Rekordowe 8,7 mld zł na mieszkalnictwo. 18 tysięcy mieszkań w 900 lokalizacjach

Blisko 8,7 miliarda złotych ma w tym roku popłynąć na mieszkalnictwo. To rekordowa kwota w historii polskiej polityki mieszkaniowej: 6,7 miliarda z budżetu państwa i około 2 miliardy z KPO. Rząd obiecuje około 18 tysięcy mieszkań komunalnych i społecznych w niemal 900 lokalizacjach. Pierwsze pieniądze już rozdzielono, ale eksperci studzą entuzjazm i pytają, czy ambitny plan nie rozbije się o możliwości wykonawcze gmin. Sprawdzamy, jak działa program i komu realnie pomoże.

Skąd się biorą te miliardy

Sercem całego planu jest program bezzwrotnego wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, w skrócie BSK, finansowany z Funduszu Dopłat i obsługiwany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Na ten rok zarezerwowano w budżecie ponad 4 miliardy złotych grantów dla samorządów, o 2 miliardy więcej niż rok wcześniej. Do tego dochodzą środki z Krajowego Planu Odbudowy oraz pieniądze na akademiki i mieszkania interwencyjne.

Mechanizm jest prosty. Gmina, powiat albo organizacja pożytku publicznego składa wniosek do BGK i może otrzymać bezzwrotny grant pokrywający od 25 do nawet 80 procent kosztów inwestycji. Wsparcie obejmuje nie tylko budowę nowych bloków, ale też remonty, przebudowy i adaptacje pustostanów. Od stycznia 2026 roku granty w wysokości 15 do 20 procent kosztów trafiają też bezpośrednio do towarzystw budownictwa społecznego, SIM-ów i spółdzielni. Czynsz w takich lokalach ma być nawet o połowę niższy od rynkowego.

Dla kogo te mieszkania

Program celuje w grupę, którą ekonomiści nazywają luką czynszową. Chodzi o ludzi, którzy zarabiają za dużo, by dostać mieszkanie komunalne, ale za mało, by udźwignąć kredyt hipoteczny. Według szacunków w takiej sytuacji może być nawet 4 miliony rodzin, czyli mniej więcej co trzeci Polak. Dla nich tańszy najem społeczny bywa jedyną realną alternatywą wobec drogiego rynku, na którym, jak pisaliśmy w analizie rynku najmu w 2026 roku, czynsze wprawdzie wyhamowały, ale rachunki mocno rosną.

Skala potrzeb jest ogromna także dlatego, że budownictwo społeczne przez lata było w Polsce marginesem. W 2025 roku oddano w kraju 208,8 tysiąca mieszkań, z czego deweloperzy wybudowali ponad 64 procent, a wszystkie formy komunalne, społeczne i zakładowe razem wzięte to zaledwie około 7 tysięcy lokali. Nawet pełne wykonanie rządowego planu oznacza więc dopiero początek odrabiania zaległości.

Źródło: dane GUS o budownictwie mieszkaniowym za 2025 rok

Plan na papierze czy realna zmiana

Sceptycy mają mocne argumenty. Eksperci cytowani przez branżowe media szacują, że z obiecywanych 18 tysięcy mieszkań realnie może powstać około 10 tysięcy. Powodów jest kilka. Na rynku brakuje około 150 tysięcy pracowników budowlanych, wiele gmin nie ma ani gruntów, ani zaplecza, by sprawnie prowadzić inwestycje, a historia programu uczy ostrożności: w 2025 roku limit wydatków na BSK wynosił prawie 5 miliardów złotych, ale do Funduszu Dopłat trafiło ostatecznie około 2,6 miliarda.

Jest też druga strona medalu. Podczas gdy państwo dopłaca do budowy nowych lokali komunalnych, część gmin równolegle wyprzedaje istniejący zasób, a ustawowy zakaz takiej wyprzedaży utknął w Sejmie. Bez rozwiązania tego paradoksu publiczne miliardy będą częściowo nalewać wodę do dziurawego wiadra. Sam deficyt mieszkań też jest przedmiotem sporu: obok klasycznych szacunków mówiących o 1,5 do 2 milionów brakujących lokali pojawiają się analizy, według których realna luka to 200 do 400 tysięcy. O tym, skąd biorą się tak rozbieżne liczby i dlaczego obok deficytu mamy 1,8 miliona pustostanów, pisaliśmy w tekście o paradoksie polskiego mieszkalnictwa.

Co to oznacza dla zwykłego Kowalskiego

Jeśli plan się powiedzie, w perspektywie trzech lat, bo tyle maksymalnie mogą trwać dofinansowane inwestycje, w niemal 900 miejscowościach przybędzie tańszych mieszkań na wynajem. O przydziale decydują gminy, więc pierwszym krokiem dla zainteresowanych powinno być sprawdzenie, czy ich samorząd startuje w programie i jakie kryteria naboru ustala. Warto pamiętać, że to oferta dla osób o umiarkowanych dochodach, a nie ścieżka do własności.

Dla tych, którzy mimo wszystko celują w zakup, państwo utrzymuje osobne narzędzia, z gwarancją wkładu własnego na czele. Szczegółowo opisaliśmy je w poradniku o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym. Rządowa strategia zakłada bowiem dwutorowość: wsparcie najmu społecznego dla jednych i ułatwienia kredytowe dla drugich.

Podsumowanie

Rekordowe 8,7 miliarda złotych na mieszkalnictwo to zwrot, na który polityka mieszkaniowa czekała od dekad. Pieniądze są, mechanizm działa, a pierwsze 3,4 miliarda złotych już rozdzielono między konkretne inwestycje. Prawdziwym testem będzie jednak nie hojność budżetu, tylko zdolność setek gmin do przekucia grantów w stojące budynki. Za dwa, trzy lata przekonamy się, czy 18 tysięcy mieszkań było realnym celem, czy kolejną okrągłą liczbą z konferencji prasowej.

Zdjęcie: Pexels