Nowe przepisy podbijają ceny mieszkań. Deweloperzy alarmują: rachunki będą wyższe

Od początku 2026 roku deweloperzy w Polsce zmagają się z falą nowych regulacji, które znacząco zwiększają koszty budowy mieszkań. Efekt? Ceny lokali idą w górę — eksperci szacują, że nawet o kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. Właśnie dlatego rynek mieszkaniowy nie chce się ustabilizować mimo rosnącej podaży.

Co dokładnie się zmieniło?

Nowe przepisy, które weszły w życie na początku roku, nakładają na deweloperów szereg dodatkowych obowiązków. Chodzi m.in. o zmianę sposobu naliczania powierzchni użytkowej mieszkania — teraz obowiązuje metodologia zgodna z Polską Normą, co w praktyce zmniejsza liczbę metrów kwadratowych w standardowych lokalach o kilka procent. Do tego dochodzą zaostrzone wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków oraz nowe procedury odbioru mieszkań.

Jak wskazuje portal Money.pl, nowe regulacje obowiązujące od 2026 roku zwiększają koszty budowy mieszkań i mogą ograniczyć opłacalność inwestycji deweloperskich. Część firm deweloperskich już teraz sygnalizuje, że kolejne podwyżki cen są nieuniknione.

Deweloperzy w kropce

Deweloperzy, chcąc uniknąć oficjalnego obniżania cenników, przeszli do strategii „ukrytych upustów” —rabatów negocjowanych indywidualnie, które nie wpływają na średnie statystyki cenowe. Jednak wahania te mają swoje granice. Jak podaje Business Insider, eksperci alarmują, że regulacje z 2025 roku wymusiły już zmiany w sprzedaży, a zapowiadane na kolejne miesiące przepisy mogą jeszcze bardziej ograniczyć podaż mieszkań.

— Płaćmy za metraż faktyczny, a nie ten z dokumentacji — takie hasło pojawia się w komentarzach branżowych, jednak eksperci wprost przyznają, że przejście na nowe normy pomiaru powierzchni w praktyce komplikuje życie zarówno kupującym, jak i sprzedającym.

Ile mogą wzrosnąć ceny?

Szacunki są różne w zależności od źródła. Niektóre analizy wskazują, że nowe przepisy mogą podnieść ceny mieszkań nawet o 50 tysięcy złotych za cały lokal — zwłaszcza w przypadku większych mieszkań trzypokojowych. Portal Superbiz cytuje ekspertów, którzy przewidują, że zwłaszcza w dużych miastach, gdzie grunty i tak są drogie, dodatkowe koszty regulatoryjne przełożą się na wyższe ceny końcowe.

Z danych NBP za I kwartał 2026 roku wynika, że średnia cena transakcyjna na siedmiu kluczowych rynkach pierwotnych wyniosła 14 245 zł/mkw. — niewielki spadek względem końcówki ubiegłego roku, ale eksperci zastrzegają, że to cisza przed burzą.

Rząd szykuje też zmiany chroniące kupujących

Paradoksalnie, równolegle rząd pracuje nad zmianami, które mają chronić nabywców mieszkań. Kluczowym punktem projektu jest całkowity zakaz waloryzacji ceny lokalu na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej. Oznacza to, że deweloper nie będzie mógł podnieść ceny mieszkania już po zakontraktowaniu go. Wyższy ma być też zwrot opłaty rezerwacyjnej.

Czy te zmiany rzeczywiście unormują rynek? Zdaniem analityków — niekoniecznie. Wzrost kosztów budowy po stronie deweloperów może oznaczać mniej nowych inwestycji w przyszłości, co w dłuższej perspektywie jeszcze bardziej zawęzi podaż i napędzi wzrost cen.

Rynek mieszkaniowy w 2026 roku pozostaje więc nierówny: z jednej strony kupujący zyskują nowe narzędzia ochrony (jak darmowy Rejestr Cen Nieruchomości), z drugiej — muszą liczyć się z wyższymi kosztami, które nowe przepisy nakładają na deweloperów, a te ostatecznie i tak obciążają nabywcę.

Zdjęcie: Pexels