Koniec automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych. Gmina sprawdzi też dochody

Umowa najmu komunalnego przestanie być czymś, co dostaje się raz na całe życie. Przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów zakłada obowiązkową, cykliczną weryfikację dochodów wszystkich najemców, czynsz rosnący proporcjonalnie do tego, o ile przekroczyli próg, oraz likwidację automatycznego wstąpienia w najem po śmierci bliskiego. Projekt jest na etapie konsultacji i już zebrał krytyczne uwagi Rzecznika Praw Obywatelskich.

Umowa na zawsze przestaje istnieć

Dziś umowa najmu komunalnego zawarta dziesięć czy dwadzieścia lat temu w praktyce nie podlega rewizji. Gmina sprawdza sytuację dochodową na etapie przydziału lokalu, a potem najemca może awansować zawodowo, odziedziczyć majątek albo zacząć zarabiać wielokrotnie więcej i nadal płacić czynsz o kilkadziesiąt procent niższy od rynkowego.

Projekt to zmienia. Weryfikacja ma objąć wszystkich najemców, także tych z najstarszymi umowami, a jej podstawą będą średnie dochody z dwunastu miesięcy poprzedzających badanie. Emeryci i renciści zostali z tego obowiązku wyłączeni. Częstotliwość weryfikacji ma być cykliczna, a w opisach projektu pojawiają się cykle trzy- i pięcioletnie, przy czym gminy mają dostać przestrzeń na doprecyzowanie okresu w uchwałach.

Zestawienie redakcyjne na podstawie opisu projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wpisanego do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD313. Projekt pozostaje na etapie konsultacji, a jego treść może się jeszcze zmienić.

Ile wyniesie podwyższony czynsz

Kluczowa jest tu konstrukcja zabezpieczająca przed skokowym wzrostem. Czynsz nie ma przeskakiwać od razu na poziom rynkowy, lecz rosnąć proporcjonalnie do tego, o ile najemca przekroczył próg dochodowy. Kto przekroczy go nieznacznie, zapłaci nieznacznie więcej.

Górnym ograniczeniem jest 6 procent wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego, ogłaszanego przez wojewodów. To ta sama konstrukcja, która od lat wyznacza maksymalne stawki w zasobie publicznym, tyle że w projekcie zostaje wykorzystana jako sufit dla czynszu po weryfikacji dochodowej.

Najem nie przejdzie już automatycznie na bliskich

Druga duża zmiana dotyczy sytuacji po śmierci najemcy. Dziś osoby bliskie, które mieszkały z nim w lokalu, wstępują w stosunek najmu z mocy prawa. Projekt likwiduje ten automatyzm: umowa wygasa z chwilą śmierci, a dalszy pobyt w mieszkaniu wymaga wniosku i zawarcia nowej umowy z gminą.

Nowa umowa nie jest formalnością. Gmina zbada kryteria dochodowe i majątkowe, a także to, czy wnioskodawca nie posiada innej nieruchomości w tej samej miejscowości albo w jej okolicach. Jeżeli odmówi albo wniosek nie wpłynie w terminie trzech miesięcy, pozostaje sześć miesięcy na opuszczenie lokalu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 02.09.2026Zostało 18 dni na złożenie wniosku. Potem budowa mieszkań wyraźnie drożeje

Skąd pomysł, czyli kolejki i puste lokale w jednym worku

Uzasadnienie projektu opiera się na prostym argumencie: publiczny zasób mieszkaniowy ma trafiać do osób faktycznie najbardziej potrzebujących, a dziś trafia tam nie zawsze. W tle są liczby, które od lat układają się w niewygodny obraz.

W największych miastach czas oczekiwania jest wielokrotnie dłuższy od średniej krajowej. W Warszawie mówi się o okresie od pięciu do piętnastu lat w zależności od dzielnicy, w Krakowie od trzech do dziesięciu. Realia poszczególnych gmin i to, co faktycznie skraca kolejkę, opisywaliśmy w poradniku o tym, ile się czeka na mieszkanie komunalne i jak przyspieszyć procedurę.

Drugą stroną medalu są pustostany. Kilkadziesiąt tysięcy lokali w zasobach gmin stoi niezamieszkanych, najczęściej dlatego, że wymagają remontu, na który samorządy nie mają pieniędzy. To ten sam paradoks, który opisywaliśmy szerzej, pokazując, jak w kraju z deficytem rzędu dwóch milionów mieszkań prawie dwa miliony lokali stoi pustych. Weryfikacja dochodowa nie rozwiąże tej części problemu, bo nie dokłada ani jednego wyremontowanego mieszkania.

Co budzi wątpliwości

Rzecznik Praw Obywatelskich zgłosił do projektu uwagi, które dotyczą przede wszystkim proporcjonalności rozwiązań. Wątpliwości konstytucyjne budzi zakres uprawnień do wejścia do lokalu w zestawieniu z gwarancją nienaruszalności mieszkania, a także sankcja finansowa za nieudostępnienie lokalu, sięgająca 5 tysięcy złotych.

Osobno RPO wskazuje na odszkodowanie w wysokości 300 procent czynszu za bezumowne zajmowanie lokalu komunalnego, uznając je za nieuzasadnione. Najwięcej miejsca poświęca jednak trzymiesięcznemu terminowi na złożenie wniosku o nową umowę po śmierci najemcy. W ocenie Rzecznika tak krótki termin, połączony z utratą roszczenia, może uderzyć w osoby starsze, nieporadne życiowo oraz beneficjentów pomocy społecznej, czyli dokładnie w grupy, dla których zasób komunalny istnieje.

Warto też zauważyć, że przy podwyżkach czynszu w zasobie publicznym nadal obowiązywać będą ogólne reguły dotyczące trybu i terminów wypowiadania stawek, opisane szerzej w naszym tekście o tym, jakie zasady i limity obowiązują przy podwyżkach czynszu oraz jakie prawa ma najemca.

Kiedy zmiany mogą wejść w życie

Na razie nie ma podstaw, by mówić o konkretnej dacie. Projekt został wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów w lutym 2026 roku i pozostaje na etapie konsultacji. Nie trafił jeszcze do Sejmu, a zakres zgłoszonych uwag sugeruje, że przed skierowaniem do parlamentu może zostać zmodyfikowany.

Dla obecnych najemców komunalnych praktyczny wniosek jest jeden: warto już teraz sprawdzić, jaki próg dochodowy obowiązuje w uchwale własnej gminy i jak wygląda własna sytuacja na jego tle. Dla osób mieszkających z najemcą, ale niebędących współnajemcami, sensownym krokiem jest rozważenie formalnego dopisania do umowy jeszcze na obecnych zasadach.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Ile się czeka na mieszkanie komunalne? Aktualne terminy i sposoby przyspieszenia w 2026 roku
• Brakuje 2 mln mieszkań, a 1,8 mln stoi pustych. Skąd ten paradoks
• Podwyżki czynszu 2026: zasady, limity i prawa najemcy

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisane rozwiązania pochodzą z projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wpisanego do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD313. Projekt znajduje się na etapie konsultacji i jego ostateczna treść może się różnić od opisanej. Dane statystyczne o zasobie komunalnym pochodzą z opracowań Głównego Urzędu Statystycznego i dotyczą różnych lat, wskazanych przy poszczególnych wartościach. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).