Czytasz: Gdyby mógł wybrać tylko jeden sektor, postawiłby na mieszkania na wynajem
- 01
Gdyby mógł wybrać tylko jeden sektor, postawiłby na mieszkania na wynajem
Gdyby mógł wybrać tylko jeden sektor, postawiłby na mieszkania na wynajem
Pytanie zadane podczas Property Forum 2026 było proste i trochę okrutne: gdyby trzeba było postawić wszystko na jeden sektor nieruchomości, który to byłby sektor. Maciej Dyjas, współwłaściciel i partner zarządzający Griffin Capital Partners, odpowiedział bez wahania, że mieszkania na wynajem. Jego argumentacja opiera się na trzech filarach, z których każdy jest dziś policzalny: brakuje mieszkań, Polacy się bogacą, a struktura gospodarstw domowych się zmienia. W tej samej rozmowie padła też prognoza znacznie mniej optymistyczna, tyle że dotycząca zupełnie innej klasy nieruchomości. Chodzi o biurowce i o to, co może z nimi zrobić sztuczna inteligencja.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Griffin Capital Partners wskazuje sektor mieszkaniowy jako ten o największym potencjale inwestycyjnym w Polsce.
- Zapytany o jeden segment, Maciej Dyjas wybrał mieszkania na wynajem, czyli najem instytucjonalny.
- Argumenty to deficyt mieszkań, rosnąca zamożność społeczeństwa i zmiany demograficzne, a także niski odsetek osób wynajmujących zamiast kupować.
- Polska w ostatnich trzech, czterech latach awansowała w wewnętrznych ocenach atrakcyjności zagranicznych inwestorów, rosną też alokacje kapitału.
- Zagrożeniem dla tego trendu mogą być napięcia polityczne i nastroje antyeuropejskie.
- Sztuczna inteligencja może ograniczyć zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, zwłaszcza w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu.
- Polska specjalizuje się jednak w bardziej zaawansowanych usługach tego typu, a ograniczenie nowych inwestycji biurowych zmniejszyło konkurencję na rynku.
Dlaczego akurat mieszkania na wynajem
Wybór sektora mieszkaniowego przez inwestora, który w ostatnich latach wchodził w zupełnie inne nisze, nie jest oczywisty. Griffin Capital Partners to firma, która dwa i trzy lata temu zaczęła inwestować w self storage, czyli magazyny samoobsługowe, a w 2026 roku zebrała kapitał na small business units, czyli niewielkie powierzchnie dla firm. Zespół liczy około siedemdziesięciu osób, firma ma biura w Warszawie i Berlinie, a kapitałowo jest zaangażowana między innymi w Echo Investment, jednego z największych deweloperów w Polsce.
Rozważamy wszystkie sektory. W każdym można znaleźć okazję, jeśli wie się, co się robi. Gdyby ktoś kazał mi inwestować tylko w jeden sektor, pewnie dziś wybralibyśmy właśnie ten.
Maciej Dyjas, Griffin Capital Partners, Property Forum 2026
Uzasadnienie jest dwuczęściowe i warto je rozłożyć, bo oba człony mówią coś innego o polskim rynku. Pierwszy to niedobór mieszkań jako taki. Drugi, ciekawszy, to obserwacja, że stosunkowo niewiele osób w Polsce wynajmuje zamiast kupować, a jednocześnie istnieje grupa, zwłaszcza na początku kariery zawodowej, która nie chce albo nie może jeszcze kupić własnego lokalu. Innymi słowy inwestor widzi tu popyt, który już istnieje, ale nie ma gdzie się zrealizować w formie, jakiej szuka.
Teza inwestycyjna
Cztery filary, na których opiera się wybór sektora mieszkaniowego
Deficyt mieszkań
Polski zasób wciąż jest mniejszy niż potrzeby, a w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej niedobór ma charakter strukturalny, a nie przejściowy.
Rosnąca zamożność
Wzrost dochodów gospodarstw domowych przekłada się na zdolność płacenia za lepszy standard mieszkania, także w formule najmu.
Zmiany demograficzne
Kurczące się gospodarstwa domowe oznaczają zapotrzebowanie na większą liczbę mniejszych lokali, mimo spadku liczby ludności.
Niski udział najmu
Stosunkowo niewiele osób wynajmuje zamiast kupować, a część z nich, zwłaszcza na początku kariery, nie chce lub nie może kupić mieszkania.
Co na to twarde dane
Wypowiedź inwestora warto skonfrontować z liczbami, bo głos funduszu zawsze jest po części głosem strony zainteresowanej. W tym przypadku dane raczej potwierdzają tezę, choć dokładają do niej jeden poważny znak zapytania.
Kontekst liczbowy
Polski rynek mieszkaniowy i kapitał inwestycyjny
Zestawienie pokazuje, że kapitał rzeczywiście płynie, a segment najmu instytucjonalnego rośnie, ale deficyt mieszkań nie wynika wyłącznie z braku budynków. Znaczna część zasobu po prostu stoi niewykorzystana.
Pierwszy filar tezy, czyli deficyt, jest zatem prawdziwy, ale ma drugie dno. Brakuje około dwóch milionów mieszkań, a jednocześnie blisko 1,8 mln stoi pustych, choć tylko ułamek z nich nadaje się dziś do zamieszkania bez poważnego remontu. Szczegółowo rozbieraliśmy ten paradoks w analizie o tym, dlaczego brakuje 2 mln mieszkań, a 1,8 mln stoi pustych. Dla funduszu inwestującego w nowe budynki pod wynajem ten niuans akurat nie ma znaczenia, bo pustostany w małych miejscowościach nie konkurują z nowym osiedlem w Warszawie. Dla oceny krajowej polityki mieszkaniowej ma znaczenie zasadnicze.
Drugi element potwierdzenia przychodzi ze strony samego rynku najmu instytucjonalnego. Segment, który jeszcze kilka lat temu był w Polsce ciekawostką, rozrósł się do skali liczonej w dziesiątkach tysięcy lokali i wciąż przyspiesza. Opisywaliśmy ten proces w tekście o tym, jak najem instytucjonalny w Polsce bije rekordy, a rynek zmierza ku 38 tysiącom mieszkań. Wybór tego segmentu przez Griffina nie jest więc zakładem o przyszłość, lecz raczej potwierdzeniem kierunku, w którym rynek już idzie.
Polska awansowała w oczach zagranicznego kapitału
Drugi wątek wypowiedzi dotyczył miejsca Polski na mapie inwestorów. W ostatnich trzech, czterech latach nasz rynek wyraźnie awansował w ich wewnętrznych ocenach atrakcyjności, a za zmianą postrzegania idą rosnące alokacje kapitału. To proces powolny, bo duże fundusze zmieniają swoje modele wolno, ale widoczny w wolumenach transakcji. Pisaliśmy o nim przy okazji podsumowania, z którego wynikało, że kapitał wraca nad Wisłę, a na rynku nieruchomości ulokowano 3 miliardy euro w pół roku.
Do tej oceny dołożono jednak zastrzeżenie, które rzadko pada na branżowych konferencjach. Zagrożeniem dla napływu kapitału mogą być napięcia polityczne i nastroje antyeuropejskie. Z perspektywy funduszu alokującego pieniądze na dekadę ryzyko polityczne nie jest abstrakcją, lecz pozycją w modelu, która podnosi oczekiwaną stopę zwrotu, a więc obniża cenę, jaką inwestor jest gotów zapłacić. To jeden z tych czynników, które działają na rynek nieruchomości pośrednio, ale bardzo realnie.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 11.10.20261122 lokale w trzy miesiące. Deweloper przekazał więcej, niż sprzedałSztuczna inteligencja i cień nad biurowcami
Najciekawsza część wypowiedzi dotyczyła jednak sektora, którego Griffin nie wskazał jako faworyta. Rozwój sztucznej inteligencji stawia pod znakiem zapytania przyszłość rynku biurowego, a w polskich warunkach przez konkretny kanał: sektor nowoczesnych usług dla biznesu.
W przypadku nieruchomości warto obserwować przede wszystkim rynek biurowy. Polska ma duży sektor BPO, który może się kurczyć w wyniku zastępowania części usług przez sztuczną inteligencję.
Maciej Dyjas, Griffin Capital Partners, Property Forum 2026
Łańcuch zależności jest tu krótki. Centra usług wspólnych zatrudniają w Polsce setki tysięcy osób i są jednym z największych najemców powierzchni biurowej w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Katowicach. Jeśli automatyzacja wyjmie z tych procesów część najprostszych zadań, zapotrzebowanie na biurka spadnie szybciej niż przychody firm, bo to samo zlecenie da się obsłużyć mniejszym zespołem.
Mechanizm
Jak automatyzacja usług przekłada się na rynek biurowy
Automatyzacja zadań
Sztuczna inteligencja przejmuje część prostszych procesów realizowanych dziś w centrach usług dla biznesu.
Mniejsze zespoły
Ta sama usługa wymaga mniejszej liczby osób, więc najemca odnawia umowę na mniejszą powierzchnię.
Presja na biura
Spada popyt na powierzchnię, rośnie znaczenie standardu i lokalizacji, a starsze budynki tracą najszybciej.
Czynnik łagodzący
Ograniczenie nowych inwestycji biurowych w ostatnich latach zmniejszyło konkurencję, co może chronić właścicieli dobrych budynków.
Istotne jest zastrzeżenie, które padło zaraz potem. Polska specjalizuje się w bardziej zaawansowanych usługach tego typu, a więc takich, które trudniej zastąpić automatem. To może wręcz wzmocnić jej pozycję konkurencyjną wobec rynków, które obsługują procesy prostsze. Drugim czynnikiem łagodzącym jest wstrzymanie nowych inwestycji biurowych w ostatnich latach, przez co konkurencja na tym rynku zmalała i właściciele dobrych budynków mogą na tym skorzystać.
Co ta zmiana oznacza dla zwykłego uczestnika rynku
Dyskusja inwestorów bywa odbierana jako rozmowa prowadzona ponad głowami osób, które po prostu szukają mieszkania. Tyle że decyzje funduszy przekładają się na codzienny rynek szybciej, niż się wydaje, i to w kilku miejscach naraz.
| Decyzja kapitału | Skutek dla rynku mieszkaniowego |
|---|---|
| Napływ pieniędzy do najmu instytucjonalnego | Rośnie podaż mieszkań na wynajem o przewidywalnym standardzie i z umową na czas określony, co zwiększa konkurencję dla najmu prywatnego |
| Zakupy całych budynków przez fundusze | Część projektów nigdy nie trafia do sprzedaży detalicznej, więc oferta dla kupujących indywidualnie jest w tych lokalizacjach mniejsza |
| Spadek popytu na biura | Rośnie liczba konwersji starszych biurowców na funkcje mieszkalne, zwłaszcza w centrach dużych miast |
| Wzrost ryzyka politycznego | Inwestorzy oczekują wyższej stopy zwrotu, co może spowalniać nowe projekty i ograniczać przyszłą podaż |
Zestawienie przedstawia typowe mechanizmy przełożenia decyzji inwestorów instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy. Opracowanie ilezametr.pl na podstawie wypowiedzi z Property Forum 2026 oraz obserwacji polskiego rynku najmu i konwersji biurowców.
Najbardziej wymierny jest pierwszy wiersz tej tabeli. Mieszkanie w zasobie instytucjonalnym to zwykle wyższy czynsz niż u prywatnego właściciela, ale za to umowa na jasnych warunkach, profesjonalna obsługa i brak ryzyka, że właściciel nagle postanowi sprzedać lokal. Dla osoby, która wynajmuje przez kilka lat, ta przewidywalność bywa warta różnicy w cenie. Dla rynku oznacza to powolne porządkowanie segmentu, który w Polsce przez dekady funkcjonował w zasadzie bez standardu.
Trzeci wiersz jest z kolei zjawiskiem, które w Warszawie widać już gołym okiem, bo starsze biurowce w centrum znikają i ustępują miejsca funkcjom mieszkalnym. Jeśli prognoza dotycząca wpływu sztucznej inteligencji na popyt na biura się sprawdzi, tempo takich konwersji wzrośnie, a to oznacza nowe mieszkania w lokalizacjach, w których od lat nie było gdzie budować.
JAK CZYTAĆ TAKIE WYPOWIEDZI
Opinia inwestora o sektorze zawsze jest po części opisem jego własnej strategii, a konferencja branżowa nie jest neutralnym forum, bo występują na niej głównie firmy zainteresowane napływem kapitału na opisywany rynek. Nie znaczy to, że teza jest nietrafna, lecz że warto weryfikować ją danymi, a nie przyjmować jako prognozę. W tym przypadku kierunek potwierdzają twarde liczby: rynek najmu instytucjonalnego rzeczywiście rośnie, a wolumen transakcji inwestycyjnych wrócił do poziomów sprzed kilku lat. Ostrożniej natomiast należy traktować przewidywania dotyczące wpływu sztucznej inteligencji na rynek biurowy, bo nie opierają się jeszcze na danych o zatrudnieniu ani o wynajętej powierzchni, tylko na oczekiwaniach.
Najczęściej zadawane pytania
Który sektor nieruchomości uznano za najbardziej perspektywiczny w Polsce?
Podczas Property Forum 2026 Maciej Dyjas z Griffin Capital Partners wskazał sektor mieszkaniowy, a zapytany o jeden konkretny segment wybrał mieszkania na wynajem. Jako powody podał deficyt mieszkań, rosnącą zamożność społeczeństwa i zmiany demograficzne, a także niski odsetek osób wynajmujących zamiast kupować.
Czym jest najem instytucjonalny i czym różni się od zwykłego wynajmu?
To model, w którym właścicielem całego budynku lub osiedla jest firma albo fundusz, a nie wielu indywidualnych właścicieli. Najemca podpisuje umowę z profesjonalnym operatorem, co zwykle oznacza wyższy czynsz, ale też jasne warunki, obsługę techniczną i brak ryzyka, że właściciel sprzeda mieszkanie w trakcie trwania umowy.
Jak duży jest rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce?
Segment ten zmierza w stronę 38 tys. mieszkań i wciąż rośnie, choć w skali całego zasobu mieszkaniowego pozostaje niewielki. Kolejne tysiące lokali są w budowie, a na rynku zawierane są transakcje obejmujące całe portfele liczone w tysiącach mieszkań.
Czy sztuczna inteligencja naprawdę zagraża biurowcom?
Chodzi o mechanizm pośredni. Jeżeli automatyzacja przejmie część prostszych procesów realizowanych w centrach usług dla biznesu, firmy będą potrzebowały mniejszych zespołów, a więc mniejszej powierzchni biurowej. Polska specjalizuje się jednak w usługach bardziej zaawansowanych, trudniejszych do zastąpienia, a ograniczenie nowych inwestycji biurowych zmniejszyło konkurencję na tym rynku.
Co napływ kapitału instytucjonalnego oznacza dla osób kupujących mieszkanie?
W niektórych lokalizacjach część nowych budynków w ogóle nie trafia do sprzedaży detalicznej, bo cały projekt kupuje fundusz pod wynajem. Jednocześnie rośnie podaż mieszkań na wynajem o przewidywalnym standardzie, co zwiększa konkurencję dla najmu prywatnego i powoli porządkuje ten segment rynku.
Czy Polska jest dziś atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów?
W ostatnich trzech, czterech latach polski rynek awansował w wewnętrznych ocenach atrakcyjności stosowanych przez fundusze, rosną też alokowane kwoty. W pierwszym półroczu 2026 roku wartość inwestycji na rynku nieruchomości sięgnęła około 3 miliardów euro. Jako czynnik ryzyka wskazuje się napięcia polityczne i nastroje antyeuropejskie.
Dlaczego fundusze inwestują w mieszkania, skoro w Polsce stoją pustostany?
Ponieważ te dwa zjawiska dotyczą innych części kraju i innego rodzaju zasobu. Około 1,8 mln pustych mieszkań to w dużej mierze lokale w mniejszych miejscowościach lub w stanie wymagającym poważnego remontu, które nie konkurują z nowym budynkiem pod wynajem w dużym mieście. Deficyt dotyczy mieszkań dostępnych tam, gdzie ludzie chcą mieszkać.
Źródła
- PropertyNews.pl, AI zagraża biurowcom? Inwestorzy mają nowego faworyta na rynku nieruchomości
- PropertyNews.pl, Gdybym miał wybrać jeden sektor, postawiłbym na mieszkania na wynajem
- PropertyNews.pl, podsumowanie Property Forum 2026
- Griffin Capital Partners, informacje o firmie i obszarach inwestycyjnych
- Główny Urząd Statystyczny, dane o zasobie mieszkaniowym i pustostanach
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 12 października 2026 roku. Oparty na relacjach PropertyNews.pl z Property Forum 2026, w tym na wypowiedziach Macieja Dyjasa z Griffin Capital Partners, oraz na danych o polskim rynku inwestycyjnym, rynku najmu instytucjonalnego i zasobie mieszkaniowym. Opinie przytoczonych uczestników rynku są ich stanowiskiem, a nie prognozą redakcji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.
