność 5,5–7% |
| Ateny — północ (Kifissia) | 3 222–3 500 | 13 858–15 054 zł | Zamożne przedmieścia, rynek mieszkaniowy a nie turystyczny. +8,6% r/r |
| Ateny — centrum | 3 000–3 500 | 12 903–15 054 zł | Kolonaki 4 000–6 000 €, Koukaki 3 000–4 400 €, Pangrati 2 600–3 700 €. Uwaga: zakaz nowych rejestracji najmu krótkoterminowego |
| Rodos | 2 200–3 800 | 9 462–16 344 zł | Duża rozpiętość między starym miastem a resztą wyspy. Wysoka sezonowość |
| Saloniki | 2 667 | 11 471 zł | Drugie miasto kraju, +6,4% r/r. Centrum 2 500–3 400 €, Kalamaria 3 000–3 800 €, przedmieścia 2 074 € (+14,2% r/r) |
| Kreta — Heraklion | 1 800–2 500 | 7 742–10 753 zł | Najtańsze wejście na Kretę. Rynek lokalny, całoroczny, mniej turystyczny niż Chania |
| Grecja — mediana | 2 350 | 10 107 zł | Średnia arytmetyczna dla kraju: 2 700 €/m² (11 613 zł). Mediana dla wysp: 3 150 €/m² |
| Warszawa (porównanie) | 4 224 | 18 168 zł | Średnia cena ofertowa, lipiec 2026 (+4,32% r/r) |
Źródło: Bank Grecji (indeksy cen, Q1 2026), Spitogatos, Investropa (16.06.2026), Global Property Guide (VII 2026), Tabelaofert.pl (VII 2026). Kurs NBP 1 EUR = 4,3010 zł z 7.08.2026.
Mieszkanie 60 m² w Salonikach to dziś wydatek rzędu 160 000 €, a podobnej wielkości apartament w Glyfadzie pod Atenami – nawet 250 000–400 000 €. Dla porównania w Warszawie ten sam metraż kosztuje już ponad 1,1 mln zł – szerszy obraz znajdziesz w naszym zestawieniu cen mieszkań w największych miastach Polski 2026. Jeśli porównujesz kierunki zagraniczne, sprawdź też ceny mieszkań we Włoszech 2026 oraz – na drugim biegunie cenowym Europy – ceny mieszkań w Szwajcarii, gdzie mediana przekracza 8 300 CHF za metr.
Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w Grecji?
Grecki rynek najmu uległ w ostatnich latach silnej presji ze strony Airbnb. Stawki długoterminowe wzrosły o 30–50% w największych miastach od 2022 roku:
| Miasto | Kawalerka (mies., długoterm.) | 2-pokojowe | Apartament wakacyjny / noc |
|---|---|---|---|
| Ateny – centrum | 600–800 € | 800–1 100 € | 80–150 € |
| Saloniki | 400–600 € | 550–800 € | 60–120 € |
| Heraklion (Kreta) | 350–500 € | 500–700 € | 70–130 € |
| Santorini (sezon) | — | — | 200–600 € |
Inwestorzy z Polski najczęściej celują w mały apartament na wynajem krótkoterminowy. Według Global Property Guide rentowność brutto w Atenach wynosi 5,52%, w Patras 4,68%, a średnia krajowa 4,38% (najniżej Kavala – 3,44%). Na rynkach turystycznych, takich jak Chania na Krecie czy Korfu, najem krótkoterminowy pozwala osiągnąć 5,5–7,5% brutto, ale przy wyższej cenie wejścia, wysokich kosztach obsługi i rosnącym ryzyku regulacyjnym. Rentowności rzędu 9–11%, którymi kuszą niektórzy pośrednicy, dotyczą wąskich przypadków premium i nie uwzględniają nowych zakazów. Oprocentowanie greckiego kredytu hipotecznego to obecnie ok. 3,45% (luty 2026). Jak policzyć rentowność krok po kroku, pokazujemy w poradniku ile można zarobić na wynajmie mieszkania.
- Ateny: zakaz rejestrowania nowych obiektów najmu krótkoterminowego w 1., 2. i 3. dzielnicy został przedłużony na cały 2026 rok. Obejmuje m.in. Plakę, Monastiraki, Syntagmę, Omonię, Kolonaki, Exarchię, Mets, Neos Kosmos, Pagrati, Petralonę, Thiseio, Gazi, Metaxourgeio i Rouf.
- Saloniki: od 1 marca 2026 analogiczne zawieszenie w Pierwszej Gminie na rok, z opcją przedłużenia – dotyczy ok. 4 800 z 7 500 tamtejszych ofert. Rozszerzenie objęło też pięć kolejnych regionów.
- Numer rejestracyjny AMA nie przechodzi już na nabywcę ani spadkobiercę – kupno „działającego Airbnb” nie gwarantuje, że będziesz mógł je dalej prowadzić. To dziś najpoważniejsze ryzyko przy takiej transakcji.
- Obowiązkowe są: polisa OC, protokół instalacji elektrycznej, gaśnice, czujniki dymu i certyfikat deratyzacji. Kary zaczynają się od 5 000 €, przy drugim naruszeniu są podwajane, a przy trzecim czterokrotne.
- Nieruchomość kupiona w ramach Golden Visa w ogóle nie może działać jako najem krótkoterminowy.
Golden Visa w Grecji 2026 – czy nadal się opłaca?
Grecki program Golden Visa przez lata oferował 5-letnią rezydencję w zamian za inwestycję w nieruchomość o wartości od 250 000 €. Po reformie obowiązuje trójstopniowy system progów:
Uwaga: nowe progi Golden Visa — 250 tys. euro to już przeszłość
Grecki program Golden Visa przez lata był najtańszą drogą do rezydencji w UE — wystarczyło kupić nieruchomość za 250 000 €. Po reformie obowiązują trzy progi zależne od lokalizacji, a do tego dwa warunki, o których łatwo zapomnieć.
| Próg | Gdzie obowiązuje |
|---|---|
| 800 000 € ok. 3 441 000 zł |
Aglomeracja Aten, aglomeracja Salonik, Mykonos, Santorini oraz wszystkie wyspy powyżej 3 100 mieszkańców — czyli m.in. Kreta, Rodos, Korfu, Zakynthos, Paros |
| 400 000 € ok. 1 720 400 zł |
Cała pozostała Grecja: większość Peloponezu, regiony wewnętrzne, mniejsze wyspy poniżej 3 100 mieszkańców |
| 250 000 € ok. 1 075 250 zł |
Tylko dwa przypadki: przebudowa budynku komercyjnego na mieszkalny albo renowacja obiektu zabytkowego wpisanego przez Ministerstwo Kultury. Prace muszą zostać faktycznie wykonane |
Dwa warunki, które przesądzają o odmowie:
- Minimum 120 m² powierzchni brutto — mniejsze mieszkanie nie kwalifikuje się niezależnie od ceny.
- Inwestycja musi dotyczyć jednej nieruchomości. Nie można zsumować dwóch mieszkań po 200 tys. €, żeby dobić do progu 400 tys. €.
Rynek już zareagował: w I kwartale 2026 roku liczba nowych wniosków o Golden Visa spadła o 57,8% rok do roku, do 1 236. Jeśli Twoim celem jest wyłącznie rezydencja, a nie konkretna nieruchomość, warto policzyć próg 400 tys. € w regionach kontynentalnych — różnica wobec wysp to 400 tys. euro, czyli ponad 1,7 mln złotych.
Do tego dochodzi twardy zakaz: nieruchomość objęta Golden Visa nie może być wynajmowana krótkoterminowo – złamanie tej zasady grozi cofnięciem pozwolenia i karą 50 000 €. To całkowicie zmienia matematykę inwestycji nastawionej na najem turystyczny i jest jednym z powodów gwałtownego spadku liczby wniosków.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 29.08.2026Skarbówka zostawia wynajmującym na doby 8,5 procent. Resort finansów nie planuje zmianJakie są koszty utrzymania nieruchomości w Grecji?
Decydując się na zakup greckiego mieszkania, musisz uwzględnić koszty stałe – często niedoszacowane przez polskich kupujących:
- ENFIA – roczny grecki podatek od nieruchomości, liczony od wartości katastralnej i powierzchni: 2–16,20 € za m² budynku, w praktyce najczęściej 3–10 €/m². Dla mieszkania 60 m² to ok. 180–600 € rocznie. Jeśli wartość całego Twojego portfela nieruchomości w Grecji przekroczy 500 tys. €, dochodzi dopłata w wysokości 5–20% kwoty ENFIA. Ubezpieczenie od ognia, trzęsienia ziemi i powodzi daje 20% zniżki (dla nieruchomości do 500 tys. €).
- Opłaty wspólnoty (koinochrista) – utrzymanie klatki, windy, ochrony: 50–200 €/mies. w zależności od standardu budynku.
- Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe przy kredycie, zalecane bez: 150–400 €/rok.
- Zarządzanie najmem (przy najmie krótkoterminowym): agencja bierze 20–30% przychodów.
- Podatek od dochodu z najmu – progresywny: 15% do 12 000 € rocznie, 25% do 24 000 €, 35% do 36 000 € i 45% powyżej. To pozycja, którą polscy kupujący pomijają najczęściej.
Przy wyliczaniu rentowności inwestycji odejmij te koszty od przychodów z najmu, zanim podsumujesz ROI.
Jak Polak może kupić mieszkanie w Grecji?
Procedura zakupu jest relatywnie prosta:
- Numer AFM – grecki numer podatkowy (uzyskasz w urzędzie skarbowym lub przez pełnomocnika).
- Konto bankowe w Grecji – formalnie nie jest wymagane, ale praktycznie ułatwia rozliczenia.
- Umowa wstępna i depozyt (zwykle 10%).
- Notariusz – sporządza akt notarialny. Podatek od przeniesienia własności wynosi 3,09% (3% podatku plus 0,09% dopłaty gminnej), liczone od ceny albo wartości katastralnej – tej wyższej.
- Wpis do księgi wieczystej (Ktimatologio).
Łączne koszty transakcyjne to typowo 6–10% wartości nieruchomości (przy bardzo prostej transakcji minimum 4,5–5,5%). Składają się na nie: notariusz 1–1,6%, prawnik 0,5–1,5% plus VAT, wpis do katastru 0,6–1% oraz prowizja pośrednika 2–3% plus VAT 24%. To więcej niż w Polsce – ten element często umyka inwestorom przy planowaniu budżetu.
Ważne okno czasowe: VAT 24% na nowe budynki jest w Grecji zawieszony do 31 grudnia 2026 roku. Zamiast niego kupujący płaci 3,09% podatku od przeniesienia własności. Przy mieszkaniu za 192 tys. € to różnica rzędu 40 tys. euro.
| Pozycja | Stawka | Kwota (EUR) | Kwota (PLN) |
|---|---|---|---|
| Cena mieszkania | 3 200 €/m² × 60 m² | 192 000 | 825 792 zł |
| Podatek od przeniesienia własności (FMA) | 3% + 0,09% dopłaty gminnej = 3,09% | 5 933 | 25 518 zł |
| Notariusz | 1–1,6% z VAT (przyjęto 1,3%) | 2 496 | 10 736 zł |
| Prawnik (w praktyce obowiązkowy przy due diligence) | 0,5–1,5% + VAT 24% (przyjęto 1%) | 2 381 | 10 241 zł |
| Wpis do katastru / księgi wieczystej | 0,6–1% (przyjęto 0,8%) | 1 536 | 6 606 zł |
| Prowizja pośrednika | 2–3% + VAT 24% (przyjęto 2%) | 4 762 | 20 481 zł |
| Numer podatkowy AFM, tłumaczenia, pełnomocnictwo, konto bankowe | kwota ryczałtowa | ok. 500 | 2 151 zł |
| Koszty dodatkowe razem | ok. 9,2% ceny | 17 608 | 75 733 zł |
| Łącznie do zapłaty | — | 209 608 | 901 525 zł |
| Koszt roczny: ENFIA | 2–16,20 €/m² (typowo 3–10 €/m²) | 180–600 / rok | 774–2 581 zł / rok |
| Koszt roczny: podatek od najmu | 15% do 12 tys. €, dalej 25% / 35% / 45% | — | — |
Ważne: podatek VAT 24% na nowe budynki jest w Grecji zawieszony do 31 grudnia 2026 roku — zamiast niego kupujący płaci 3,09% podatku od przeniesienia własności. Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera to różnica rzędu 40 tys. euro na powyższym przykładzie. Jeśli portfel nieruchomości przekroczy 500 tys. euro, do ENFIA dochodzi dopłata w wysokości 5–20% podatku. Ubezpieczenie od ognia, trzęsienia ziemi i powodzi daje 20% zniżki na ENFIA (dla nieruchomości do 500 tys. €).
Szukasz tańszego wejścia na rynek? Zobacz, gdzie są najtańsze mieszkania na świecie – w tym zestawieniu Heraklion i grecka prowincja wypadają wyjątkowo dobrze.
Czy ceny mieszkań w Grecji będą rosły?
Krótkoterminowo – tak, choć wolniej niż dotąd. Bank Grecji odnotował w I kwartale 2026 roku wzrost o 5,7% rok do roku, po +8,1% w 2025 i +9,1% w 2024 – trend wyraźnie hamuje. Dalej wiele zależy od polityki turystycznej, a ta już się zacieśniła: zakaz nowych rejestracji najmu krótkoterminowego obowiązuje w trzech centralnych dzielnicach Aten przez cały 2026 rok, a od 1 marca 2026 także w Pierwszej Gminie Salonik. Popyt zagraniczny słabnie – liczba nowych wniosków o Golden Visa spadła w I kwartale 2026 o 57,8% rok do roku. Warto też porównać Grecję z innymi popularnymi kierunkami – np. zestawieniem najtańszych mieszkań na świecie.
Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Grecji
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Grecji w 2026 roku?
Mediana ceny za metr kwadratowy w Grecji wynosi w 2026 roku około 2 350 €, czyli mniej więcej 10 107 zł, a średnia arytmetyczna 2 700 € (11 613 zł). To wyraźnie mniej niż w Warszawie, gdzie metr kosztuje 18 168 zł. Rozpiętość jest jednak bardzo duża: od 1 800 €/m² w Heraklionie na Krecie po 9 000 €/m² w Chorze na Mykonos. Na samych wyspach mediana to około 3 150 €/m².
O ile rosną ceny mieszkań w Grecji?
Grecja jest jednym z najszybciej drożejących rynków w Europie. Według Banku Grecji ceny mieszkań wzrosły o 5,7% rok do roku w I kwartale 2026, po wzroście o 8,1% w całym 2025 i 9,1% w 2024. Tempo hamuje, ale pozostaje wysokie. W ujęciu regionalnym najszybciej rosną Saloniki (+6,4%) i obszary poza dużymi miastami (+6,9%), Ateny nieco wolniej (+5,2%). Na wyspach dynamika sięga 8–10% rocznie.
Czy Polak może kupić mieszkanie w Grecji?
Tak, i to bez większych formalności. Jako obywatel Unii Europejskiej Polak kupuje nieruchomość w Grecji na tych samych zasadach co Grek — nie potrzebuje żadnego specjalnego zezwolenia. Wyjątkiem pozostają strefy przygraniczne i wybrane wyspy o znaczeniu strategicznym, gdzie wymagana jest zgoda właściwego organu. W praktyce przed transakcją trzeba wyrobić grecki numer podatkowy AFM, założyć konto w greckim banku i zaangażować prawnika do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości — greckie księgi wieczyste są wciąż w trakcie porządkowania i nieuregulowany stan prawny to najczęstsza pułapka.
Ile kosztuje mieszkanie nad morzem w Grecji?
W mniej znanych miejscowościach na Peloponezie zaczyna się od ok. 60 000 €. Na Krecie realny punkt wejścia to dziś 1 800–2 500 €/m² w Heraklionie i 3 000–4 300 €/m² w Chanii, czyli od ok. 110 000 € za 60 m². Na Rodos ceny mieszczą się w przedziale 2 200–3 800 €/m². Na Santorini trzeba liczyć się z 4 000–4 800 €/m² w Firze i 5 000–7 000 €/m² w Oia oraz Imerovigli, a na Mykonos nawet 9 000 €/m².
Ile wynoszą podatki i koszty zakupu nieruchomości w Grecji?
Przy zakupie zapłacisz 3,09% podatku od przeniesienia własności (3% plus 0,09% dopłaty gminnej), notariusza 1–1,6%, prawnika 0,5–1,5% plus VAT, wpis do katastru 0,6–1% oraz prowizję pośrednika 2–3% plus VAT. Łącznie 6–10% ceny. Kluczowa informacja dla kupujących nowe mieszkania: VAT 24% od nowych budynków jest zawieszony do 31 grudnia 2026 roku — zamiast niego płaci się 3,09%. Corocznie dochodzi podatek ENFIA w wysokości 2–16,20 € za metr (typowo 3–10 €), czyli 180–600 € rocznie dla mieszkania 60 m². Przy portfelu powyżej 500 tys. € doliczana jest dopłata 5–20% kwoty ENFIA.
Czy w Atenach można jeszcze wynajmować mieszkanie na Airbnb?
Nie w centrum. Zakaz rejestrowania nowych obiektów najmu krótkoterminowego w 1., 2. i 3. dzielnicy Aten został przedłużony na cały 2026 rok. Obejmuje on m.in. Plakę, Monastiraki, Syntagmę, Omonię, Kolonaki, Exarchię, Mets, Neos Kosmos, Pagrati, Petralonę, Thiseio, Gazi, Metaxourgeio i Rouf. Podobne zawieszenie działa w Salonikach — od 1 marca 2026 przez rok w Pierwszej Gminie, co dotyczy około 4 800 z 7 500 tamtejszych ofert. Co równie ważne: numer rejestracyjny AMA nie przechodzi już automatycznie na nabywcę ani spadkobiercę, więc kupno „działającego Airbnb” nie gwarantuje możliwości jego dalszego prowadzenia. Obowiązkowe są też polisa OC, protokół instalacji elektrycznej, gaśnice, czujniki dymu i certyfikat deratyzacji, a kary za naruszenia zaczynają się od 5 000 € i rosną dwu- i czterokrotnie przy kolejnych.
Jaka jest rentowność najmu mieszkania w Grecji?
Według Global Property Guide rentowność brutto w Atenach wynosi 5,52%, w Patras 4,68%, a średnia krajowa to 4,38%. Najniższe stawki notuje Kavala (3,44%). Na rynkach turystycznych, takich jak Chania na Krecie czy Korfu, przy najmie krótkoterminowym można osiągnąć 5,5–7,5% brutto, ale trzeba doliczyć wysokie koszty obsługi, sezonowość i rosnące ryzyko regulacyjne. Oprocentowanie kredytu hipotecznego w Grecji to około 3,45% (luty 2026). Warto pamiętać, że dochód z najmu jest opodatkowany progresywnie: 15% do 12 tys. €, 25% do 24 tys. €, 35% do 36 tys. € i 45% powyżej.
Czy Golden Visa w Grecji nadal się opłaca?
Program działa, ale jest znacznie droższy niż kiedyś. Obowiązują trzy progi: 800 000 € w aglomeracjach Aten i Salonik, na Mykonos, Santorini i wszystkich wyspach powyżej 3 100 mieszkańców; 400 000 € w pozostałych regionach; oraz 250 000 € wyłącznie przy przebudowie budynku komercyjnego na mieszkalny lub renowacji obiektu zabytkowego. Do tego doszły dwa twarde warunki: minimum 120 m² powierzchni brutto i wymóg, by inwestycja dotyczyła jednej nieruchomości — nie można sumować kilku mniejszych. Efekt widać w statystykach: w I kwartale 2026 liczba nowych wniosków spadła o 57,8% rok do roku, do 1 236.
Podsumowanie
Ceny mieszkań w Grecji w 2026 roku są średnio niższe niż w Polsce, ale rosną szybciej niż w większości krajów UE. Ateny, Saloniki i Kreta wciąż dają możliwość zakupu z myślą o najmie lub własnym apartamencie wakacyjnym, a Santorini i południowe Ateny dawno wpadły w segment premium. Przed zakupem rzetelnie policz koszty transakcyjne (6–10%) i sprawdź lokalne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego – to one zdecydują, czy inwestycja w grecki balkon z widokiem na morze faktycznie się zwróci.
Zobacz też: Ceny mieszkań we Włoszech 2026 · Gdzie są najtańsze mieszkania na świecie · Ile można zarobić na wynajmie
Dane: Bank of Greece, greckie serwisy cenowe nieruchomości, opracowanie własne. Stan: połowa 2026 r. Wartości mają charakter orientacyjny.
