Czytasz: Opiekunka przyjdzie, ale schodów nie zniesie. Seniorom brakuje mieszkań między blokiem a domem opieki
- 01
Opiekunka przyjdzie, ale schodów nie zniesie. Seniorom brakuje mieszkań między blokiem a domem opieki
Opiekunka przyjdzie, ale schodów nie zniesie. Seniorom brakuje mieszkań między blokiem a domem opieki
Od 30 września obowiązuje rozporządzenie o bonie senioralnym i pierwsze gminy już zbierają pieniądze na opiekunki dla osób po 65. roku życia. To potrzebny krok, ale analitycy rynku mieszkaniowego zwracają uwagę na lukę, której bon nie zasypie. Opiekunka zrobi zakupy i pomoże przy posiłku, tylko że nie zniesie czterech pięter schodów w bloku bez windy. W Polsce wciąż prawie nie ma mieszkań pomiędzy zwykłym M3 a domem opieki, w których starsza osoba może żyć samodzielnie i dokupować pomoc wtedy, gdy jej potrzebuje.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Bon senioralny to bezpłatne usługi opiekuńcze w domu dla osób po 65. roku życia z dochodem do 3410 zł brutto miesięcznie. Maksymalna wartość wsparcia to 2150 zł miesięcznie.
- Do programu zgłosiło się 1026 gmin, które poprosiły o 84,4 mln zł. Do końca 2026 roku pomoc ma objąć około 19 tys. seniorów.
- Według danych rządowych blisko 13 procent gmin nie zapewnia usług opiekuńczych, a około 32 procent obejmuje nimi najwyżej dziesięć osób.
- Bon finansuje pomoc człowieka, nie przebudowę mieszkania. Nie usunie progów, wąskich drzwi ani schodów.
- W Polsce na 100 osób po 80. roku życia przypada zaledwie 9,5 miejsca w wyspecjalizowanych placówkach. Do 2040 roku liczba osób w tym wieku ma wzrosnąć z 1,6 mln do ponad 3 mln.
Pomoc przyjdzie do domu, ale senior z domu nie wyjdzie
Mieszkanie, które przez kilkadziesiąt lat dobrze służyło rodzinie, na starość potrafi zamienić się w pułapkę. Trzecie piętro bez windy, wąski korytarz, łazienka z wanną, do której trudno bezpiecznie wejść. Dopóki zdrowie dopisuje, nikt tego nie zauważa. Kiedy kolana zaczynają odmawiać posłuszeństwa, każde wyjście do sklepu czy przychodni staje się wyprawą.
Na tę rozbieżność zwrócił uwagę Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Jego zdaniem rozwój usług opiekuńczych jest potrzebny, ale bez mieszkań dostosowanych do osób o ograniczonej sprawności będzie jedynie łagodził skutki problemu. Senior może mieć opiekunkę kilka razy w tygodniu i jednocześnie nie móc samodzielnie dotrzeć do przychodni, sklepu czy znajomych.
Dziś wybór jest często zbyt prosty: własne mieszkanie albo placówka opiekuńcza. Tymczasem wiele osób nie chce i nie musi wyprowadzać się do domu opieki. Potrzebują bezpiecznego lokalu oraz kilku usług, z których mogą korzystać wtedy, gdy zdrowie zaczyna się pogarszać.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Ten problem nie dotyczy wąskiej grupy. W polskich miastach mieszka już ponad pięć milionów osób w wieku co najmniej 65 lat, a w 2035 roku seniorów w całym kraju ma być 8,33 mln. Wielu z nich od kilkudziesięciu lat zajmuje te same mieszkania w blokach z lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych, gdzie przepisy nie wymagały wind. Pisaliśmy o tym w tekście o tym, że dla starszych mieszkańców miast winda staje się ważniejsza od metrażu.
Bon senioralny w liczbach
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Programu Bonu Senioralnego na lata 2026 do 2028 weszło w życie 30 września 2026 roku. W tym roku program obejmuje tylko czwarty kwartał. Senior składa wniosek w swojej gminie, a ta w ciągu 30 dni przeprowadza wywiad środowiskowy, ocenia poziom samodzielności i decyduje o zakresie pomocy. Pieniądze nie trafiają na konto seniora. Gmina płaci bezpośrednio osobie lub firmie, która świadczy usługi.
| Parametr | Bon senioralny |
|---|---|
| Kto może skorzystać | osoba, która ukończyła 65 lat |
| Kryterium dochodowe | średnio do 3410 zł brutto miesięcznie z trzech miesięcy przed wnioskiem, waloryzowane co roku |
| Maksymalna wartość wsparcia | 2150 zł miesięcznie na osobę |
| Stawka za godzinę | maksymalnie 48 zł, ostateczną wysokość ustala wojewoda |
| Zakres pomocy | zakupy, przygotowanie posiłku, czynności higieniczne, towarzyszenie u lekarza |
| Czego nie obejmuje | przebudowy ani dostosowania mieszkania |
| Dodatkowy warunek | członek rodziny zobowiązany do opieki pracuje zawodowo |
| Opiekun | nie może nim być członek rodziny |
Źródło: rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Programu Bonu Senioralnego na lata 2026 do 2028, Dziennik Gazeta Prawna, Wprost. Opracowanie ilezametr.pl.
Przy stawce 48 zł za godzinę maksymalna kwota wystarczy na niecałe 45 godzin pomocy w miesiącu. Jeśli wojewoda ustali niższą stawkę, liczba godzin wzrośnie, nawet do około 50. To realne wsparcie, ale wciąż mniej niż dwie godziny dziennie.
Limit wydatków na program
Miliard złotych rozłożony na trzy lata
Dokładne limity to 100 mln zł w 2026 roku, 419,23 mln zł w 2027 roku i 519,71 mln zł w 2028 roku. W 2026 roku program działa tylko przez jeden kwartał, stąd niski limit. Długość paska odpowiada wysokości limitu w danym roku.
Pierwszeństwo dostaną gminy wiejskie i miejsko wiejskie, w których dotąd nie było publicznych usług opiekuńczych albo obejmowały one najwyżej dziesięć osób. W drugiej kolejności pieniądze trafią tam, gdzie liczba i odsetek seniorów mają rosnąć najszybciej. Skala niedoboru jest duża: według danych rządowych blisko 13 procent gmin nie zapewnia usług opiekuńczych w ogóle, a około 32 procent obejmuje nimi najwyżej dziesięć osób.
Opiekunka nie usunie progu
Autorzy analizy RynekPierwotny.pl podkreślają rozróżnienie, które łatwo przeoczyć. Bon senioralny służy organizacji pomocy w miejscu zamieszkania. Nie jest narzędziem finansowania przebudowy lokalu. Zapewnienie opiekuna nie usuwa barier architektonicznych, które utrudniają codzienne życie. Państwo buduje więc system wsparcia, który zakłada, że senior mieszka w miejscu, gdzie da się mu pomóc. Tymczasem spora część starszych osób mieszka w budynkach, które samodzielność odbierają.
Gdzie mieszka senior
Brakujący szczebel między blokiem a domem opieki
Własne mieszkanie
Często w bloku bez windy, z progami i łazienką z wanną. Bon senioralny może tu dostarczyć opiekunkę, ale nie zmieni budynku.
Mieszkanie dostępne z usługami
Samodzielny lokal bez barier, z możliwością zamawiania posiłków, sprzątania, transportu czy opieki. W Polsce takich ofert jest bardzo mało.
Dom opieki
Całodobowa opieka dla osób niesamodzielnych. Na 100 osób po 80. roku życia przypada w Polsce 9,5 miejsca.
Środkowy szczebel to model nazywany senior living lub assisted living. W Europie Zachodniej jest standardem, w Polsce dopiero raczkuje.
Senior living, czyli własne klucze i pomoc za ścianą
Rozwiązaniem części problemów może być model nazywany senior living. Jego podstawą jest samodzielne mieszkanie połączone z możliwością korzystania z usług. Mieszkaniec zachowuje prywatność i sam decyduje o swoim dniu, a w razie potrzeby zamawia posiłek, sprzątanie, transport, rehabilitację lub opiekę.
Najważniejsza jest możliwość stopniowego zwiększania wsparcia. Ktoś, kto na początku potrzebuje tylko budynku bez barier i poczucia bezpieczeństwa, po kilku latach może wymagać pomocy w codziennych czynnościach. Dobrze przygotowana oferta powinna to przewidywać, choć zakres dostępnej opieki zawsze zależy od konkretnego obiektu.
Polska ma tu ogromne zaległości. Według raportu Cushman & Wakefield na każde 100 osób po 80. roku życia przypada u nas zaledwie 9,5 łóżka w wyspecjalizowanych placówkach. Gorzej w Europie wypadają tylko Włochy. Sektor prywatny zarządza około 22 procentami łóżek, podczas gdy w Wielkiej Brytanii, Irlandii czy we Włoszech prywatni operatorzy kontrolują od 75 do 85 procent rynku. Na polskim rynku działa tylko dwóch dużych operatorów instytucjonalnych.
Demografia kontra infrastruktura
Osób po osiemdziesiątce przybędzie prawie dwa razy więcej
Deweloperzy zaczynają dostrzegać ten segment, ale na razie częściej projektują osiedla wielopokoleniowe niż typowe budynki senioralne. Opisywaliśmy ten trend w tekście o tym, że deweloperzy zamiast osiedli tylko dla seniorów stawiają na projekty wielopokoleniowe. Eksperci zwracają też uwagę na lukę w przepisach. Polskie prawo nie zna umowy najmu połączonej z usługami ani definicji operatora obiektu senioralnego, co utrudnia rozwój takich inwestycji.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 08.10.2026Sto tysięcy mieszkań bez księgi wieczystej. Rząd przyjął projekt, który ma to odblokowaćNajem senioralny potrzebuje lokali, których gminy nie mają
Analitycy RynekPierwotny.pl przywołują też projekt najmu senioralnego, który jest elementem planowanej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozwiązanie ma pozwolić starszej osobie przekazać swoje mieszkanie gminie i w zamian korzystać z lokalu lepiej dopasowanego do jej potrzeb, na przykład dostępnego mieszkania komunalnego na parterze lub w budynku z windą. Na początku października rozwiązanie pozostawało projektem.
Problem polega na tym, że sam mechanizm nie stworzy ani jednego nowego dostępnego mieszkania. Jego praktyczne zastosowanie zależy od tego, czy gmina ma lokale odpowiednie dla seniorów, a zasób komunalny w Polsce od trzech dekad się kurczy. Nie zapewni też automatycznie opieki, bo ta wymaga osobnej organizacji i finansowania.
Lokalizacja liczy się bardziej niż metraż
W przypadku mieszkania dla seniora bliskość usług trzeba oceniać inaczej niż na podstawie odległości podanej w ogłoszeniu. Przychodnia po drugiej stronie ruchliwej ulicy bywa trudno dostępna, choć leży kilkadziesiąt metrów od budynku. Podobnie przystanek, do którego prowadzą schody albo nierówny chodnik. Spokojna okolica nie wystarczy, jeśli każda codzienna sprawa wymaga samochodu.
To ważna wskazówka także dla inwestorów. Tania działka na obrzeżach może okazać się zupełnie nieodpowiednia dla takiej funkcji, jeśli jej położenie uzależni mieszkańców od dowozów i pomocy innych osób.
LISTA KONTROLNA: MIESZKANIE NA DŁUGIE LATA
- Dostęp do budynku. Wejście bez schodów i winda zjeżdżająca do garażu oraz piwnicy.
- Wnętrze. Brak progów, drzwi szersze niż standardowe 80 cm, łazienka z miejscem na uchwyty i prysznicem bez wysokiego brodzika.
- Otoczenie. Sklep, apteka, przychodnia i przystanek w zasięgu krótkiego, bezpiecznego spaceru.
- Operator. Czy pomoc jest dostępna w nocy, jak szybko można ją otrzymać i co się stanie, gdy operator zrezygnuje ze świadczenia usług.
- Cennik. Oddzielenie opłat podstawowych od kosztów poszczególnych usług. Niska cena na start niewiele znaczy, jeśli potrzebna pomoc wymaga później wysokich dopłat.
Koszt mieszkania jest jednorazowy, koszt opieki co miesiąc
W inwestycjach senioralnych odpowiedzialność nie kończy się na przekazaniu kluczy. Ktoś musi organizować usługi, zatrudniać personel i reagować na zgłoszenia mieszkańców. Dlatego obok standardu lokalu równie ważny jest operator i rzeczywisty zakres jego obowiązków.
Zakup mieszkania to wydatek jednorazowy, ale opieka obciąża budżet co miesiąc, a wraz z pogarszaniem się zdrowia zapotrzebowanie na nią rośnie. Przejrzysta oferta powinna więc jasno pokazywać, za co się płaci zawsze, a za co tylko wtedy, gdy się z danej usługi korzysta. Rozbudowany obowiązkowy pakiet może być zbyt drogi dla kogoś, kto wciąż jest samodzielny. Z kolei oferta z niską ceną początkową może okazać się kosztowna, gdy pomoc stanie się codzienną potrzebą.
Polska zaczyna budować system pomocy seniorowi, ale nadal prawie nie ma mieszkań pomiędzy zwykłym blokiem a domem opieki. O ich wartości zdecyduje nie tylko cena metra, lecz także to, jak długo można w nich żyć bezpiecznie i na własnych zasadach.
Jarosław Jędrzyński, RynekPierwotny.pl
Starzenie się społeczeństwa tworzy potrzebę, ale nie gwarantuje sukcesu każdej inwestycji z hasłem senior w nazwie. Oferta musi odpowiadać zarówno na potrzeby starszych osób, jak i na ich możliwości finansowe. Bon senioralny pokazuje, że państwo zaczęło myśleć o opiece w domu. Następnym krokiem powinno być myślenie o samym domu.
Najczęściej zadawane pytania
Komu przysługuje bon senioralny?
Osobom, które ukończyły 65 lat i których średni miesięczny dochód z trzech miesięcy przed złożeniem wniosku nie przekracza 3410 zł brutto. Dodatkowo członek rodziny zobowiązany do opieki musi pracować zawodowo. Wniosek składa się w gminie, która ma 30 dni na kwalifikację.
Ile wynosi bon senioralny?
Maksymalna miesięczna wartość wsparcia to 2150 zł na osobę. Pieniądze nie są wypłacane seniorowi. Gmina płaci bezpośrednio za usługi opiekuńcze, a stawka za godzinę nie może przekroczyć 48 zł.
Czy z bonu senioralnego można sfinansować remont lub dostosowanie mieszkania?
Nie. Bon obejmuje usługi, takie jak zakupy, przygotowanie posiłku, czynności higieniczne czy towarzyszenie podczas wizyty u lekarza. Nie jest narzędziem finansowania przebudowy lokalu, likwidacji progów czy montażu windy.
Czym jest senior living?
To model, w którym starsza osoba mieszka w samodzielnym, dostępnym mieszkaniu i w razie potrzeby zamawia usługi, na przykład posiłki, sprzątanie, transport, rehabilitację lub opiekę. Zakres wsparcia może rosnąć wraz z potrzebami mieszkańca.
Ile jest w Polsce miejsc w placówkach dla seniorów?
Według Cushman & Wakefield na 100 osób po 80. roku życia przypada w Polsce 9,5 łóżka w wyspecjalizowanych placówkach. Gorzej w Europie wypadają tylko Włochy. Liczba osób w wieku 80+ ma wzrosnąć z około 1,6 mln do ponad 3 mln w 2040 roku.
Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie na starość?
Na windę i wejście do budynku bez schodów, brak progów, szerokie drzwi, łazienkę z prysznicem i miejscem na uchwyty oraz na bliskość sklepu, apteki, przychodni i przystanku. W inwestycjach z usługami warto też sprawdzić operatora, dostępność pomocy w nocy i to, jak cennik rozdziela opłaty stałe od kosztów usług.
Źródła
- PropertyNews.pl, Zbyt sprawni na dom opieki, uwięzieni na piętrze. Brakuje mieszkań dla seniorów
- Wprost, Miliard na opiekę nad starszymi. Ponad tysiąc gmin walczy o pieniądze z bonu senioralnego
- Gmina Golczewo, Jak działa Bon Senioralny
- PropertyNews.pl, W Polsce brakuje mieszkań dla seniorów. Inwestorzy dostrzegli miliardowy rynek
Artykuł opublikowany 14 października 2026 roku. Oparty na analizie RynekPierwotny.pl przywołanej przez PropertyNews.pl, rozporządzeniu w sprawie Programu Bonu Senioralnego, danych Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, raporcie Cushman & Wakefield oraz prognozach GUS. Liczba godzin pomocy w ramach bonu jest wyliczeniem redakcji. Projekt najmu senioralnego nie zakończył ścieżki legislacyjnej, więc jego szczegóły mogą się zmienić.
