Ponad połowa Polaków nie kupi dziś mieszkania. Nawet kredyt nie wystarczy

Rekordowa oferta deweloperów, coraz szersza akcja kredytowa i miliardy złotych pompowane w programy mieszkaniowe nie zmieniają podstawowego faktu: dla większości Polaków własne mieszkanie pozostaje poza zasięgiem. Z badania zrealizowanego na zlecenie PFR Nieruchomości wynika, że 55 procent dorosłych nie byłoby dziś w stanie kupić lokalu odpowiadającego ich potrzebom, nawet biorąc kredyt. Sprawdzamy, co dokładnie pokazało badanie i dlaczego eksperci mówią już nie o przejściowym kłopocie, lecz o problemie strukturalnym.

Co dokładnie pokazało badanie

Sondaż przeprowadzono w maju 2026 roku metodą CAWI na Ogólnopolskim Panelu Badawczym Ariadna, na reprezentatywnej próbie 1087 dorosłych Polaków. Pytanie było proste: czy przy obecnych dochodach i cenach respondent byłby w stanie kupić mieszkanie odpowiadające jego potrzebom. Ponad połowa uczestników odpowiedziała, że nie, i to nawet przy założeniu, że sięgnęłaby po kredyt hipoteczny.

Warto podkreślić, że mowa o mieszkaniu zgodnym z potrzebami, a nie o jakimkolwiek lokalu. Dla rodziny z dwójką dzieci oznacza to zwykle trzy pokoje w rozsądnej lokalizacji, a nie kawalerkę na obrzeżach. To właśnie ta poprzeczka, zestawiona z cenami w dużych miastach, okazuje się dla większości nieosiągalna.

Trzy bariery, jeden wspólny mianownik

Respondenci mogli wskazać przyczyny, dla których zakup pozostaje poza zasięgiem. Wyniki układają się w czytelną hierarchię.

Dane: badanie na zlecenie PFR Nieruchomości, maj 2026, N=1087.

Wspólnym mianownikiem wszystkich trzech barier są pieniądze, ale każda działa inaczej. Wysokie ceny odcinają od rynku nawet osoby z dobrą pensją, bo wymagany wkład własny rośnie razem z wartością nieruchomości. Koszty kredytu sprawiają, że rata za sensowne mieszkanie pochłania zbyt dużą część domowego budżetu. A brak zdolności kredytowej wyklucza z gry osoby zarabiające nieregularnie lub zatrudnione na umowach innych niż etat.

Problem przestał być przejściowy

Najbardziej wybrzmiewającym wnioskiem z badania jest zmiana charakteru problemu. Dostępność mieszkań przestaje być kwestią chwilowego cyklu, wysokich stóp czy pojedynczego kryzysu, a staje się wyzwaniem strukturalnym. Paradoks polega na tym, że dzieje się to w momencie, gdy oferta deweloperów jest rekordowo szeroka, a na rynku przybywa gotowych lokali.

Tyle że podaż sama w sobie nie czyni mieszkań dostępnymi. Zagregowana średnia cena na siedmiu największych rynkach przekroczyła 16 tysięcy złotych za metr i była o 7 procent wyższa niż rok wcześniej. Ekonomiści Credit Agricole prognozują, że w 2026 roku ceny w największych miastach wzrosną o kolejne około 5 procent. Dochody gonią te poziomy zbyt wolno, a to one ostatecznie decydują, kto może myśleć o własnym M.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na N – polskie miasta na literę N (lista do gry Państwa-Miasta)

Kredyt tańszy, ale luka pozostaje

Pewnym wsparciem dla kupujących są spadające stopy procentowe. Jak wyliczaliśmy w tekście o wpływie obniżek stóp na ratę i zdolność kredytową, każde cięcie oznacza niższą ratę i wyższą kwotę możliwą do pożyczenia. Problem w tym, że korzyści z tańszego pieniądza są na bieżąco konsumowane przez rosnące ceny metra. Zdolność kredytowa rośnie, ale mieszkanie, na które ma wystarczyć, drożeje równolegle.

Widać to zresztą w nastrojach. W badaniach z drugiego kwartału, które opisywaliśmy w artykule o nastrojach kupujących mieszkania, aż 84 procent Polaków oceniało ceny jako wysokie, a 42 procent uznawało obecny moment za zły czas na zakup.

Czy jest szansa na poprawę

Państwo próbuje odpowiadać na problem od strony podaży społecznej. Rząd przeznacza w tym roku blisko 8,7 miliarda złotych na mieszkalnictwo, głównie na lokale komunalne i społeczne czynszówki, a TBS-y i SIM-y oddają rekordowe liczby mieszkań. To realna pomoc dla osób, które na zakup nie mają szans, ale skala programów wciąż odpowiada ułamkowi potrzeb.

Dla samych zainteresowanych wnioski są bardziej przyziemne. Skoro 55 procent Polaków nie kupi mieszkania idealnie skrojonego pod potrzeby, rynek będzie coraz mocniej premiował kompromisy: mniejszy metraż, dalszą lokalizację, rynek wtórny zamiast pierwotnego albo dłuższe pozostawanie w najmie. Każda z tych dróg ma swoją cenę, ale świadomy wybór między nimi jest lepszy niż czekanie, aż statystyki same się poprawią.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ilu Polaków nie stać dziś na zakup mieszkania?

Według badania zrealizowanego w maju 2026 roku na zlecenie PFR Nieruchomości 55 procent dorosłych Polaków nie byłoby w stanie kupić mieszkania odpowiadającego ich potrzebom, nawet posiłkując się kredytem hipotecznym.

Co najbardziej blokuje zakup mieszkania?

Respondenci najczęściej wskazywali wysokie ceny nieruchomości (61 procent), wysokie koszty kredytu hipotecznego (32 procent) oraz brak zdolności kredytowej (27 procent).

Czy obniżki stóp procentowych poprawiają dostępność mieszkań?

Tylko częściowo. Niższe stopy obniżają ratę i podnoszą zdolność kredytową, ale równoległy wzrost cen mieszkań konsumuje dużą część tych korzyści. W największych miastach ceny mają w 2026 roku wzrosnąć o około 5 procent.

Jak przeprowadzono badanie PFR Nieruchomości?

Badanie wykonano w maju 2026 roku metodą CAWI na Ogólnopolskim Panelu Badawczym Ariadna, na próbie 1087 osób w wieku 18 lat i więcej. Dobór próby miał charakter kwotowy i odzwierciedlał strukturę populacji pod względem płci, wieku i wielkości miejscowości.

Powiązane artykuły:

• Obniżki stóp procentowych w 2026 roku. Ile realnie zyskujesz na racie i zdolności kredytowej
• Nastroje kupujących mieszkania w II kwartale 2026 roku
• Rekordowe 8,7 mld zł na mieszkalnictwo. 18 tysięcy mieszkań w 900 lokalizacjach

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane pochodzą z badania na zlecenie PFR Nieruchomości (maj 2026) oraz analiz rynkowych. Zdjęcie: Pexels.