W 2025 roku cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 17,7 tys. mieszkań, czyli co czternaste na rynku. Sprawdzamy, kto kupuje najwięcej, w których miastach i kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA.
107artykułów
Warszawski rynek pierwotny w 2026 roku daje ogromny wybór, ale ceny dzielą się mocniej niż kiedykolwiek. Najdrożej jest na Woli, gdzie metr w prestiżowych inwestycjach sięga nawet 35 tysięcy złotych. Najtaniej kupimy na prawym brzegu Wisły. Sprawdzamy ceny nowych mieszkań według dzielnic. Kto szuka dziś nowego mieszkania w Warszawie, ma z czego wybierać. Na rynku pierwotnym dostępnych jest ponad dziesięć tysięcy lokali w ponad dwustu inwestycjach, a oferta rozciąga się od kameralnych kawalerek po duże mieszkania rodzinne. Problem w tym, że różnica w cenie metra między dzielnicami potrafi być większa niż różnica między Warszawą a niejednym mniejszym miastem. Najdrożej wcale nie jest w Śródmieściu, tylko na Woli. Sprawdzamy, ile kosztują nowe mieszkania w stolicy i gdzie warto szukać tańszych metrów. Średnia cena i ogromny wybór Średnia cena metra nowego mieszkania w Warszawie zbliża się do 19 tysięcy złotych, choć raporty z przełomu roku wskazywały poziom bliższy 18,4 tysiąca. Niezależnie od dokładnej liczby kierunek jest jasny. Ceny na rynku pierwotnym nadal rosną, tyle że w spokojniejszym tempie niż w latach największej gorączki. Kupujący dostają za to coś, czego wcześniej brakowało, czyli realny wybór. W ofercie deweloperów jest ponad dziesięć tysięcy mieszkań rozłożonych na przeszło dwieście inwestycji w całym mieście. To zmienia układ sił przy stole negocjacyjnym. Gdy w jednej dzielnicy konkuruje o klienta kilkanaście projektów naraz, deweloperzy chętniej rozmawiają o rabatach, wykończeniu czy miejscu postojowym w cenie. Więcej o tym, jak wypada porównanie nowego lokalu z używanym, piszemy w tekście o tym, czy w 2026 roku bardziej opłaca się rynek pierwotny czy wtórny. Najdrożej na Woli, nie w Śródmieściu Największą niespodzianką mapy cenowej stolicy jest to, że koronę najdroższej dzielnicy przejęła Wola. W najbardziej prestiżowych inwestycjach w okolicach ronda Daszyńskiego metr potrafi kosztować nawet około 35 tysięcy złotych. Dawne przemysłowe zaplecze miasta zamieniło się w drugie centrum biznesowe z wieżowcami, biurami i apartamentami z widokiem na panoramę. DzielnicaOrientacyjna cena za metr (rynek pierwotny)Wola (najdroższe inwestycje)nawet ok. 35 000 zł/m²Śródmieście, Ochota, Żoliborzpowyżej 27 000 zł/m²Białołękaok. 13 500 zł/m²Wawerok. 13 560 zł/m² Tuż za Wolą plasują się Śródmieście, Ochota i Żoliborz, gdzie stawki w nowych projektach przekraczają 27 tysięcy złotych za metr. To dzielnice o dobrej komunikacji, gęstej zabudowie i mocno ograniczonej liczbie wolnych działek, co samo w sobie winduje ceny. Pełniejszy obraz tego, jak stawki układają się w całym mieście, znajdziesz w naszym zestawieniu, w którym pokazujemy ceny mieszkań w Warszawie w poszczególnych dzielnicach. Gdzie szukać tańszych metrów Na drugim biegunie cenowym znajduje się prawy brzeg Wisły i obrzeża miasta. Białołęka oraz Wawer oferują nowe mieszkania w cenie oscylującej wokół 13,5 tysiąca złotych za metr, czyli niemal trzy razy taniej niż topowe adresy na Woli. To właśnie te dzielnice, obok Rembertowa czy Wesołej, ratują budżety rodzin, które chcą kupić większy metraż bez wyprowadzki poza granice stolicy. Co ciekawe, najtańsze dzielnice mają jednocześnie najbogatszą ofertę. To na Białołęce deweloperzy wystawiają dziś najwięcej nowych mieszkań w całym mieście, z blisko pięćdziesięcioma aktywnymi projektami. Kupujący płaci mniej za metr, ale musi liczyć się z dłuższym dojazdem do centrum i większą zależnością od samochodu lub kolejki. Jeśli szukasz świeżych projektów w różnych częściach kraju, zobacz też, gdzie w 2026 roku deweloperzy budują najwięcej nowych mieszkań. Co z tego wynika dla kupujących Warszawa dawno przestała być jednym rynkiem. Wybór dzielnicy to dziś decyzja warta setki tysięcy złotych, bo za ten sam metraż na Woli i na Białołęce zapłacisz kwoty różniące się nawet dwuipółkrotnie. Zanim więc zawęzisz poszukiwania do konkretnego osiedla, warto zrobić krok wstecz i zestawić cenę metra z realnym kosztem codziennego życia w danej lokalizacji, łącznie z czasem dojazdu i dostępnością szkół czy sklepów. Duża podaż działa dziś na korzyść kupujących. W dzielnicach z liczną konkurencją inwestycji nie warto godzić się na pierwszą podaną cenę, bo pole do rozmowy jest realne. Nawet kilka procent rabatu przy warszawskich stawkach oznacza oszczędność liczoną w dziesiątkach tysięcy złotych. Podsumowanie Rynek pierwotny w Warszawie w 2026 roku to połączenie wysokich cen i naprawdę szerokiej oferty. Średnia zbliża się do 19 tysięcy złotych za metr, ale pod tą liczbą kryją się dwa różne światy. Na Woli metr w topowych inwestycjach sięga 35 tysięcy złotych, a na prawym brzegu Wisły spada do około 13,5 tysiąca. Dla kupującego oznacza to, że najważniejszą decyzją nie jest już samo to, czy kupić nowe mieszkanie, ale gdzie. To właśnie wybór dzielnicy najmocniej rozstrzyga, ile ostatecznie zapłacisz. Najczęściej zadawane pytania (FAQ)Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Warszawie w 2026 roku?Średnia cena metra nowego mieszkania w Warszawie zbliża się do 19 tysięcy złotych, a raporty z przełomu roku wskazywały poziom około 18,4 tysiąca. Konkretna stawka zależy jednak przede wszystkim od dzielnicy.Która dzielnica Warszawy jest najdroższa?Najdroższa jest dziś Wola, gdzie w prestiżowych inwestycjach metr sięga nawet około 35 tysięcy złotych. Wyprzedza tym samym Śródmieście, Ochotę i Żoliborz, gdzie ceny przekraczają 27 tysięcy złotych za metr.Gdzie w Warszawie nowe mieszkania są najtańsze?Najtaniej jest na prawym brzegu Wisły i na obrzeżach miasta. Na Białołęce i w Wawrze nowe mieszkania kosztują około 13,5 tysiąca złotych za metr, czyli niemal trzy razy mniej niż najdroższe adresy na Woli. Zdjęcie: Pexels
W drugim kwartale 2026 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w większości dużych miast znów rosną albo stoją w miejscu. Jest jednak jeden wyjątek. We Wrocławiu metr kwadratowy staniał z kwartału na kwartał. Sprawdzamy dane i wyjaśniamy, co za tym stoi i co oznacza dla kupujących. Rynek wtórny znów przyspiesza. Z danych za drugi kwartał 2026 roku wynika, że w większości dużych miast ceny mieszkań rosną albo utrzymują się na stabilnym poziomie. Na tym tle wyróżnia się jedno miasto, w którym metr kwadratowy realnie staniał. Mowa o Wrocławiu, jedynym z wielkiej szóstki, gdzie odnotowano kwartalny spadek cen transakcyjnych. Sprawdzamy najnowsze liczby z Barometru Metrohouse i Credipass i tłumaczymy, dlaczego akurat stolica Dolnego Śląska wypadła z rytmu. Ile kosztuje metr w największych miastach Zacznijmy od twardych danych transakcyjnych, czyli cen realnie wpisywanych do aktów notarialnych, a nie tych z ogłoszeń. W drugim kwartale 2026 roku obraz największych rynków wyglądał następująco. MiastoCena za metr (II kw. 2026)Zmiana kwartalnaZmiana rok do rokuWarszawaok. 15 823 zł/m²+2,8%+1,4%Krakówok. 14 046 zł/m²+5,0%wzrostWrocławok. 11 919 zł/m²-3,2%+2,5% Jak widać, Kraków wyraźnie ciągnie stawki w górę, Warszawa spokojnie kontynuuje wzrost, a Wrocław jako jedyny zawrócił. Średnia cena mieszkania kupowanego wtedy we Wrocławiu wyniosła około 549 tysięcy złotych przy średnim metrażu bliskim 47 metrów. To wciąż sporo, ale kwartał wcześniej za ten sam metr trzeba było zapłacić więcej. Dlaczego akurat Wrocław wypadł z rytmu Kwartalny spadek o 3,2 procent brzmi poważnie, ale nie jest sygnałem załamania rynku. To raczej korekta po serii mocnych wzrostów z poprzednich kwartałów. Wrocław przez długi czas gonił ścisłą czołówkę i w pewnym momencie ceny ofertowe wystrzeliły szybciej, niż nadążał za nimi realny popyt. Do tego doszła wysoka podaż. Kiedy w ogłoszeniach pojawia się dużo lokali, a kupujący nie spieszą się z decyzją, sprzedający muszą schodzić z ceny, żeby w ogóle domknąć transakcję. Efekt widać właśnie w aktach notarialnych, gdzie liczy się cena finalna, a nie życzeniowa kwota z portalu. Warto pamiętać, że pojedynczy kwartał to jeszcze nie trend, a Wrocław w ujęciu rok do roku i tak jest o 2,5 procent drożej niż przed rokiem. Reszta kraju wciąż na plusie W szerszym obrazie rynek wtórny w drugim kwartale 2026 roku pozostał stabilny lub rosnący. W ujęciu rocznym wszystkie analizowane miasta były droższe niż rok wcześniej, a rozpiętość wzrostów okazała się spora. Najłagodniej zmiany przebiegły w Warszawie, gdzie ceny poszły w górę o zaledwie 1,4 procent. Na drugim biegunie znalazł się Gdańsk ze wzrostem sięgającym nawet 12,7 procent rok do roku. Ta różnica dobrze pokazuje, że w Polsce nie ma już jednego wspólnego rynku mieszkań. Poszczególne miasta poruszają się we własnym tempie, a lokalna podaż, popyt i struktura zabudowy potrafią rozjechać wyniki bardziej niż ogólnokrajowe prognozy. Kto chce zrozumieć skalę tych różnic, powinien spojrzeć na ceny mieszkań w największych miastach Polski w 2026 roku zestawione obok siebie. Co to oznacza dla kupujących Dla osoby szukającej mieszkania sygnał z Wrocławia jest zachęcający, ale trzeba go czytać ostrożnie. Kwartalny spadek otwiera pole do negocjacji, zwłaszcza tam, gdzie oferta wisi w portalu od wielu tygodni. To dobry moment, żeby twardo rozmawiać o cenie i nie przyjmować kwoty z ogłoszenia jako ostatecznej. W miastach takich jak Kraków czy Gdańsk sytuacja jest odwrotna, a presja na wzrost cen nie odpuszcza. Tam czekanie na przecenę może się nie opłacić. Jeśli zastanawiasz się, w którą stronę pójdzie rynek w kolejnych miesiącach, warto sprawdzić, kiedy na rynek mieszkań wróci wyraźne ożywienie i jak może to przełożyć się na stawki. Ciekawym punktem odniesienia jest też to, jak szybko Kraków dogania Warszawę pod względem cen mieszkań, bo pokazuje, że nawet w spokojnym kwartale niektóre rynki potrafią mocno przyspieszyć. Podsumowanie Drugi kwartał 2026 roku potwierdza, że rynek wtórny jako całość ma się dobrze, a ceny w większości dużych miast rosną lub stoją w miejscu. Wrocław, z kwartalnym spadkiem o 3,2 procent, jest wyjątkiem, który wynika raczej z wcześniejszych zbyt szybkich wzrostów i wysokiej podaży niż z odwrócenia trendu. W ujęciu rocznym wszystkie duże miasta są droższe niż przed rokiem, od symbolicznego plusa w Warszawie po dwucyfrowy skok w Gdańsku. Dla kupujących oznacza to jedno. Warto patrzeć na konkretne miasto i konkretną ofertę, bo to na tym poziomie rozgrywa się dziś prawdziwa gra o cenę. Najczęściej zadawane pytania (FAQ)Ile kosztuje metr mieszkania we Wrocławiu w 2026 roku?W drugim kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna metra na rynku wtórnym we Wrocławiu wyniosła około 11 919 złotych. To o 3,2 procent mniej niż kwartał wcześniej, ale wciąż o 2,5 procent więcej niż rok temu.Czy ceny mieszkań w Polsce spadają?Nie w skali całego kraju. W drugim kwartale 2026 roku ceny na rynku wtórnym w większości dużych miast rosły lub były stabilne. Wrocław jest wyjątkiem z kwartalnym spadkiem, a w ujęciu rok do roku wszystkie duże miasta pozostają droższe niż przed rokiem.W którym mieście mieszkania zdrożały najbardziej?W ujęciu rok do roku liderem wzrostów był Gdańsk, gdzie ceny poszły w górę nawet o 12,7 procent. Najłagodniej zmiany przebiegły w Warszawie ze wzrostem rzędu 1,4 procent. Zdjęcie: Pexels
W 2025 roku Polacy zawarli 586,6 tys. transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 270 mld zł, o 3,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Sprawdzamy, co te rekordowe dane GUS mówią o rynku mieszkań i co oznaczają dla kupujących.
Wiosną 2026 roku to mieszkania bez balkonu i ogródka osiągały najwyższe ceny za metr kwadratowy na rynku pierwotnym. Wyjaśniamy, skąd bierze się ten paradoks, dlaczego winne są małe kawalerki z centrów miast i czemu na rynku wtórnym ta sama zasada działa dokładnie odwrotnie. Na rynku pierwotnym najwyższe stawki za metr osiągają dziś często lokale bez balkonu i ogródka. Wydaje się to oczywiste. Balkon, taras czy własny ogródek podnoszą wartość mieszkania, więc lokal bez nich powinien być tańszy. Najnowsze dane z rynku deweloperskiego wywracają jednak tę intuicję do góry nogami. Wiosną 2026 roku to właśnie mieszkania bez żadnej przestrzeni zewnętrznej osiągały najwyższe ceny za metr kwadratowy. Sprawdzamy, skąd bierze się ten paradoks i dlaczego na rynku wtórnym ta sama zasada działa dokładnie odwrotnie. Ile kosztują mieszkania z balkonem i bez niego Zacznijmy od liczb, bo to one najlepiej pokazują skalę zjawiska. W kwietniu 2026 roku średnie ceny ofertowe nowych mieszkań, w zależności od tego, co miały do zaoferowania na zewnątrz, układały się następująco. Rodzaj lokaluŚrednia cena za metr (rynek pierwotny) Bez przestrzeni zewnętrznejokoło 14,7 tys. zł Z tarasemokoło 13,5 tys. zł Z balkonem i ogrodemokoło 13 tys. zł Różnica sięga więc mniej więcej 1,7 tysiąca złotych na każdym metrze, i to wcale nie na korzyść lokali z dodatkową przestrzenią. Na pierwszy rzut oka nie ma w tym sensu, bo przecież balkon czy ogródek to realna wartość. Klucz do zagadki nie leży jednak w samym balkonie, lecz w tym, jakie mieszkania najczęściej go nie mają. Dlaczego to małe mieszkania podbijają stawkę Odpowiedź kryje się w metrażu i lokalizacji. Nowe lokale o wysokim standardzie, ale bez balkonu i tarasu, to w większości kawalerki oraz niewielkie mieszkania w ścisłych centrach dużych miast. Tam gęsta, często plombowa zabudowa zwyczajnie nie zostawia miejsca na przestronne balkony ani ogródki. Do tego dochodzi prosta arytmetyka. Im mniejsze mieszkanie, tym wyższa jego cena za metr, nawet jeśli cała transakcja pozostaje względnie przystępna. Kawalerka o powierzchni 28 metrów potrafi mieć wyższą stawkę za metr niż czteropokojowy lokal w tym samym budynku, bo w cenie i tak muszą zmieścić się kuchnia, łazienka i przedpokój, których koszt rozkłada się na mniejszą powierzchnię. Kiedy więc zestawiamy w jednej tabeli drogie za metr kawalerki bez balkonu z większymi mieszkaniami z tarasem, wynik jest w praktyce przesądzony z góry. Na rynku wtórnym reguła się odwraca Najciekawsze jest to, że wystarczy przejść z rynku pierwotnego na wtórny, żeby cały paradoks zniknął. Wśród mieszkań z drugiej ręki brak przestrzeni zewnętrznej wyraźnie obniża wartość lokalu, a nie ją podnosi. Najwyżej wyceniane są tu mieszkania z tarasem, za które trzeba zapłacić średnio blisko 16 tysięcy złotych za metr. To około 16 procent więcej niż za podobne lokale z tarasem oferowane przez deweloperów. Powód jest prosty. Na rynku wtórnym porównujemy zwykle mieszkania o zbliżonym metrażu i standardzie, więc balkon czy taras staje się realnym atutem, za który kupujący są skłonni dopłacić. Znika efekt zaburzający statystykę na rynku pierwotnym, gdzie w jednym worku lądują maleńkie kawalerki z centrum i duże rodzinne mieszkania z ogródkiem na obrzeżach. Dlaczego sama cena za metr potrafi mylić Ta historia to świetny przykład na to, jak łatwo dać się zwieść jednej liczbie. Cena za metr kwadratowy jest wygodna, bo pozwala szybko porównać oferty, ale bywa myląca, gdy zestawiamy ze sobą zupełnie różne mieszkania. Więcej o tym, ile realnie kosztuje dziś metr kwadratowy mieszkania, pisaliśmy w osobnej analizie danych transakcyjnych. Coraz częściej widać też, że sama średnia cena mieszkania coraz mniej mówi o rzeczywistym rynku, bo różnice między segmentami i lokalizacjami potrafią sięgać kilkudziesięciu procent. Balkonowy paradoks to kolejny dowód na to, że rynek trzeba czytać z detalami, a nie przez pryzmat jednej uśrednionej stawki. Co z tego wynika dla kupującego Praktyczny wniosek jest taki, że przy porównywaniu ofert warto patrzeć nie tylko na cenę za metr, ale też na cenę całkowitą, metraż i to, co konkretnie dostajemy za swoje pieniądze. Wysoka stawka za metr w kawalerce bez balkonu nie znaczy od razu, że to zły zakup, tak samo jak niższa cena za metr w dużym mieszkaniu z ogródkiem nie zawsze oznacza okazję. Jeśli myślisz o odsprzedaży w przyszłości, pamiętaj, że na rynku wtórnym balkon, taras czy ogródek realnie podnoszą wartość i skracają czas sprzedaży. Zanim podejmiesz decyzję, dobrze jest też rozważyć, czy bardziej opłaca Ci się rynek pierwotny czy wtórny, bo na każdym z nich te same cechy mieszkania wyceniane są zupełnie inaczej. Podsumowanie Wyższe ceny za metr w mieszkaniach bez balkonu i ogródka to nie znak, że przestrzeń zewnętrzna straciła na znaczeniu. To efekt struktury oferty na rynku pierwotnym, gdzie lokale bez balkonu to najczęściej małe i drogie za metr kawalerki z centrów miast. Gdy tylko spojrzymy na rynek wtórny albo porównamy mieszkania o podobnym metrażu, wszystko wraca do normy, a taras i ogródek znów okazują się tym, za co kupujący chętnie dopłacają. Morał jest jeden. Jedna liczba, nawet tak popularna jak cena za metr, rzadko opowiada całą historię. Zdjęcie: Pexels
Mieszkanie na wynajem już nie zarabia samo. Stopy zwrotu brutto w największych miastach to od 4,5 do 5,7 procent, ale po odliczeniu kosztów, pustostanów i podatku realnie zostaje 3 do 4 procent. Sprawdzamy, gdzie znika zysk i co dziś decyduje o rentowności najmu.
Rynek pierwotny w Polsce coraz mocniej dzielą między siebie giełdowi giganci. Sprawdzamy, kto sprzedaje najwięcej mieszkań w 2026 roku, jak mierzy się wielkość dewelopera i co pozycja firmy oznacza dla kupującego.
Rok 2026 przynosi nową falę inwestycji deweloperskich, ale firmy wprowadzają je ostrożnie. Sprawdzamy, gdzie powstaje najwięcej nowych mieszkań, ile kosztują metry w największych miastach i jakie lokale budują dziś deweloperzy.
W Polsce brakuje nawet 2 mln mieszkań, a mimo to około 1,8 mln lokali stoi pustych. Ten paradoks od lat psuje rynek. Wyjaśniamy, skąd biorą się pustostany, dlaczego rząd chce w nie uderzyć i co zmiany mogą oznaczać dla kupujących oraz najemców.
Deweloperzy dostają rekordową liczbę pozwoleń na budowę, ale rozpoczętych inwestycji wcale nie przybywa w tym samym tempie. Co czwarte pozwolenie trafia do szuflady. Sprawdzamy, dlaczego firmy zwlekają z budową i co ta luka oznacza dla przyszłych cen mieszkań.
