Średnia cena mieszkania to już niemal puste pojęcie. Rynek dzieli się na światy

Polski rynek mieszkaniowy przestaje być jednorodny – i staje się to coraz bardziej widoczne. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym przestała być użytecznym wskaźnikiem, bo różnice między segmentami i miastami potrafią sięgać już kilkudziesięciu procent. Z najnowszych danych portalu Tabelaofert.pl za maj 2026 roku wynika, że jedynym sposobem na zrozumienie realnej sytuacji jest analiza lokalna – dzielnica po dzielnicy, segment po segmencie.

16 071 zł za metr – średnia, która niewiele mówi

Ogólnopolska średnia cena ofertowa nowych mieszkań wyniosła w maju 2026 roku 16 071 zł za m² – zaledwie o 0,4 proc. wyżej niż miesiąc wcześniej. Rynek praktycznie stoi w miejscu, ale ten pozorny spokój skrywa ogromne wewnętrzne zróżnicowanie.

Najlepszym przykładem jest Warszawa. Średnia cena w stolicy to 19,6 tys. zł/m², ale to średnia z dwóch zupełnie różnych światów. Segment popularny kosztuje około 16,6 tys. zł/m², podczas gdy mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty osiągają średnio prawie 29,5 tys. zł/m². Różnica? Blisko 13 tysięcy złotych na każdym metrze kwadratowym, co przy mieszkaniu 50-metrowym oznacza rozbieżność rzędu 650 tysięcy złotych.

„Dla kupującego najważniejsza nie jest średnia cena mieszkań liczona dla całego miasta, lecz cena mieszkań w konkretnym segmencie i lokalizacji” – podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24.

Podobnie jest w Krakowie. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że średnia cena w mieście to około 16,9 tys. zł/m² – podczas gdy segment popularny (25 proc. najtańszych lokali) mieści się w widełkach do 14,6 tys. zł/m². Najtańsze dzielnice Krakowa – Nowa Huta ze średnią 11,9 tys. zł/m² i Wzgórza Krzesławickie z 12,7 tys. zł/m² – kosztują zaś nawet o 40 proc. mniej niż premium Grzegórzki (26,5 tys. zł/m²).

Trójmiasto jedyne wyłamuje się z trendu

W maju 2026 roku w siedmiu największych aglomeracjach tylko jedno miasto wyraźnie odbiegało od płaskiego trendu cenowego. Trójmiasto odnotowało wzrost średniej ceny ofertowej o 1,1 proc. miesięcznie – co w obecnych realiach rynkowych jest wynikiem wyróżniającym się. W pozostałych miastach zmiany cen nie przekroczyły 1 proc. w skali miesiąca.

Jednocześnie Trójmiasto notuje też wzrost liczby sprzedanych mieszkań – około 25 proc. więcej w ujęciu miesięcznym – przy jednoczesnym zwiększeniu oferty o 4 proc. To zdaniem analityków sytuacja, w której popyt jeszcze wchłania nową podaż.

Poznań tonie w nadpodaży

Całkowicie odwrotna sytuacja panuje w Poznaniu. W maju wprowadzono do sprzedaży prawie 800 lokali – niemal tyle, ile w całym pierwszym kwartale 2026 roku. Oferta wzrosła o niemal 6 proc. w skali miesiąca. Problem? Sprzedaż wyraźnie spadła.

Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.pl, komentuje: „Nie wystarczy budować więcej mieszkań, trzeba budować mieszkania dopasowane do realnych potrzeb i możliwości kupujących. Popyt nie zniknął, ale nie jest już popytem, który automatycznie wchłonie każdą nową podaż.”

Katowice i Łódź tracą kupujących

Najgorzej wygląda sytuacja w Katowicach, gdzie liczba sprzedanych mieszkań spadła o ponad 50 proc. w stosunku do kwietnia. Podobnie w Łodzi – sprzedaż wyraźnie się obniżyła, a w obu miastach zmniejsza się też liczba dostępnych w ofercie lokali. To nie jest dobry sygnał: malejąca podaż przy malejącym popycie oznacza, że deweloperzy wstrzymują nowe projekty.

Średnia przestaje mieć sens

Ewa Palus z Tabelaofert.pl podsumowuje: „Deweloperzy nie chcą obniżać cenników, a klienci nie akceptują każdej ceny. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na kolejne miesiące to stabilne ceny, większa konkurencja i bardziej ostrożna sprzedaż. Lepiej poradzą sobie dobrze wycenione, funkcjonalne nieruchomości w lokalizacjach odpowiadających realnym potrzebom kupujących.”

Inwestorzy i kupujący powoli uczą się, że średnia cena metra kwadratowego w danym mieście to wskaźnik w najlepszym razie orientacyjny. W 2026 roku, by realnie ocenić rynek, trzeba patrzeć na konkretną dzielnicę, metraż i standard wykończenia.

Sprawdź też nasze zestawienie: ile znaczyła średnia cena mieszkania w I kwartale 2026 roku według NBP oraz gdzie znajdują się najdroższe mieszkania w Warszawie.

Zdjęcie: Pexels