Cudzoziemcy kupują mieszkania w Polsce. Rekord w 2025 roku

Kupujący z zagranicy przestali być na polskim rynku mieszkaniowym ciekawostką. Z najnowszych danych wynika, że w 2025 roku cudzoziemcy nabyli w Polsce ponad 17,7 tysiąca mieszkań. To oznacza, że mniej więcej co czternaste sprzedane w kraju mieszkanie trafiło w ręce obcokrajowca. Łączna powierzchnia tych lokali przekroczyła milion metrów kwadratowych, a cały segment od dekady rośnie w imponującym tempie.

Co czternaste mieszkanie, rekord goni rekord

Skala robi wrażenie zwłaszcza w ujęciu długoterminowym. Jeszcze w 2015 roku cudzoziemcy kupili w Polsce około 3,8 tysiąca mieszkań. Dekadę później było ich już blisko pięć razy więcej. Rok 2025 z wynikiem ponad 17,7 tysiąca lokali był kolejnym z rzędu, w którym padł rekord, choć dynamika wyraźnie wyhamowała. Wzrost rok do roku wyniósł około 2 procent, podczas gdy rok wcześniej sięgał 20 procent. To pochodna tych samych czynników, które studzą cały rynek, czyli wysokich cen i drogiego kredytu. Pisaliśmy o tym, analizując, dlaczego ceny mieszkań rosną niemal w całej Polsce.

Ukraińcy nie do dogonienia

Wśród narodowości od lat jest jeden bezdyskusyjny lider. W 2025 roku obywatele Ukrainy kupili około 9,3 tysiąca mieszkań o powierzchni ponad 548 tysięcy metrów kwadratowych, o 6 procent więcej niż rok wcześniej. To więcej, niż nabyli obywatele wszystkich pozostałych kilkudziesięciu krajów razem wziętych. Dominacja Ukraińców utrzymuje się od 2014 roku, a po 2022 roku jeszcze się nasiliła.

Na drugim miejscu są Białorusini z ponad 2,7 tysiąca mieszkań, choć akurat oni po latach szybkich wzrostów zanotowali spadek o 7 procent. Coraz mocniej widać za to grupy spoza najbliższego sąsiedztwa. Najszybciej rośnie obecność obywateli Indii, których zakupy w ciągu kilku lat wzrosły kilkukrotnie. W całym zestawieniu resortu spraw wewnętrznych figuruje około 117 narodowości, co dobrze pokazuje, jak międzynarodowy stał się polski rynek.

Kiedy potrzebne jest zezwolenie, a kiedy nie

Wiele osób jest przekonanych, że obcokrajowiec musi się starać o rządową zgodę na każdy zakup. W praktyce jest odwrotnie. Podstawą wciąż jest ustawa z 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ale zawiera ona kluczowy wyjątek. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli zwykłego mieszkania z odrębną księgą, nie wymaga zezwolenia niezależnie od obywatelstwa. To właśnie dlatego statystyki zakupów mieszkań są tak wysokie mimo formalnych ograniczeń.

Obywatele Unii Europejskiej mają jeszcze łatwiej, bo ustawa w ogóle ich nie obejmuje i mogą kupować dowolne nieruchomości. Zgoda resortu jest potrzebna dopiero przy zakupie działki lub domu przez osoby spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a także przy każdej nieruchomości w strefie nadgranicznej. W 2025 roku wydano w tej strefie ponad 600 zezwoleń.

Warszawa, Wrocław i Kraków na czele

Obcokrajowcy kupują tam, gdzie jest praca i dobra komunikacja, więc mapa ich zakupów pokrywa się z mapą największych miast. Liderem pozostaje Warszawa, gdzie w 2025 roku cudzoziemcy nabyli około 3,1 tysiąca mieszkań. To mniej niż rok wcześniej, ale wciąż na tyle dużo, że w niektórych szacunkach odpowiadają nawet za około 12 procent sprzedaży w stolicy. Najchętniej wybierają Ochotę, Wolę i Śródmieście. Kto sam rozgląda się za lokalem w stolicy, może porównać te kierunki z naszym zestawieniem, gdzie sprawdzamy ceny nowych mieszkań w Warszawie według dzielnic.

Poza stolicą mocne są Wrocław z około 1,5 tysiąca transakcji oraz Kraków z około 1,3 tysiąca, przy czym w Krakowie liczba zakupów spadła o kilkanaście procent. Wyraźnie w górę poszedł natomiast Gdańsk, gdzie liczba transakcji wzrosła o blisko 28 procent i był to najszybszy wzrost wśród dużych rynków.

Gotówką i bez kredytu

Jest jeszcze jedna cecha, która odróżnia wielu zagranicznych nabywców od przeciętnego Polaka. Coraz częściej kupują za gotówkę, bez kredytu. Wynika to po części z ograniczeń, bo bank przy finansowaniu nierezydenta wymaga zwykle dochodów w złotych i dokładnej dokumentacji pochodzenia środków, a po części z tego, że część kupujących traktuje polskie mieszkanie jako bezpieczną lokatę kapitału. Ukraińcy najczęściej wybierają rynek wtórny i lokale gotowe do zamieszkania od zaraz.

Czy to przez cudzoziemców mamy droższe mieszkania

To pytanie wraca w debacie publicznej regularnie, zwłaszcza w kontekście dużych miast. Warto jednak zachować proporcje. Skoro cudzoziemcy odpowiadają za około 7 procent całego rynku, ich realny wpływ na ceny jest raczej lokalny niż ogólnokrajowy. Najmocniej widać go w centrach największych miast i w segmencie droższych mieszkań, a nie w skali całej Polski. Rekordowy popyt na nieruchomości ma zresztą wiele źródeł, co dobrze pokazuje fakt, że w 2025 roku obrót nieruchomościami w Polsce sięgnął 270 miliardów złotych.

W przeciwieństwie do części krajów Polska nie wprowadza specjalnych podatków ani zakazów wymierzonych w zagranicznych kupujących. Trwają jedynie prace nad nowelizacją, która ma usprawnić obieg dokumentów, a nie zaostrzyć przepisy. Dla porównania Hiszpania rozważa nawet stuprocentowy podatek dla nabywców spoza Unii, a kilka innych państw utrzymuje wobec obcokrajowców twarde ograniczenia. Na tym tle polski rynek pozostaje otwarty, a zainteresowanie zza granicy raczej nie zniknie, bo w kraju mieszka już na stałe około 2,5 miliona cudzoziemców.

Zdjęcie: Pexels