REIT-y w Polsce coraz bliżej. Czym są SINN i co zmienią na rynku najmu

O REIT-ach w Polsce mówi się od lat, zwykle w tonie wielkiej niespełnionej obietnicy. To rozwiązanie, które w wielu krajach otworzyło rynek nieruchomości dla zwykłych inwestorów, w naszym kraju wciąż nie doczekało się przepisów. Temat wraca jednak z każdą kolejną dyskusją o rynku najmu, bo bez tego narzędzia trudno wyobrazić sobie szybki rozwój profesjonalnego wynajmu. Wyjaśniamy spokojnie, czym są REIT-y, jak miałyby wyglądać ich polskie odpowiedniki nazywane SINN i co ich wejście oznaczałoby dla rynku mieszkań.

Czym są REIT-y i polskie SINN

REIT to skrót od angielskiej nazwy oznaczającej spółkę, która inwestuje w nieruchomości na wynajem i dzieli się zyskiem z akcjonariuszami. Zamiast kupować całe mieszkanie, inwestor kupuje akcje takiej spółki na giełdzie, a ona za zebrany kapitał buduje lub nabywa nieruchomości i wynajmuje je, oddając większość zysku w formie dywidendy. To sposób, żeby zarabiać na najmie bez konieczności bycia właścicielem konkretnego lokalu i bez kłopotów z zarządzaniem najemcami.

W Polsce projektowany odpowiednik REIT-u doczekał się własnej nazwy. To SINN, czyli Spółka Inwestująca w Najem Nieruchomości. W założeniach miałaby obejmować nie tylko mieszkania, ale też nieruchomości komercyjne, takie jak biura, akademiki, domy opieki czy centra handlowe. Chodzi o stworzenie polskiego, giełdowego wehikułu, który przyciągnie kapitał do rynku najmu.

Jak miałyby działać SINN

Wstępne założenia rysują dość konkretny obraz. SINN miałaby być spółką akcyjną notowaną na warszawskiej giełdzie, z wysokim progiem kapitałowym, żeby na rynku pojawiły się podmioty poważne i stabilne. Sercem konstrukcji jest obowiązek dzielenia się zyskiem. Spółka musiałaby wypłacać w formie dywidendy zdecydowaną większość dochodu z najmu, a w zamian korzystałaby z preferencji podatkowych. Poniżej zebraliśmy najważniejsze proponowane zasady.

Sens tej konstrukcji jest prosty. Wysoki wymóg wypłaty dywidendy sprawia, że akcje takiej spółki przypominają obligację opartą na czynszach, a preferencje podatkowe zapobiegają podwójnemu opodatkowaniu tego samego dochodu. Dla inwestora liczy się przede wszystkim regularny strumień wypłat, a nie spekulacja na kursie.

Na jakim etapie są przepisy

I tu zaczyna się najtrudniejsza część historii. Pomysł na polskie REIT-y nie jest nowy, bo pierwsze projekty pojawiły się jeszcze w 2016 roku pod inną nazwą i nigdy nie weszły w życie. Kolejne podejście przyniosło koncepcję SINN, a wstępne założenia rząd przedstawił w 2024 roku, zapowiadając prace nad ustawą. Prace nad projektem toczyły się w 2025 roku, a wprowadzenie przepisów wskazywano jako jeden z priorytetów.

Mimo to do dziś ustawa nie trafiła do parlamentu w finalnym kształcie. Najnowsze sygnały mówią o braku pełnego porozumienia co do zakresu, zwłaszcza w części dotyczącej mieszkań, i o realnym ryzyku, że temat znów zostanie odłożony. Innymi słowy, polskie REIT-y wciąż są projektem, a nie faktem, i inwestor nie może dziś kupić na giełdzie akcji krajowego SINN, bo takie spółki formalnie jeszcze nie istnieją.

Co REIT-y zmieniłyby na rynku mieszkań i najmu

Gdyby przepisy weszły w życie, największym efektem byłby napływ kapitału do budowy mieszkań na wynajem. To bezpośrednie paliwo dla sektora, który już dziś rośnie w szybkim tempie. Pisaliśmy o tym, opisując najem instytucjonalny, czyli sektor PRS, w którym fundusze budują całe budynki wyłącznie pod wynajem. REIT-y mogłyby ten strumień pieniędzy znacznie poszerzyć, dopuszczając do gry także drobnych inwestorów.

Skutki dla najemców są dwustronne. Z jednej strony więcej kapitału to więcej mieszkań na wynajem, a większa podaż zwykle stabilizuje czynsze. Z drugiej strony pojawia się obawa, którą chętnie podnoszą krytycy, że wielkie fundusze zaczną masowo wykupywać mieszkania, ograniczą dostęp do własności i utrwalą model, w którym Polacy wynajmują lokale od instytucji zamiast je kupować. To realne napięcie, które będzie towarzyszyć każdej wersji przepisów.

Szanse i ryzyka dla inwestora indywidualnego

Dla osoby, która chce ulokować oszczędności w nieruchomościach, REIT-y mają kilka oczywistych zalet. Pozwalają zacząć od małych kwot, dają płynność, bo akcje można sprzedać w każdej chwili, i uwalniają od obowiązków właściciela, takich jak remonty czy szukanie najemcy. To atrakcyjna alternatywa dla klasycznego zakupu mieszkania pod wynajem, zwłaszcza dla kogoś, kto waha się, czy kupować mieszkanie teraz, czy poczekać.

Nie ma jednak inwestycji bez ryzyka. Kurs akcji REIT-u waha się razem z giełdą i rynkiem nieruchomości, a wysokość dywidendy zależy od tego, jak spółka radzi sobie z najmem i kosztami. Dochodzi do tego niepewność regulacyjna, bo dopóki nie ma ustawy, cały temat pozostaje w sferze planów. Zanim REIT-y staną się realną opcją, warto po prostu śledzić prognozy cen mieszkań i rozwój rynku najmu, bo to od nich zależy opłacalność takiej inwestycji.

Podsumowanie

REIT-y, czyli polskie SINN, to potencjalnie duża zmiana na rynku najmu, która wciąż czeka na swój moment. W założeniach mają być giełdowymi spółkami wypłacającymi większość zysku z najmu w formie dywidendy, otwierającymi rynek nieruchomości dla drobnych inwestorów. Przepisy powstają jednak z ogromnymi oporami i mimo wielu zapowiedzi wciąż nie weszły w życie. Jeśli w końcu ruszą, mogą przyspieszyć budowę mieszkań na wynajem, ale rozgrzeją też spór o to, kto w Polsce ma być właścicielem mieszkań, a kto tylko najemcą.

Zdjęcie: Pexels