Ile zarabia deweloper na jednym mieszkaniu? Marże i zyski w 2026 roku

Polacy pytają o ceny mieszkań, ale mało kto zastanawia się, ile na każdej transakcji zarabia sam deweloper. Okazuje się, że kwoty są naprawdę znaczące — sięgające nawet 150 tys. zł na jednym lokalu. Wyjaśniamy, jak obliczyć marżę deweloperską i od czego zależy wysokość zysku.

Czym jest marża deweloperska?

Marża deweloperska to różnica między ceną sprzedaży mieszkania a kosztami jego wybudowania lub nabycia. Wylicza się ją na dwa sposoby:

• Marża brutto — stosunek zysku do przychodu (ceny sprzedaży). Średnia dla największych firm giełdowych w 2025 r. wyniosła ok. 31%.
• Marża netto — stosunek zysku netto do przychodu. Średnia za 2025 rok: 17,1%, wobec 16,1% rok wcześniej.

Średnie marże deweloperów w Polsce

Zgodnie z analizą spółek deweloperskich notowanych na GPW:

• Marża brutto: 25–31% w zależności od firmy
• Marża netto: 17,1% średnio za 2025 r. (rekord)
• Średnia z ostatnich 10 lat: ok. 16,2% netto

Przykładowe zyski na jednym mieszkaniu

Przy przeciętnym mieszkaniu 50 m2 w Warszawie (cena 7 800 zł/m2):

• Cena sprzedaży: ok. 390 000 zł
• Marża netto 14–17%: 55–65 000 zł
• Marża brutto 30%: nawet 115 000 zł

Różnice między miastami

• Warszawa: ok. 1 500 zł/m2 marży deweloperskiej
• Gdynia: ok. 1 200 zł/m2 marży
• Kraków: marża zbliżona do średniej krajowej

Co wpływa na wysokość marży dewelopera?

1. Lokalizacja — w dużych miastach marża bywa wyższa
2. Wielkość projektu — duże osiedla obniżają koszt jednostkowy
3. Wielkość firmy — spółki giełdowe mają tańsze finansowanie
4. Faza rynku — podczas hossy marża rośnie

Czy marża dewelopera wpływa na cenę kupna?

Tak. Marża dewelopera jest wliczana w cenę sprzedaży. Na każdym sprzedanym mieszkaniu deweloperzy zarabiają od 55 000 zł do nawet 150 000 zł netto.

Sprawdź też:
Kredyt hipoteczny 2026 – jakie dokumenty potrzebujesz?
Ile się czeka na mieszkanie komunalne?