Kupujemy mieszkania ze strachu. Czy to racjonalna decyzja w 2026 roku?

Polacy coraz częściej kupują mieszkania na kredyt, kierując się nie tyle dokładną analizą finansową, ile strachem — że ceny jeszcze bardziej wzrosną i że za chwilę będzie na nie za późno. Deweloperzy mówią wprost: klienci przychodzą po klucze, zanim jeszcze wiedzą, czy będą w stanie spłacać ratę. Czy to racjonalne zachowanie?

Klienci kupują, zanim usiądą do kalkulacji

Zjawisko „kredytu ze strachu” opisują eksperci rynku nieruchomości i doradcy kredytowi. Klient przychodzi do biura sprzedaży, ogląda mieszkanie, a dopiero później myśli o tym, czy bank mu pożyczy. Niekiedy kwestia zdolności kredytowej zostaje rozstrzygnięta po podpisaniu umowy deweloperskiej — a nie przed nią.

Wskaźniki zdolności kredytowej w Polsce pozostają pod presją. Eksperci ING Banku Śląskiego zwracają uwagę, że historycznie wysokie stopy procentowe, choć w ostatnich kwartałach stabilizują się, wciąż wpływają na koszt kredytu. Rata przy kredycie na 400 tys. zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7–8 proc. rocznie może przekraczać 3 tys. zł miesięcznie — to kwota, która dla wielu gospodarstw domowych oznacza rezygnację z innych wydatków lub zgłoszenie wniosku o maksymalnie możliwe do spłaty sumę.

Dane NBP pokazują podziały

Ile metrów kwadratowych mieszkania może dziś kupić za jedną pensję typowy Polak? Dane Narodowego Banku Polskiego i analiz rynkowych wskazują na głębokie różnice regionalne. W największych miastach — przede wszystkim w Warszawie — na zakup 50-metrowego mieszkania przy średniej pensji trzeba oszczędzać dekady. W mniejszych miejscowościach sytuacja wygląda nieco lepiej, ale i tam ceny mieszkań w segmencie deweloperskim przekraczają 10 tys. zł za mkw.

Mimo to popyt nie słabnie. Analitycy wskazują, że strach przed wzrostem cen działa motywująco nawet wtedy, gdy kupno jest finansowo graniczne. W efekcie część gospodarstw domowych kupuje mieszkania na granicy swoich możliwości — bez marginesu bezpieczeństwa na nieprzewidziane wydatki czy zmiany w sytuacji zawodowej.

Deweloperzy wykorzystują nastroje

Rynek deweloperski w Polsce pozostaje w fazie ostrożnnego realizmu. Jak wynika z danych portalu Tabelaofert, deweloperzy nie planują masowych obniżek, choć jednocześnie raportują spowolnienie sprzedaży w większości największych miast. Część firm oferuje już indywidualne rabaty, jednak generalnie cenniki utrzymują się na wysokim poziomie.

Eksperci zwracają uwagę, że strach przed droższym mieszkaniem napędza rynek w krótkim terminie, ale w dłuższej perspektywie może prowadzić do nadpodaży — jeśli kupujący, którzy weszli na rynek zbyt optymistycznie, zaczną mieć problemy ze spłatą.

Co radzą eksperci?

Specjaliści od finansów osobistych i rynku nieruchomości są zgodni: przed zakupem mieszkania warto najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową, uzyskać promesę kredytową od banku, a dopiero potem szukać mieszkania. Emocje to zły doradca przy decyzji wartej setki tysięcy złotych — a rynek nieruchomości ma to szczególną właściwość, że strach przed nim jednocześnie przyciąga i odstrasza.

Decyzja o zakupie mieszkania powinna opierać się na analizie realnych możliwości finansowych, a nie na obawach przed tym, co może wydarzyć się za rok czy dwa. Z perspektywą czasu wiele osób, które kupiły „w ostatniej chwili”, żałuje albo tej decyzji, albo tego, że jej nie podjęły — co pokazuje, że brak racjonalnej kalkulacji w obu przypadkach prowadzi do problemów.

Zdjęcie: Pexels