Popyt na biura spadł o 20% w I kwartale 2026 roku. Pandemia to nie jest główna przyczyna

Rynek biurowy w Polsce wchodzi w okres głębokiej przemiany. Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne ochłodzenie aktywności najemców — popyt na powierzchnie biurowe sięgnął zaledwie 255 tys. m², co oznacza spadek o około 20% w porównaniu z tym samym okresem 2025 roku. To najsłabszy wynik od lat, a eksperci nie mają wątpliwości: problem nie leży wyłącznie po stronie pandemii.

Dane, które nie pozostawiają wątpliwości

Zgodnie z najnowszym raportem firmy doradczej Cushman & Wakefield, wolumen zawartych umów najmu biur w siedmiu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice i Łódź) wyniósł w okresie styczeń–marzec 2026 roku zaledwie 255 tys. m². To spadek o 20% r/r i aż 8% w porównaniu z rokiem 2024.

Szczególnie niepokojący jest obraz rynków regionalnych, gdzie popyt skurczył się o 30% r/r. Na rynek regionalny złożyło się około 121 500 m² zawartych umów — to najniższy wynik w historii pomiarów, jeśli uwzględnić jego strukturę.

Warszawa trzyma się lepiej, ale nie dzięki sile

Stolica z wynikiem 133 800 m² wypada na tle regionów relatywnie dobrze — spadek o 9% r/r i zaledwie 3% względem 2024. Wskaźnik pustostanów wyniósł 9,5%, co wciąż jest jednym z niższych poziomów w Europie. Jednak Jan Szulburski z Cushman & Wakefield uspokaja:

Łączna podaż nowej powierzchni oddanej do użytku w okresie styczeń–marzec 2026 roku była relatywnie wysoka na tle lat 2023–2025 i osiągnęła ok. 90 tys. m². Wynikało to z kumulacji ukończonych projektów o średniej skali, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Powierzchnia w budowie bije historyczne minimum

Najbardziej wymowny jest wskaźnik nowej podaży w realizacji. W całej Polsce w budowie znajduje się obecnie około 240 tys. m² — to historycznie najniższy poziom, porównywalny jedynie ze wczesnym etapem rozwoju rynku biurowego w Polsce, w latach 1995–2000.

W samej Warszawie w realizacji jest około 120 tys. m², podczas gdy na początku 2020 roku było to blisko 750 tys. m². Podobna skala dezinwestycji dotyczy miast regionalnych — w budowie pozostaje około 120 tys. m², wobec 850 tys. m² przed pandemią.

Vitalii Arkhypenko, analityk rynku Cushman & Wakefield, komentuje:

Pomimo zwiększonej podaży w pierwszym kwartale 2026 roku skala nowo rozpoczynanych projektów pozostaje bardzo ograniczona. Skutkuje to dalszym spadkiem wolumenu powierzchni biurowej w budowie, który zbliża się do historycznie niskich poziomów obserwowanych jedynie na wczesnym etapie rozwoju rynku biurowego w Polsce, w latach 1995–2000.

Kto wynajmuje biura?

Struktura transakcji pokazuje, że rynek biurowy wciąż ma swoich klientów:

• 52% — nowe umowy najmu
• 37% — renegocjacje istniejących umów
• 11% — ekspansje firm
• 1% — powierzchnie zajęte przez właściciela

Największymi najemcami pozostają firmy z sektora usług biznesowych i konsumenckich, produkcyjnego oraz finansowego. To właśnie te branże odpowiadają za utrzymanie choćby minimalnego poziomu aktywności na rynku.

Pustostany rosną — Trójmiasto jako wyjątek

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wzrósł do 13,6%, z największymi wzrostami we Wrocławiu (+2,1 pkt proc. kwartalnie), Szczecinie (+1,5 pkt proc.) i Łodzi (+1,3 pkt proc.). Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie wskaźnik spadł o 1,1 pkt proc. — jedyny rynek z poprawą.

Co dalej z rynkiem biurowym?

Prognozy na kolejne lata nie napawają optymizmem. Nowa podaż w 2026 roku ma wynieść niespełna 160 tys. m², a w 2027 roku — zaledwie 120 tys. m². To odpowiednio 76% i 57% spadku w porównaniu z rokiem 2025.

Deweloperzy biurowi wskazują na dwie główne bariery: wysokie koszty realizacji inwestycji w relacji do oczekiwanego zwrotu oraz postępujące nasycenie rynku powierzchniami, zwłaszcza w segmentach klasy A i B+.

Ewa Derlatka-Chilewicz, szefowa badań rynku w Cushman & Wakefield Polska, podsumowuje sytuację:

Na rynkach regionalnych sumaryczny popyt w pierwszym kwartale 2026 roku wyniósł około 121 500 m², co oznacza około 30-proc. spadek względem identycznego okresu w 2025 roku. Skala spadku jest znacząca i sygnalizuje fundamentalne zmiany w sposobie wykorzystania powierzchni biurowej przez najemców.

Czy to koniec ery biurowców?

Nie — rynek biurowy przechodzi transformację, nie zaś zmierzch. Firmy nadal potrzebują przestrzeni, ale inwestycje deweloperskie hamują z powodu niskiej opłacalności nowych projektów. W efekcie rynek zmierza w kierunku mniejszej, ale bardziej stabilnej podaży, która w dłuższej perspektywie może sprzyjać konsolidacji i jakościowej zmianie w strukturze dostępnych powierzchni.

Dla najemców oznacza to paradoksalnie szansę na negocjowanie korzystniejszych warunków umowy. Dla inwestorów — sygnał do ostrożności przy nowych projektach deweloperskich.

Zdjęcie: Pexels