Ceny mieszkań mogą wrócić do wzrostów. Nowych budów szybko ubywa

Na rynku mieszkaniowym panuje dziś rzadki komfort kupującego: rekordowa oferta, stabilne ceny i sprzedający skłonni do negocjacji. Najnowsze dane pokazują jednak, że ta równowaga może nie potrwać długo. Deweloperzy wyraźnie przycięli liczbę nowych inwestycji, w czerwcu liczba pozwoleń na budowę spadła o ponad 40 procent rok do roku, a analitycy PKO BP ostrzegają, że kurcząca się podaż przy rozpędzającym się popycie to gotowy przepis na powrót wzrostów cen. Sprawdzamy liczby i wyjaśniamy, ile czasu zostało kupującym na spokojne decyzje.

Rynek kupującego usypia czujność

Trudno się dziwić, że kupujący czują się dziś pewnie. Pod koniec czerwca deweloperzy mieli w ofercie około 121,5 tysiąca mieszkań, a prawie 44,7 tysiąca z nich było gotowych do odbioru. Tak dużego wyboru lokali z kluczami od ręki nie było od sześciu lat, o czym pisaliśmy szerzej w tekście o rekordowej ofercie gotowych mieszkań. Do tego doszły dane NBP, według których ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły pierwszy raz od 12 lat. Rabaty, promocje i długie rozmowy o cenie stały się codziennością biur sprzedaży.

Problem w tym, że ten obraz opisuje rynek widziany przez przednią szybę, a nie przez to, co nadjeżdża z naprzeciwka. O poziomie cen za dwa lata decydują dzisiejsze place budowy. A tam dzieje się coraz mniej.

Podażowa maszyna zwalnia

Czerwcowe dane GUS o budownictwie mieszkaniowym zaskoczyły skalą hamowania. Liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszeń budowy, spadła o 40,2 procent rok do roku, do 20 868 lokali. Sami deweloperzy uzyskali w czerwcu pozwolenia na 13 439 mieszkań, o 48,5 procent mniej niż przed rokiem. Część tego spadku to efekt bardzo wysokiej bazy sprzed roku, ale trend widać także w dłuższym horyzoncie i w innych wskaźnikach.

Źródło: GUS, dane za czerwiec 2026, oraz Centrum Analiz PKO BP

Ciekawostką jest to, że deweloperzy wcale nie rezygnują z przygotowań. Od stycznia do końca maja uzyskali pozwolenia na budowę 78,3 tysiąca mieszkań, o 23 procent więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń a faktycznie rozpoczętymi budowami przekroczyła 20 tysięcy lokali. Branża, jak to określają analitycy, chomikuje pozwolenia: gromadzi gotowe projekty do szuflady i czeka z wbiciem łopaty na wyraźniejsze ożywienie popytu. Już drugi kwartał z rzędu deweloperzy sprzedają więcej mieszkań, niż wprowadzają do oferty.

Popyt właśnie łapie drugi oddech

Po drugiej stronie równania dzieje się dokładnie odwrotnie. Stopa referencyjna NBP spadła do 3,75 procent, a ekonomiści spodziewają się kolejnych cięć w tym roku. Tańszy kredyt działa na wyobraźnię: w lutym banki udzieliły o 54 procent więcej hipotek niż rok wcześniej, a w pierwszym kwartale deweloperzy sprzedali o 35 procent więcej mieszkań niż przed rokiem. Każda obniżka stóp podnosi też maksymalną kwotę kredytu, jaką pożyczy bank. Policzyliśmy to dokładnie w analizie, ile realnie zyskujesz na racie i zdolności kredytowej po obniżkach stóp.

Zderzenie tych dwóch trendów jest kwestią czasu. Rosnący popyt będzie spotykał coraz chudszą ofertę, a wtedy o rabatach i promocjach rozmawia się znacznie trudniej.

Poszybują czy tylko drgną

Słowo poszybują, które pojawia się w medialnych nagłówkach, warto traktować z dystansem. Prognozowane 3 do 4 procent wzrostu to tempo zbliżone do inflacji, a nie powtórka z lat 2021 i 2023, gdy mieszkania drożały po kilkanaście procent rocznie. Rzecz w tym, że prognoza zakłada scenariusz bazowy. Jeśli deweloperzy nie odmrożą odłożonych projektów, a popyt dodatkowo podbiją kolejne obniżki stóp, druga połowa 2026 roku i rok 2027 mogą przynieść dynamikę wyraźnie wyższą. Rynek mieszkaniowy w Polsce już wielokrotnie pokazywał, że od stabilizacji do gorączki zakupowej droga bywa krótka.

Warto też pamiętać, że średnia dla kraju maskuje różnice lokalne. Tam, gdzie oferta skurczy się najszybciej, a więc w najbardziej pożądanych dzielnicach dużych miast, podwyżki mogą być odczuwalnie wyższe niż w miastach z dużym zapasem gotowych lokali.

Co to oznacza dla kupujących

Dla osób planujących zakup wniosek jest dość przewrotny: obecny spokój na rynku to nie stan trwały, tylko okno. Wciąż działa na ich korzyść rekordowy wybór, gotowe mieszkania od ręki i sprzedający otwarci na ustępstwa. Każdy kolejny kwartał malejącej podaży będzie jednak to okno przymykał. Kto ma zdolność kredytową i sprecyzowane potrzeby, nie powinien liczyć na to, że za rok będzie taniej, bo twarde dane sugerują raczej scenariusz odwrotny.

Z drugiej strony nie ma powodu do paniki zakupowej. Nadchodzące zmiany to proces rozłożony na kwartały, a nie skok cen z miesiąca na miesiąc. Czas na spokojne porównywanie ofert i negocjacje wciąż jest, tylko po prostu nie jest nieograniczony.

Podsumowanie

Rynek mieszkaniowy wszedł w fazę, w której teraźniejszość i przyszłość mówią dwoma różnymi głosami. Dziś rządzi kupujący, ale statystyki pozwoleń, rozpoczętych budów i nowych projektów jednoznacznie pokazują, że strumień nowej podaży się zwęża. Prognozy mówiące o wzroście cen o 3 do 4 procent w 2026 roku mogą się okazać ostrożne, jeśli deweloperzy dalej będą trzymać projekty w szufladach, a tańszy kredyt wypchnie na rynek kolejną falę kupujących. Najbliższe kwartały to prawdopodobnie ostatni moment tego cyklu, w którym to klient rozdaje karty.

Zdjęcie: Pexels