Rekord pozwoleń na budowę, a mieszkań nie przybywa. Co czwarte ląduje w szufladzie

Na papierze polskie budownictwo mieszkaniowe przeżywa jeden z najlepszych okresów w historii. Urzędy wydają rekordową liczbę pozwoleń, a statystyki potrafią zawrócić w głowie. Kiedy jednak zejść z poziomu deklaracji na plac budowy, obraz robi się znacznie mniej optymistyczny. Rozpoczętych inwestycji przybywa wolno, a gotowych mieszkań oddaje się mniej niż w rekordowych latach. Powstaje w ten sposób luka, o której coraz głośniej mówią analitycy, bo to właśnie ona przesądzi o tym, ile mieszkań trafi na rynek za dwa i trzy lata.

Pozwolenia na budowę biją rekordy

Zacznijmy od liczb, które robią wrażenie. Przez pierwsze pięć miesięcy 2026 roku inwestorzy zdobyli pozwolenia na budowę blisko 120 tysięcy mieszkań i domów, czyli o ponad 16 procent więcej niż rok wcześniej. Sam kwiecień był pod tym względem najlepszym miesiącem w historii, bo deweloperzy dostali wtedy zielone światło dla ponad 18 tysięcy mieszkań, aż o 72 procent więcej niż dwanaście miesięcy wcześniej.

Na pierwszy rzut oka wygląda to jak zapowiedź prawdziwej fali nowych osiedli. Pozwolenie na budowę to jednak dopiero prawo do rozpoczęcia inwestycji, a nie sama inwestycja. I właśnie tu zaczynają się schody, bo między dokumentem a wbiciem pierwszej łopaty rośnie coraz większy dystans.

Budów jest znacznie mniej, niż mogłoby być

Kiedy spojrzymy na liczbę faktycznie rozpoczętych budów, entuzjazm szybko stygnie. W maju deweloperzy ruszyli z budową niespełna 12 tysięcy mieszkań. To wprawdzie trochę więcej niż rok wcześniej, ale jednocześnie ponad 20 procent mniej niż miesiąc wcześniej, co było pierwszym takim spadkiem od dekady. Jeszcze wyraźniej widać to na początku roku, gdy w styczniu i lutym firmy rozpoczęły o ponad jedną piątą mniej budów niż w tym samym okresie poprzedniego roku.

Eksperci podsumowują to bez ogródek. Mniej więcej co czwarte wydane pozwolenie trafia dziś do przysłowiowej szuflady i czeka na lepszy moment. Firmy zabezpieczają sobie prawo do budowy, ale realny start przesuwają w czasie. Efekt jest taki, że mimo rekordu na papierze liczba mieszkań w budowie nie rośnie w tempie, jakiego można by się spodziewać.

Oddanych mieszkań mniej niż w tłustych latach

Ostatnie ogniwo tego łańcucha, czyli mieszkania oddawane do użytku, także wysyła ostrzegawczy sygnał. W maju deweloperzy przekazali klientom około 9,5 tysiąca lokali, a od początku roku do końca maja nieco ponad 45 tysięcy, czyli mniej niż rok wcześniej. Co więcej, po raz pierwszy od ośmiu lat żaden z miesięcy otwierających rok nie przyniósł ponad 10 tysięcy mieszkań oddanych przez deweloperów. Rynek wyraźnie zszedł z rekordowych obrotów.

Dlaczego deweloperzy zwlekają z budową

Powodów jest kilka i nakładają się na siebie. Najważniejszy to spora oferta gotowych mieszkań, która narosła w spokojniejszych miesiącach. Skoro firmy mają jeszcze co sprzedawać, nie muszą się spieszyć z uruchamianiem kolejnych projektów, bo zalanie rynku nową podażą tylko zbiłoby ceny. Do tego dochodzi ostrożność i chęć dopasowania liczby wprowadzanych lokali do realnego popytu, który w pierwszej połowie roku wyraźnie wyhamował. Więcej o tym, skąd rynek będzie w najbliższych latach czerpał nową podaż mieszkań, pisaliśmy w osobnej analizie.

Drugi zestaw przyczyn ma charakter kosztowy i regulacyjny. Rosnące ceny gruntów sprawiają, że każda inwestycja musi być policzona wyjątkowo dokładnie, a niepewność wokół reformy planistycznej i nowych planów ogólnych gmin skłania część firm do przeczekania. W takiej sytuacji pozwolenie pełni rolę opcji. Deweloper trzyma je w zanadrzu i uruchamia budowę wtedy, gdy uzna, że warunki rynkowe są sprzyjające.

Co ta luka oznacza dla cen mieszkań

Tu dochodzimy do sedna, bo dzisiejsze decyzje deweloperów zobaczymy w cenach dopiero za jakiś czas. Budowa mieszkania trwa zwykle od półtora do dwóch lat, więc to, że firmy hamują ze startami w 2026 roku, przełoży się na mniejszą liczbę gotowych lokali w latach 2027 i 2028. Jeśli w tym samym czasie ożywienie popytu wróci na rynek, o czym mówi większość prognoz, spotkają się rosnące zainteresowanie i ograniczona nowa oferta. A to klasyczny przepis na presję cenową.

Na krótką metę sytuacja wygląda inaczej i jest korzystna dla kupujących. Duże zapasy gotowych mieszkań trzymają ceny w ryzach, a przez ostatnie miesiące widać było nawet rekordową sprzedaż mieszkań w czerwcu, która stopniowo te zapasy przetrzebia. Kiedy magazyn gotowych lokali się skurczy, a nowych budów było za mało, rynek szybko odczuje niedobór. Dlatego luka między pozwoleniami a budowami to jeden z ważniejszych sygnałów dla każdego, kto planuje zakup w perspektywie kilku lat.

Podsumowanie

Rekordowa liczba pozwoleń na budowę wygląda imponująco, ale sama w sobie niewiele znaczy, dopóki nie zamieni się w faktyczne inwestycje. Tymczasem deweloperzy ostrożnie dawkują starty, co czwarte pozwolenie odkładają na później, a mieszkań oddają mniej niż w rekordowych latach. Krótkoterminowo sprzyja to kupującym, bo gotowej oferty jest sporo i ceny stoją w miejscu. W dłuższej perspektywie ta sama ostrożność może się jednak zemścić, bo mniejsza liczba dzisiejszych budów oznacza chudszą podaż wtedy, gdy popyt wróci z pełną siłą.

Zdjęcie: Pexels