Eksmisja matki z dzieckiem: procedura krok po kroku, prawa i lokal socjalny w 2026 roku

Aktualizacja: październik 2026.

Eksmisja matki z dzieckiem jest w Polsce możliwa, ale nie może skończyć się wyrzuceniem rodziny na ulicę bez żadnego lokum. Jeżeli mieszkanie należy do gminy, spółdzielni lub SIM, sąd w wyroku eksmisyjnym co do zasady musi przyznać prawo do lokalu socjalnego, a do czasu, aż gmina go zaproponuje, eksmisja jest wstrzymana. Przy mieszkaniu wynajmowanym od osoby prywatnej ochrona jest słabsza, ale i wtedy komornik nie usunie rodziny, dopóki gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczenia. Poniżej wyjaśniamy, jak wygląda cała procedura, jakie prawa ma matka z dzieckiem i co zrobić, by do eksmisji nie doszło.

Czym jest eksmisja matki z dzieckiem?

Eksmisja to sądowy nakaz opróżnienia lokalu mieszkalnego, wykonywany przez komornika. Dochodzi do niej najczęściej po wypowiedzeniu umowy najmu przez właściciela, którym w przypadku mieszkań komunalnych jest gmina. Bez prawomocnego wyroku sądu i bez komornika nikt nie może legalnie usunąć lokatora z mieszkania.

Szczególna ochrona matki z dzieckiem nie wynika z art. 16 ustawy, jak podaje wiele poradników, tylko przede wszystkim z art. 14 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725). To on każe sądowi orzec w wyroku, czy eksmitowanym przysługuje najem socjalny lokalu, i wymienia osoby, którym sąd co do zasady nie może tego prawa odmówić. Art. 16 dotyczy z kolei zimowego okresu ochronnego.

Kto może żądać eksmisji?

W mieszkaniach komunalnych pozew składa gmina jako właściciel zasobu. Najpierw musi jednak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu. Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala na to tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, między innymi gdy lokator:

• zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę,
• używa lokalu sprzecznie z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem albo dopuszcza do szkód, pomimo pisemnego upomnienia,
• rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• wynajął, podnajął lub oddał lokal do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody właściciela,
• nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy albo ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Sam wzrost dochodów nie jest podstawą wypowiedzenia. Gmina może wtedy podnieść czynsz po weryfikacji dochodów (art. 21c), ale nie odbiera z tego powodu mieszkania. Pełną listę sytuacji opisujemy w tekście kiedy można stracić mieszkanie komunalne.

Procedura eksmisji krok po kroku

1. Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę (art. 11 ust. 1). Przy zaległościach czynszowych gmina najpierw wysyła pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem na zapłatę zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie z tego powodu następuje najwcześniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Spłata całego długu w dodatkowym terminie zamyka tę ścieżkę.

2. Sprawa w sądzie

Jeżeli lokator nie wyprowadzi się po upływie wypowiedzenia, właściciel składa pozew o opróżnienie lokalu do sądu rejonowego. Sąd z urzędu bada, czy eksmitowanym przysługuje najem socjalny lokalu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania oraz sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3). W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może też wyznaczyć w wyroku odpowiedni termin na opróżnienie lokalu (art. 320 Kodeksu postępowania cywilnego).

3. Oferta lokalu socjalnego od gminy

Jeżeli wyrok przyznaje prawo do lokalu socjalnego, sąd jednocześnie wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6). Lokal wskazuje gmina, nie komornik. Kto uważa ofertę za nieprawidłową, może wytoczyć powództwo o ustalenie uprawnienia do najmu socjalnego, a po nadaniu wyrokowi klauzuli wykonalności powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego (art. 14 ust. 6a). To sprawy cywilne, a nie skarga do sądu administracyjnego.

4. Egzekucja komornicza

Komornik wzywa do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie, a dopiero potem przeprowadza eksmisję (art. 1046 § 1 k.p.c.). Jeśli wyrok nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego, a rodzina nie ma dokąd pójść, komornik wstrzymuje się z czynnościami do czasu, aż gmina na jego wniosek wskaże tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 4 k.p.c.). Dodatkowo w okresie od 1 listopada do 31 marca eksmisji się nie wykonuje, jeśli nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Prawa matki z dzieckiem w procesie eksmisji

Art. 14 ust. 4 ustawy wymienia osoby, wobec których sąd nie może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego. Należą do nich:

• kobieta w ciąży,
• małoletni oraz osoba sprawująca nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkała, czyli zwykle matka lub ojciec,
• osoba niepełnosprawna lub ubezwłasnowolniona oraz jej opiekun mieszkający razem z nią,
• osoba obłożnie chora,
• emeryt lub rencista spełniający kryteria do świadczeń z pomocy społecznej,
• osoba posiadająca status bezrobotnego,
• osoba spełniająca przesłanki określone w uchwale rady gminy.

Ochrona ma dwa ważne wyjątki. Sąd może odmówić lokalu socjalnego, jeśli te osoby mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja materialna pozwala na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Poza tym gwarancja nie obejmuje osób, które straciły prawo do mieszkania spoza publicznego zasobu, na przykład wynajmowanego od osoby prywatnej. Wyjątek od tego wyjątku stanowią lokale spółdzielcze i mieszkania SIM (art. 14 ust. 7).

Wsparcia w spłacie długu i w kontaktach z gminą udziela ośrodek pomocy społecznej, który może przyznać zasiłek celowy, a także pomóc w złożeniu wniosku o dodatek mieszkaniowy.

Lokal socjalny: co warto wiedzieć?

Najem socjalny lokalu to umowa zawierana na czas oznaczony, którą można przedłużyć, jeśli najemca nadal znajduje się w trudnej sytuacji (art. 23 ust. 1 i 3). Lokal może mieć obniżony standard, ale musi nadawać się do zamieszkania. Czynsz jest ustawowo ograniczony: stawka nie może przekraczać połowy najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie danej gminy (art. 23 ust. 4). Przy najmie socjalnym gmina nie pobiera kaucji (art. 6 ust. 2).

Poza sprawami eksmisyjnymi o najem socjalny można też ubiegać się z kolejki. Wtedy decyduje brak tytułu prawnego do innego lokalu i dochód gospodarstwa domowego nieprzekraczający progu z uchwały rady gminy (art. 23 ust. 2). Ile trwa taka kolejka, pokazujemy w tekście ile się czeka na mieszkanie socjalne.

Dopóki gmina nie zaproponuje lokalu socjalnego, rodzina płaci właścicielowi odszkodowanie w wysokości czynszu za lokal socjalny, a różnicę do pełnej kwoty pokrywa gmina (art. 18 ust. 3a). Jeśli gmina w ogóle nie dostarczy lokalu, właściciel może żądać od niej odszkodowania na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego (art. 18 ust. 5).

Zobacz również:

PORADNIKI · 26.09.2026Do aktu notarialnego potrzebna jest jedna kartka. Bez niej grozi 5 tysięcy kary

Ile trwa eksmisja matki z dzieckiem?

Od wypowiedzenia umowy do faktycznej przeprowadzki mija zwykle od kilku miesięcy do kilku lat. Ustawa nie określa jednego terminu, a o czasie decydują głównie:

• obciążenie sądu i to, czy strony składają apelację,
• to, czy wyrok przyznaje prawo do lokalu socjalnego i jak szybko gmina go zaproponuje,
• zimowy okres ochronny od 1 listopada do 31 marca,
• dostępność tymczasowych pomieszczeń w gminie.

W dużych miastach oczekiwanie na lokal socjalny po wyroku bywa długie. Według GUS na koniec 2025 roku w całej Polsce na najem socjalny w ramach realizacji wyroków eksmisyjnych czekało 34 010 gospodarstw domowych.

Jak uniknąć eksmisji? Praktyczne wskazówki

Nie ignoruj wezwań do zapłaty

Pierwszym sygnałem jest pismo od zarządcy lub gminy o zaległościach. Przy długu czynszowym kluczowy jest dodatkowy miesięczny termin z pisemnego uprzedzenia: spłata w tym czasie zatrzymuje wypowiedzenie. Warto od razu zgłosić się do ośrodka pomocy społecznej i złożyć wniosek o dodatek mieszkaniowy, który gmina wypłaca osobom o niskich dochodach także przy najmie komunalnym.

Negocjuj z zarządcą lub gminą

Gmina jest zwykle bardziej zainteresowana odzyskaniem pieniędzy niż eksmisją rodziny z dzieckiem. Warto złożyć pisemny wniosek o:

• rozłożenie długu na raty w ramach ugody,
• obniżkę czynszu, jeśli uchwała gminy przewiduje obniżki dla gospodarstw o niskich dochodach,
• umorzenie odsetek, gdy dług powstał przez chorobę lub utratę pracy,
• odpracowanie zadłużenia, jeśli gmina prowadzi taki program.

Do wniosku dołącz zaświadczenia o dochodach, liczbie dzieci na utrzymaniu i sytuacji zdrowotnej. Im lepiej udokumentowana sytuacja, tym większa szansa na zgodę.

Skorzystaj z pomocy prawnej

Nieodpłatna pomoc prawna przysługuje każdej osobie, która złoży oświadczenie, że nie jest w stanie ponieść kosztów odpłatnej porady. Można z niej skorzystać w:

• punktach nieodpłatnej pomocy prawnej prowadzonych przez powiaty, z dyżurami adwokatów i radców prawnych,
• ośrodkach pomocy społecznej, które pomagają też w kontaktach z gminą,
• organizacjach pozarządowych zajmujących się prawami lokatorów i przeciwdziałaniem bezdomności.

Co zrobić, gdy eksmisja jest nieunikniona?

Jeśli wyrok jest prawomocny, warto przygotować rozwiązanie, zanim komornik wyznaczy termin:

• Lokal socjalny: gdy wyrok go przyznaje, pilnuj oferty gminy i nie odrzucaj jej bez powodu, bo odmowa może otworzyć drogę do eksmisji.
• Tymczasowe pomieszczenie: gdy wyrok nie przyznaje lokalu socjalnego, gmina na wniosek komornika wskazuje pomieszczenie na okres od miesiąca do 6 miesięcy (art. 25b ustawy).
• Domy dla matek z małoletnimi dziećmi i kobiet w ciąży: placówki pomocy społecznej, do których kieruje ośrodek pomocy społecznej.
• Dodatek mieszkaniowy przy najmie prywatnym: przysługuje także najemcom mieszkań prywatnych, jeśli dochód nie przekracza ustawowych progów.

Czy eksmisja matki z dzieckiem może się nie odbyć?

Tak, jeśli dług zostanie spłacony w dodatkowym terminie, strony zawrą ugodę albo sąd oddali powództwo, bo wypowiedzenie było wadliwe. Po prawomocnym wyroku eksmisja może zostać przeprowadzona, ale przy mieszkaniu komunalnym rodzina z dzieckiem zwykle trafia do lokalu socjalnego, a nie na ulicę. Standard takiego lokalu bywa niższy od dotychczasowego.

Na różnych etapach matka może:

• złożyć apelację od wyroku eksmisyjnego,
• wnieść o wyznaczenie terminu na opróżnienie lokalu (art. 320 k.p.c.),
• zakwestionować ofertę gminy powództwem z art. 14 ust. 6a ustawy,
• wnioskować do gminy o zamianę na mniejszy, tańszy lokal.

Najczęściej zadawane pytania

Czy można eksmitować matkę z dzieckiem na bruk?

Nie. Przy mieszkaniu komunalnym sąd co do zasady musi przyznać prawo do lokalu socjalnego, a eksmisja czeka na ofertę gminy. Gdy takiego prawa nie ma, komornik wstrzymuje się z eksmisją do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia.

Czy eksmisja matki z dzieckiem jest możliwa zimą?

Od 1 listopada do 31 marca wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się, jeśli rodzinie nie wskazano lokalu, do którego ma się przeprowadzić (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Gdy gmina zaproponuje lokal socjalny, eksmisja może odbyć się także zimą.

Czy matka z dzieckiem wynajmująca mieszkanie prywatnie dostanie lokal socjalny?

Nie ma takiej gwarancji. Art. 14 ust. 7 wyłącza bezwzględną ochronę przy lokalach spoza zasobu publicznego, z wyjątkiem spółdzielni i SIM. Sąd może jednak przyznać lokal socjalny po ocenie sytuacji rodziny, a bez niego komornik czeka na tymczasowe pomieszczenie od gminy.

Kto płaci za mieszkanie, gdy rodzina czeka na lokal socjalny?

Rodzina płaci właścicielowi odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki płaciłaby za lokal socjalny. Różnicę do pełnego odszkodowania pokrywa gmina (art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów).

Czy przy lokalu socjalnym trzeba zapłacić kaucję?

Nie. Art. 6 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wprost zakazuje pobierania kaucji przy najmie socjalnym lokalu i przy najmie lokalu zamiennego.

Podsumowanie

Eksmisja matki z dzieckiem jest możliwa, ale prawo mocno ją ogranicza. Przy mieszkaniu komunalnym kluczowy jest art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, który w praktyce gwarantuje lokal socjalny, oraz art. 16, który wstrzymuje eksmisje zimą. Przy najmie prywatnym ochrona jest słabsza, ale komornik i tak nie usunie rodziny bez wskazania tymczasowego pomieszczenia. Najwięcej da się zrobić na samym początku: spłata długu w dodatkowym miesięcznym terminie, ugoda z gminą, wniosek o dodatek mieszkaniowy i bezpłatna porada prawna.

Artykuł zaktualizowany 5.10.2026 na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2023 poz. 725), Kodeksu postępowania cywilnego oraz danych GUS. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach zalecamy konsultację z adwokatem lub radcą prawnym.