Czytasz: W Krakowie do programu kwalifikuje się 46 mieszkań. W Łodzi ponad tysiąc
- 01
W Krakowie do programu kwalifikuje się 46 mieszkań. W Łodzi ponad tysiąc
W Krakowie do programu kwalifikuje się 46 mieszkań. W Łodzi ponad tysiąc
Od października obowiązują wyższe limity ceny metra kwadratowego w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Na papierze to dobra wiadomość dla osób, które mają zdolność kredytową, ale nie zebrały oszczędności na wkład. W praktyce w najdroższych miastach nie zmieniło się prawie nic. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że warunki programu spełnia dziś 46 mieszkań deweloperskich w Krakowie i 1023 w Łodzi. Ta różnica nie wynika z wielkości rynku, bo Kraków ma więcej mieszkań w ofercie niż Łódź. Wynika z tego, że program stawia dwa warunki cenowe naraz, a tam, gdzie metr jest drogi, te warunki wzajemnie się wykluczają.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W październiku weszły w życie nowe limity ceny metra kwadratowego dla programu Mieszkanie bez wkładu własnego, obowiązujące w IV kwartale 2026 i I kwartale 2027 roku.
- Limit dla rynku pierwotnego w Warszawie wzrósł z około 16,2 tysiąca do 17 497,70 zł za metr, w Poznaniu z 13,8 tysiąca do 14 645,40 zł, a w Łodzi z 9,9 tysiąca do 10 062,50 zł.
- Liczba mieszkań deweloperskich spełniających warunki programu wzrosła najmocniej w Łodzi, z 784 do 1023 lokali, oraz w Warszawie, z 275 do 354.
- W Gdańsku i we Wrocławiu oferta zmniejszyła się o jeden lokal, odpowiednio do 219 i 304 mieszkań. Podwyżka limitów nie przyniosła tam żadnej poprawy.
- W Krakowie do programu kwalifikuje się zaledwie 46 mieszkań, mimo że limit wzrósł do 14 018,90 zł za metr.
- Prawdziwym ograniczeniem nie jest limit ceny za metr, lecz maksymalna kwota gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego, która wynosi 100 tysięcy złotych i obejmuje do 20 procent wartości nieruchomości.
- Kto korzysta z pełnej gwarancji, w praktyce szuka mieszkania za około pół miliona złotych lub taniej. Oba warunki trzeba spełnić jednocześnie.
- W pierwszym półroczu 2026 roku z gwarancji skorzystało około 13,5 tysiąca kredytobiorców, o blisko 40 procent więcej niż rok wcześniej. Kredyt oferują cztery banki.
Dwa limity, które działają przeciwko sobie
Żeby zrozumieć, dlaczego podwyżka limitów dała tak nierówne efekty, trzeba rozdzielić dwie rzeczy, które w rozmowach o programie zwykle się zlewają w jedno.
Pierwszy warunek dotyczy ceny metra kwadratowego. Mieszkanie musi się zmieścić w progu wyznaczonym dla danej gminy, a próg ten jest co kwartał aktualizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego i liczony osobno dla rynku pierwotnego oraz wtórnego. To ten limit właśnie wzrósł i o tym mówiły październikowe nagłówki. Pisaliśmy o nowych stawkach na początku miesiąca, wyliczając, że limit w Warszawie to 17 497 zł za metr, a w Toruniu o ponad 7,5 tysiąca mniej.
Drugi warunek dotyczy kwoty samej gwarancji. Bank Gospodarstwa Krajowego może poręczyć brakujący wkład własny do 20 procent wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tysięcy złotych. Ten pułap jest kwotowy i nie zmienia się razem z limitami cenowymi. Jeśli ktoś nie ma żadnych oszczędności i chce, aby gwarancja zastąpiła cały wymagany wkład, to z prostego rachunku wynika, że mieszkanie nie może kosztować więcej niż około 500 tysięcy złotych.
I tu zaczyna się problem. Oba warunki trzeba spełnić równocześnie. Mieszkanie musi być tanie w przeliczeniu na metr i jednocześnie tanie w ujęciu całkowitym. W Łodzi te dwa wymogi dają się pogodzić bez trudu. W Warszawie i Krakowie zaczynają się wzajemnie wykluczać.
Mechanizm programu
Cztery warunki, które muszą zagrać jednocześnie
Cena za metr w limicie
Stawka musi się zmieścić w progu dla gminy. Dla rynku wtórnego i prawa spółdzielczego progi są niższe niż dla nowych mieszkań.
Gwarancja do 100 tys. zł
BGK poręcza do 20 procent wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tysięcy złotych. Ten pułap jest kwotowy i nie rośnie.
Brak własnego mieszkania
Zasadą jest, że gospodarstwo domowe nie może mieć innego lokalu. Ustawa przewiduje wyjątki, między innymi dla rodzin z dwojgiem dzieci.
Zdolność kredytowa
Gwarancja nie zwalnia z oceny zdolności. Bank liczy ją jak przy zwykłej hipotece, a kredyt obejmuje pełną wartość nieruchomości.
Ile mieszkań naprawdę spełnia warunki
Analitycy RynekPierwotny.pl policzyli, ile mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach mieści się w nowych limitach, i porównali ten wynik ze stanem przed podwyżką. Rozpiętość okazała się ogromna.
Oferta w programie, październik 2026
Mieszkania deweloperskie spełniające warunki programu
Długość paska odpowiada liczbie mieszkań w relacji do Łodzi. Jaśniejszym kolorem zaznaczono miasta, w których podwyżka limitów nie poprawiła oferty.
| Miasto | Przed podwyżką | Po podwyżce | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Łódź | 784 | 1023 | +239, czyli o 30,5% |
| Poznań | 759 | 802 | +43, czyli o 5,7% |
| Warszawa | 275 | 354 | +79, czyli o 28,7% |
| Katowice | 262 | 317 | +55, czyli o 21,0% |
| Wrocław | 305 | 304 | -1 |
| Gdańsk | 220 | 219 | -1 |
| Kraków | oferta symboliczna | 46 | bez istotnej zmiany |
Liczba mieszkań deweloperskich spełniających warunki programu Mieszkanie bez wkładu własnego przed i po wejściu w życie limitów na IV kwartał 2026 roku. Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl. Opracowanie ilezametr.pl.
Dwie liczby z tej tabeli warto zapamiętać. Łódź dostała 239 dodatkowych mieszkań przy podwyżce limitu o zaledwie około 160 złotych na metrze. Warszawa dostała 79 mieszkań przy podwyżce o blisko 1,3 tysiąca złotych na metrze. Osiem razy większy skok limitu dał trzy razy mniejszy przyrost oferty. To najkrótszy możliwy dowód, że w stolicy blokadą nie jest już limit ceny za metr.
Dlaczego w Krakowie zostało 46 mieszkań
Kraków jest w tym zestawieniu przypadkiem skrajnym i zarazem najlepiej pokazuje, jak działa opisany wyżej mechanizm. Limit dla rynku pierwotnego wynosi tam 14 018,90 zł za metr. Tymczasem średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Krakowie przekracza 17 tysięcy złotych za metr. Limit jest więc ustawiony o mniej więcej jedną piątą poniżej tego, czego faktycznie oczekują deweloperzy.
Co gorsza, krakowski rynek właśnie w ostatnich miesiącach przyspieszył. We wrześniu średnia cena mieszkań używanych w Krakowie zrównała się niemal z warszawską i sięgnęła 18 tysięcy złotych za metr. Program goni więc rynek, który uciekł mu już kilka kwartałów temu.
Podwyżka limitów ceny metra kwadratowego była potrzebna, bo wcześniejsze coraz wyraźniej rozmijały się z rynkowymi realiami. Problem w tym, że aby skorzystać z rządowej gwarancji wkładu własnego, cena mieszkania musi się też zmieścić w limicie kwoty samej gwarancji. I to właśnie ten warunek najmocniej zawęża pole wyboru, szczególnie w największych i najdroższych metropoliach.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Ile metrów zmieścisz w pół miliona złotych
Najprostszy sposób, by pokazać pułapkę programu, to policzyć, jak duże mieszkanie da się kupić za około pół miliona złotych, gdy cena metra jest równa obowiązującemu limitowi. Wynik tłumaczy całą geografię tego zestawienia.
Symulacja ilezametr.pl
Największy metraż za 500 tysięcy złotych przy cenie równej limitowi
Wyliczenie dzieli 500 tysięcy złotych przez limit ceny metra dla rynku pierwotnego w danym mieście. Pokazuje górną granicę metrażu dla osoby korzystającej z pełnej gwarancji BGK. Wrocław pominięto, bo nie ma dla niego nowego limitu.
Z tego rachunku wynika rzecz, która rzadko pada w dyskusji o programie. Osoba bez oszczędności, kupująca w Warszawie mieszkanie wycenione dokładnie na poziomie limitu, zmieści się w pełnej gwarancji tylko przy metrażu do niespełna 29 metrów. W Łodzi ta sama gwarancja wystarcza na blisko 50 metrów, czyli na realne dwa pokoje dla rodziny. Program nazywa się tak samo w obu miastach, ale kupuje się za jego pomocą dwa zupełnie różne mieszkania.
| Miasto | Limit, rynek pierwotny | Limit, rynek wtórny | Metraż za 500 tys. zł |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 17 497,70 zł | 16 247,87 zł | 28,6 m² |
| Poznań | 14 645,40 zł | 13 599,30 zł | 34,1 m² |
| Kraków | 14 018,90 zł | 13 017,55 zł | 35,7 m² |
| Gdańsk | 13 732,60 zł | 12 751,70 zł | 36,4 m² |
| Katowice | 11 172,70 zł | 10 374,65 zł | 44,8 m² |
| Łódź | 10 062,50 zł | 9 343,75 zł | 49,7 m² |
| Wrocław | brak nowego limitu | brak nowego limitu | nie dotyczy |
Limity ceny metra kwadratowego obowiązujące w IV kwartale 2026 i I kwartale 2027 roku. Ostatnia kolumna to wyliczenie własne pokazujące największy metraż mieszkania wycenionego dokładnie na poziomie limitu, który zmieści się w kwocie około 500 tysięcy złotych. Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego, opracowanie ilezametr.pl.
Paradoks małych mieszkań
Można by sądzić, że skoro program premiuje niskie ceny całkowite, to kawalerki wpasują się w niego idealnie. Dane pokazują jednak coś odwrotnego i to jest chyba najmniej intuicyjny wniosek z całej analizy.
W Warszawie spośród 354 mieszkań dostępnych w programie 148 to lokale jednopokojowe, a 192 dwupokojowe. Razem 340, czyli ponad 96 procent całej oferty. Wydaje się więc, że małe mieszkania rzeczywiście dominują. Problem polega na tym, jak niewiele ich zostało w stosunku do tego, ile kawalerek deweloperzy w stolicy sprzedają. Powód jest prozaiczny: w przeliczeniu na metr małe mieszkania są najdroższe w całym cenniku, bo koszt kuchni, łazienki i instalacji rozkłada się na mniejszą powierzchnię.
Spełnienie jednocześnie obu kryteriów w praktyce eliminuje znaczną część kawalerek i popularnych mieszkań dwupokojowych. Co z tego, że można je kupić za pół miliona złotych, skoro tylko nieliczne mieszczą się w limicie ceny za metr kwadratowy. Pod tym względem małe metraże są zwykle najdroższe.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Kupujący wpada więc w kleszcze. Duże mieszkanie wypada z programu przez cenę całkowitą, a małe przez cenę metra. Przechodzą tylko lokale z wąskiego pasa pośrodku, zwykle w gorszych lokalizacjach albo w inwestycjach o niższym standardzie. To tłumaczy, dlaczego liczby dla Krakowa i Gdańska są tak niskie, mimo że w obu miastach deweloperzy mają dziś rekordowo dużą ofertę.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Grzegorz Hajdarowicz: wiek, majątek, żona, Gremi i nieruchomościWrocław, czyli miasto bez nowego limitu
Osobnego akapitu wymaga Wrocław, bo jego wynik, czyli spadek o jeden lokal, ma inną przyczynę niż krakowski. W komunikacie z nowymi limitami zabrakło stawek dla trzech województw: dolnośląskiego, opolskiego i podlaskiego. Oznacza to, że dla Wrocławia, Opola i Białegostoku nie ogłoszono nowych progów, więc nadal obowiązują poprzednie.
Brak zmiany limitu z definicji nie mógł poprawić oferty, a jedyną przyczyną ruchu o jeden lokal w dół była naturalna rotacja mieszkań w sprzedaży. Wrocław nie jest więc w tym zestawieniu przykładem miasta zbyt drogiego dla programu. Jest przykładem miasta, które po prostu zostało pominięte w aktualizacji. Dla kupującego skutek jest ten sam, ale przy ocenie samego programu ta różnica ma znaczenie.
Kto korzysta z programu i co jeszcze można dostać
Mimo wszystkich ograniczeń program nie jest martwy, a jego popularność rośnie. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w pierwszym półroczu 2026 roku z państwowej gwarancji wkładu własnego skorzystało około 13,5 tysiąca kredytobiorców. To o blisko 40 procent więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej.
Wzrost bierze się głównie stąd, że gwarancja rozwiązuje problem, którego nie rozwiązuje wysoka zdolność kredytowa. Bank może dziś pożyczyć klientowi sporą kwotę, ale wymaga przy tym 10 lub 20 procent wartości mieszkania w gotówce, a to przy warszawskich cenach oznacza od kilkudziesięciu do ponad stu tysięcy złotych oszczędności. Pokazywaliśmy już, jak nierówno rozkłada się sama zdolność, pisząc, że bank pożyczy singlowi więcej, a rodzinie mniej. Gwarancja BGK działa na innym poziomie, bo dotyczy nie raty, lecz progu wejścia.
| Element programu | Jak to działa |
|---|---|
| Gwarancja wkładu własnego | BGK poręcza do 20 procent wartości nieruchomości, maksymalnie 100 tysięcy złotych. Kredyt obejmuje pełną cenę mieszkania. |
| Dopłata za drugie dziecko | Jeśli w okresie spłaty kredytu urodzi się drugie dziecko, państwo spłaca 20 tysięcy złotych kapitału. |
| Dopłata za kolejne dziecko | Każde następne dziecko urodzone w okresie spłaty oznacza dopłatę w wysokości 60 tysięcy złotych. |
| Wariant z częściowym wkładem | Można też wnieść własny wkład do 200 tysięcy złotych, nieprzekraczający 20 procent wydatków przy stopie zmiennej lub 30 procent przy stopie stałej. |
| Gdzie złożyć wniosek | Kredyt z gwarancją oferują cztery banki: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank oraz Santander Bank Polska. |
Zestawienie na podstawie warunków programu Mieszkanie bez wkładu własnego, nazywanego też rodzinnym kredytem mieszkaniowym, oraz informacji Banku Gospodarstwa Krajowego, październik 2026. Opracowanie ilezametr.pl.
Warto zwrócić uwagę na ostatni wiersz tej tabeli. Wariant z częściowym wkładem własnym jest w praktyce jedynym sposobem, by kupić w ramach programu mieszkanie droższe niż około pół miliona złotych. Kto ma odłożone na przykład 80 tysięcy złotych, może połączyć te środki z gwarancją i sięgnąć po wyraźnie droższy lokal. W największych miastach to dziś nie opcja dodatkowa, lecz warunek, by program miał jakikolwiek sens.
Co z tego wynika dla kupującego
Pierwszy wniosek jest geograficzny. Program realnie działa w Łodzi, Katowicach i Poznaniu, gdzie oferta liczy od trzystu do tysiąca mieszkań, a pełna gwarancja wystarcza na mieszkanie dwupokojowe. W Krakowie i Gdańsku jest raczej ciekawostką prawną niż narzędziem zakupowym. Jeśli ktoś planuje zakup w tych dwóch miastach i liczył na gwarancję jako rozwiązanie problemu wkładu, powinien raczej założyć, że będzie musiał zebrać część oszczędności samodzielnie.
Drugi wniosek dotyczy czasu. Limity są aktualizowane co kwartał, a obecne obowiązują do końca pierwszego kwartału 2027 roku. Oznacza to, że przez najbliższe pół roku lista dostępnych mieszkań będzie się zmieniać wyłącznie przez rotację oferty deweloperów, a nie przez zmianę progów. Kto widzi dziś lokal spełniający warunki, nie powinien zakładać, że za trzy miesiące wybór będzie szerszy.
Trzeci wniosek jest najmniej oczywisty. Ponieważ limity dla rynku wtórnego są o kilka procent niższe niż dla pierwotnego, w najdroższych miastach mieszkania używane wypadają z programu jeszcze łatwiej niż nowe. W Krakowie, gdzie średnia na rynku wtórnym przekroczyła już stawki deweloperskie, limit 13 017,55 zł za metr odcina praktycznie całą ofertę z drugiej ręki. Osoba korzystająca z gwarancji jest więc w tym mieście skazana na rynek pierwotny, i to na jego najtańszy skraj.
PRAKTYCZNA RADA
Przed szukaniem mieszkania zrób dwa rachunki, a nie jeden. Najpierw sprawdź limit ceny metra dla swojej gminy i rodzaju rynku, bo dla lokali używanych jest on niższy. Potem policz, ile wynosi 20 procent ceny mieszkania, które Cię interesuje. Jeśli ta kwota przekracza 100 tysięcy złotych, gwarancja nie pokryje całego wymaganego wkładu i różnicę musisz dołożyć z własnych środków. Dopiero iloczyn tych dwóch warunków pokazuje realny zakres Twoich możliwości. Przy rozmowie z deweloperem pytaj wprost, które konkretne lokale w inwestycji mieszczą się w limicie, bo sprzedawcy zwykle mają taką listę przygotowaną. Uważaj też na mieszkania z wykończeniem w cenie oraz z miejscem postojowym wpisanym do tej samej umowy, bo te elementy mogą podnieść cenę metra powyżej progu. Miejsce postojowe warto kupować osobną umową, jeśli deweloper na to pozwala.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań spełnia dziś warunki programu Mieszkanie bez wkładu własnego?
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl z października 2026 roku najwięcej mieszkań deweloperskich kwalifikuje się w Łodzi, czyli 1023 lokale, oraz w Poznaniu, gdzie jest ich 802. W Warszawie to 354 mieszkania, w Katowicach 317, we Wrocławiu 304, w Gdańsku 219, a w Krakowie zaledwie 46.
Dlaczego w Krakowie do programu kwalifikuje się tylko 46 mieszkań?
Limit ceny metra kwadratowego dla rynku pierwotnego w Krakowie wynosi 14 018,90 zł, a średnia cena ofertowa nowego mieszkania w tym mieście przekracza 17 tysięcy złotych za metr. Limit jest więc ustawiony o około jedną piątą poniżej realiów rynkowych. Do tego dochodzi drugi warunek, czyli maksymalna gwarancja 100 tysięcy złotych, która przy pełnym wykorzystaniu ogranicza cenę mieszkania do około pół miliona złotych.
Jaki jest limit ceny za metr w moim mieście?
W IV kwartale 2026 i I kwartale 2027 roku limity dla rynku pierwotnego wynoszą 17 497,70 zł w Warszawie, 14 645,40 zł w Poznaniu, 14 018,90 zł w Krakowie, 13 732,60 zł w Gdańsku, 11 172,70 zł w Katowicach oraz 10 062,50 zł w Łodzi. Dla rynku wtórnego i spółdzielczego prawa do lokalu progi są o kilka procent niższe. Dla Wrocławia, Opola i Białegostoku nowych limitów nie ogłoszono.
Czy mieszkanie może kosztować więcej niż 500 tysięcy złotych?
Tak, ale tylko wtedy, gdy kredytobiorca dysponuje własnymi środkami i sam pokryje część wymaganego wkładu. Granica około pół miliona złotych dotyczy osób, które chcą, aby gwarancja BGK zastąpiła cały brakujący wkład. Wynika ona z prostego rachunku: gwarancja obejmuje do 20 procent wartości nieruchomości i nie może przekroczyć 100 tysięcy złotych.
Dlaczego małe mieszkania często nie łapią się do programu?
Bo w przeliczeniu na metr kwadratowy są najdroższe w całym cenniku. Koszt kuchni, łazienki i instalacji rozkłada się na mniejszą powierzchnię, więc stawka za metr w kawalerce bywa wyraźnie wyższa niż w mieszkaniu trzypokojowym w tej samej inwestycji. Kawalerka spełnia więc warunek niskiej ceny całkowitej, ale przegrywa z limitem ceny metra.
Które banki udzielają kredytu z gwarancją wkładu własnego?
Obecnie cztery: PKO Bank Polski, Bank Pekao, Alior Bank oraz Santander Bank Polska. Oferta poszczególnych banków może się różnić marżą i wymaganiami dodatkowymi, dlatego warto porównać propozycje, zanim złoży się wniosek.
Jakie dopłaty przewiduje program po urodzeniu dziecka?
Jeśli w okresie spłaty kredytu urodzi się drugie dziecko, państwo spłaca 20 tysięcy złotych kapitału. Za każde kolejne dziecko urodzone w tym czasie dopłata wynosi 60 tysięcy złotych. Dopłata pomniejsza pozostały kapitał, a nie samą ratę, choć w praktyce skraca okres kredytowania lub obniża przyszłe raty.
Czy gwarancja BGK zwalnia z badania zdolności kredytowej?
Nie. Bank ocenia zdolność kredytową tak samo jak przy zwykłej hipotece, a ponieważ kredyt obejmuje pełną wartość nieruchomości, wymagana zdolność jest nawet wyższa niż przy zakupie z własnym wkładem. Gwarancja rozwiązuje problem braku oszczędności, a nie problem zbyt niskich dochodów.
Jak długo będą obowiązywać obecne limity?
Limity ogłoszone w październiku 2026 roku obowiązują w IV kwartale 2026 oraz w I kwartale 2027 roku. Następna aktualizacja przypadnie więc na początek drugiego kwartału 2027 roku. Do tego czasu lista mieszkań spełniających warunki będzie się zmieniać tylko przez rotację oferty deweloperów.
Źródła
- PropertyNews.pl, Program mieszkaniowy z ograniczeniami. W tych miastach wybór mieszkań nadal jest niewielki
- BIG DATA RynekPierwotny.pl, analiza oferty mieszkań spełniających warunki programu, październik 2026
- Bank Gospodarstwa Krajowego, limity ceny metra kwadratowego oraz dane o liczbie udzielonych gwarancji
- rp.pl, Mieszkania na kredyt bez wkładu wciąż mało dostępne. Najgorzej jest w Krakowie
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 11 października 2026 roku. Oparty na analizie BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczącej oferty mieszkań w programie Mieszkanie bez wkładu własnego, komentarzach Marka Wielgi oraz danych Banku Gospodarstwa Krajowego o limitach cenowych i liczbie udzielonych gwarancji. Wyliczenia metrażu są symulacją własną o charakterze poglądowym. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani oferty kredytowej.
