Czytasz: Nowe inwestycje mieszkaniowe 2026. Gdzie deweloperzy budują i ile kosztują mieszkania
- 01
Nowe inwestycje mieszkaniowe 2026. Gdzie deweloperzy budują i ile kosztują mieszkania
Nowe inwestycje mieszkaniowe 2026. Gdzie deweloperzy budują i ile kosztują mieszkania
Nowe inwestycje mieszkaniowe w 2026 roku powstają szybciej niż rok temu, ale deweloperzy dawkują je ostrożniej, niż sugerują zapowiedzi. Według GUS od stycznia do sierpnia rozpoczęto budowę 153,5 tysiąca mieszkań, a pozwolenia objęły prawie 15 procent więcej lokali niż przed rokiem. Jednocześnie na siedmiu największych rynkach sprzedaż od kilku miesięcy wyprzedza nową podaż, więc oferta się kurczy. Zebraliśmy dane o tym, gdzie i ile się buduje, ile kosztuje metr w nowych projektach, kto planuje najwięcej premier i co zmieniają warunki techniczne obowiązujące od 20 września 2026 roku.
W SKRÓCIE
- Styczeń do sierpnia 2026 według GUS: 153,5 tys. rozpoczętych budów (+4,8% r/r), 193,3 tys. mieszkań w pozwoleniach i zgłoszeniach (+14,9%), 132,2 tys. oddanych (+4,5%).
- Deweloperzy rozpoczęli w tym czasie budowę 91,6 tys. mieszkań, o 3,5% więcej niż rok wcześniej.
- W sierpniu na siedmiu największych rynkach sprzedano ponad 4,3 tys. mieszkań, a do oferty weszło 3,6 tys. Oferta spadła poniżej 59 tys. lokali.
- Średnia cena ofertowa metra na koniec sierpnia: od 11 700 zł w Katowicach do 19 600 zł w Warszawie.
- Develia planuje w 2026 roku wprowadzić do oferty i rozpocząć budowę 4350 do 4550 mieszkań, około połowy w Warszawie.
- Projekty z pozwoleniami według nowych warunków technicznych (od 20 września 2026) muszą mieć m.in. windy już od trzech kondygnacji.
Ile nowych mieszkań powstaje w 2026 roku: dane GUS
Najpełniejszy obraz nowych inwestycji dają dane Głównego Urzędu Statystycznego. Pozwolenia na budowę pokazują, co deweloperzy i inwestorzy indywidualni szykują, rozpoczęte budowy: co faktycznie rusza, a oddane mieszkania: co trafia do kupujących po dwóch, trzech latach.
| Styczeń do sierpnia 2026 | Ogółem | Zmiana r/r | W tym deweloperzy |
|---|---|---|---|
| Pozwolenia i zgłoszenia | 193,3 tys. | +14,9% | b.d. dla całego okresu |
| Rozpoczęte budowy | 153,5 tys. | +4,8% | 91,6 tys. (+3,5%) |
| Oddane do użytkowania | 132,2 tys. | +4,5% | 81,5 tys. (+2,5%) |
Źródło: GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń do sierpnia 2026 r.
Najważniejszy wniosek: papierów przybywa znacznie szybciej niż betonu. Pozwolenia rosną w tempie prawie 15 procent, rozpoczęte budowy o niecałe 5 procent. Część deweloperów zbierała pozwolenia przed zmianą warunków technicznych i przed wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej, więc nie każde z nich zamieni się w budowę w tym roku. Sam sierpień był słabszy od lipca: deweloperzy rozpoczęli 10,5 tys. mieszkań, o 9,4% mniej niż miesiąc wcześniej. Szczegóły opisaliśmy w analizie danych GUS po sierpniu.
Gdzie deweloperzy sprzedają i budują najwięcej
Nowa podaż skupia się w siedmiu największych metropoliach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Według Otodom Analytics w sierpniu 2026 roku deweloperzy sprzedali tam ponad 4,3 tys. mieszkań, o 25% więcej niż rok wcześniej, a do oferty wprowadzili 3,6 tys. nowych lokali. Od stycznia do sierpnia do sprzedaży trafiło łącznie 28,6 tys. mieszkań.
Źródło: Otodom Analytics, dane za sierpień 2026 r. dla siedmiu największych rynków.
Oferta, która jeszcze w 2025 roku puchła, od kilku miesięcy maleje, bo deweloperzy sprzedają więcej, niż wprowadzają. Dla kupującego to sygnał, że wybór jest nadal duży, ale okno z najmocniejszą pozycją negocjacyjną powoli się przymyka. Wciąż wyjątkowo dużo jest mieszkań gotowych do odbioru, o czym piszemy w tekście o ofercie gotowych lokali.
Ile kosztuje metr w nowych inwestycjach
ŚREDNIA CENA OFERTOWA ZA M², KONIEC SIERPNIA 2026
Rynek pierwotny, średnie ceny ofertowe. Źródło: Otodom Analytics.
W żadnej z tych metropolii średnia cena ofertowa nie wzrosła w ciągu roku o więcej niż 10 procent. Średnia miejska ukrywa jednak duże różnice między dzielnicami i etapami inwestycji, dlatego przed zakupem trzeba porównywać konkretne projekty. Od lipca 2025 roku pomaga w tym jawność cen: deweloperzy publikują ceny metra i ceny całkowite lokali na swoich stronach i w serwisie dane.gov.pl.
Kto planuje najwięcej nowych mieszkań
Rynek coraz mocniej należy do największych graczy. Według zestawienia Parkietu 17 giełdowych deweloperów sprzedało w pierwszym półroczu 2026 roku około 12,5 tys. mieszkań, o 21% więcej niż rok wcześniej, a sześć największych firm odpowiadało za 77% tej sprzedaży.
| Deweloper | Cel lub wynik na 2026 rok |
|---|---|
| Develia | wprowadzenie do oferty i start budowy 4350 do 4550 mieszkań, około połowa w Warszawie; sprzedaż 3600 do 3800 |
| Archicom | cel sprzedaży 3200 do 3500 mieszkań |
| Robyg | 1280 sprzedanych mieszkań w I półroczu (z rezerwacjami), cel roczny 2800 do 3000 |
| Dom Development | ósmy kwartał z rzędu ze sprzedażą powyżej 1000 mieszkań |
Źródła: raporty i komunikaty spółek za pośrednictwem Inwestycje.pl i Parkietu.
Przykłady konkretnych projektów opisywaliśmy na bieżąco, m.in. wniosek Robyga w Ursusie, osiedle Ronsona ze szkołą w Nowym Ursusie czy projekt Atalu na poznańskich Ratajach. Pełny ranking sprzedaży znajdziesz w tekście o największych deweloperach w Polsce.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 07.10.2026Banki muszą zebrać 15 miliardów do końca roku. Rachunek może trafić do kredytobiorcówNowe warunki techniczne: co się zmienia od 20 września 2026
Od 20 września 2026 roku obowiązują nowe warunki techniczne dla budynków. Dla przyszłych inwestycji mieszkaniowych najważniejsze zmiany to:
- Winda w nowych budynkach wielorodzinnych mających trzy lub więcej kondygnacji.
- Dostępność: co najmniej 6% mieszkań w budynku wielorodzinnym, nie mniej niż jedno, przystosowanych dla osób z niepełnosprawnościami.
- Akustyka: nowe wymagania klasyfikacji akustycznej dla budynków wielorodzinnych.
- Otoczenie: wymagania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, ładowania aut elektrycznych i miejsc na rowery.
Przepisy przewidują 18 miesięcy okresu przejściowego, w którym w określonych przypadkach można stosować dotychczasowe warunki. Dlatego efekt zmian w cennikach zobaczymy stopniowo, w projektach, które dopiero wchodzą w fazę projektowania. Więcej w tekście o nowych warunkach technicznych.
Jak wybrać nową inwestycję mieszkaniową
- Sprawdź dewelopera: KRS, księgę wieczystą gruntu, pozwolenie na budowę w wyszukiwarce GUNB i prospekt informacyjny. Krok po kroku opisujemy to w poradniku jak sprawdzić dewelopera.
- Porównaj ceny z danymi jawności cen i zapytaj o historię cennika konkretnego lokalu.
- Zdecyduj o etapie: mieszkanie na wczesnym etapie budowy daje wybór pięter i układów, gotowe pozwala obejrzeć lokal i szybciej odebrać klucze. W gotowych budynkach najłatwiej o rabat.
- Policz koszty dodatkowe: miejsce postojowe, komórkę lokatorską i wykończenie, które deweloper musi dziś pokazać w cenniku.
- Sprawdź otoczenie: plan miejscowy i planowane inwestycje w okolicy, które muszą znaleźć się w prospekcie.
Najczęściej zadawane pytania
Ile nowych mieszkań buduje się w Polsce w 2026 roku?
Według GUS od stycznia do sierpnia 2026 roku rozpoczęto budowę 153,5 tys. mieszkań, o 4,8% więcej niż rok wcześniej, w tym 91,6 tys. przez deweloperów. Pozwolenia i zgłoszenia objęły 193,3 tys. mieszkań, o 14,9% więcej.
Ile kosztuje metr nowego mieszkania w największych miastach?
Na koniec sierpnia 2026 roku średnia cena ofertowa u deweloperów wynosiła według Otodom Analytics 19 600 zł w Warszawie, 17 700 zł w Trójmieście, 17 000 zł w Krakowie, 15 600 zł we Wrocławiu, 14 000 zł w Poznaniu, 12 600 zł w Łodzi i 11 700 zł w Katowicach.
Który deweloper planuje najwięcej nowych mieszkań w 2026 roku?
Develia zapowiedziała wprowadzenie do oferty i rozpoczęcie budowy 4350 do 4550 mieszkań, z czego około połowa ma powstać w Warszawie. Duże plany mają też Archicom, Robyg i Dom Development.
Czy oferta nowych mieszkań rośnie?
Od kilku miesięcy maleje. W sierpniu 2026 roku deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali ponad 4,3 tys. mieszkań, a wprowadzili 3,6 tys., więc oferta spadła poniżej 59 tys. lokali.
Co zmieniają nowe warunki techniczne od 20 września 2026?
Nowe budynki wielorodzinne od trzech kondygnacji muszą mieć windę, co najmniej 6% mieszkań ma być przystosowanych dla osób z niepełnosprawnościami, rosną też wymagania akustyczne. Przez 18 miesięcy w określonych przypadkach można stosować dotychczasowe przepisy.
Czy lepiej kupić mieszkanie gotowe czy w budowie?
Gotowe mieszkanie można obejrzeć i szybko odebrać, a deweloperzy chętniej dają na nie rabaty. Zakup na wczesnym etapie daje większy wybór lokali, ale wymaga czekania na klucze i dokładniejszego sprawdzenia dewelopera.
Źródła: GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń do sierpnia 2026 r.; Strefa Inwestorów, dane GUS za sierpień 2026; Otodom Analytics za Biznes24, sierpień 2026; Inwestycje.pl, cele Develii na 2026; Parkiet, sprzedaż deweloperów w I półroczu 2026; PropertyNews, nowe warunki techniczne od 20 września. Stan na wrzesień 2026 r.
Powiązane artykuły
- Deweloperzy sprzedali o jedną czwartą więcej niż rok temu
- Budownictwo mieszkaniowe 2026: dane GUS po sierpniu
- Wrzesień to ostatni dzwonek dla deweloperów
- Deweloperzy budują coraz mniejsze mieszkania
- Rynek pierwotny czy wtórny w 2026 roku?
