Ile zarabia deweloper na jednym mieszkaniu? Marże i zyski w 2026 roku

Polacy pytają o ceny mieszkań, ale mało kto zastanawia się, ile na każdej transakcji zarabia sam deweloper. Okazuje się, że kwoty są naprawdę znaczące, sięgające nawet 150 tys. zł na jednym lokalu. Wyjaśniamy, jak obliczyć marżę deweloperską i od czego zależy wysokość zysku.

Czym jest marża deweloperska?

Marża deweloperska to różnica między ceną sprzedaży mieszkania a kosztami jego wybudowania lub nabycia. Wylicza się ją na dwa sposoby:

• Marża brutto: stosunek zysku do przychodu (ceny sprzedaży). Średnia dla największych firm giełdowych w 2025 r. wyniosła ok. 31%.
• Marża netto: stosunek zysku netto do przychodu. Średnia za 2025 rok: 17,1%, wobec 16,1% rok wcześniej.

Średnie marże deweloperów w Polsce

Zgodnie z analizą spółek deweloperskich notowanych na GPW:

• Marża brutto: 25 do 31% w zależności od firmy
• Marża netto: 17,1% średnio za 2025 r. (rekord)
• Średnia z ostatnich 10 lat: ok. 16,2% netto

Przykładowe zyski na jednym mieszkaniu

Przy przeciętnym mieszkaniu 50 m2 w Warszawie (cena 7 800 zł/m2):

• Cena sprzedaży: ok. 390 000 zł
• Marża netto 14 do 17%: 55 do 65 000 zł
• Marża brutto 30%: nawet 115 000 zł

Zobacz również:

PORADNIKI · 28.09.2026Zarządca twojego bloku trafi do rejestru. Za nieprawdziwe dane grozi 50 tysięcy kary

Różnice między miastami

• Warszawa: ok. 1 500 zł/m2 marży deweloperskiej
• Gdynia: ok. 1 200 zł/m2 marży
• Kraków: marża zbliżona do średniej krajowej

Co wpływa na wysokość marży dewelopera?

1. Lokalizacja: w dużych miastach marża bywa wyższa
2. Wielkość projektu: duże osiedla obniżają koszt jednostkowy
3. Wielkość firmy: spółki giełdowe mają tańsze finansowanie
4. Faza rynku: podczas hossy marża rośnie

Czy marża dewelopera wpływa na cenę kupna?

Tak. Marża dewelopera jest wliczana w cenę sprzedaży. Na każdym sprzedanym mieszkaniu deweloperzy zarabiają od 55 000 zł do nawet 150 000 zł netto.

Sprawdź też:
Kredyt hipoteczny 2026, jakie dokumenty potrzebujesz?
Ile się czeka na mieszkanie komunalne?