Ściana odchyliła się o 7 milimetrów w miesiąc. Dwadzieścia osób musiało wyjść z domu

Mieszkańcy budynku przy ulicy Hożej 9 i 11 w Szczecinie mieli kilka godzin na spakowanie najpotrzebniejszych rzeczy. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wyłączył nieruchomość z użytkowania, bo pomiary geodezyjne wykazały postępujące osiadanie i przemieszczanie się konstrukcji. Około dwudziestu osób opuściło swoje mieszkania z torbami i kartonami. Historia jest o tyle warta uwagi, że lokatorzy alarmowali o pękających ścianach od dwóch lat. Wyjaśniamy, jak działa procedura opróżnienia budynku, kto za wszystko płaci i dlaczego od 2025 roku mieszkańcy w takiej sytuacji są w gorszym położeniu niż jeszcze rok wcześniej.

Dwa lata rys, jedna noc na decyzję

Problemy przy Hożej nie pojawiły się nagle. Mieszkańcy od mniej więcej dwóch lat obserwowali pęknięcia i rysy na ścianach, a z czasem sytuacja zaczęła się wyraźnie pogarszać. Według ich relacji jedna ze ścian odchyliła się w ciągu miesiąca o około 7 milimetrów. W niektórych mieszkaniach nie da się już prawidłowo zamknąć okien, bo ramy przestały pasować do wypaczonych ościeży.

Od kilku miesięcy na ścianach zamontowane były szczelinomierze, czyli proste przyrządy pozwalające mierzyć, czy i jak szybko rozwiera się pęknięcie. Tydzień przed ewakuacją mieszkańcy sami zabezpieczyli część terenu ogrodzeniem i wywiesili ostrzegawczy baner.

Punktem zwrotnym była noc z piątku na sobotę. Jedna z mieszkanek zauważyła, że schody odspoiły się od ściany, i zaalarmowała sąsiadów. W sobotę po godzinie siedemnastej przed budynkiem pojawili się pracownicy pogotowia lokatorskiego, a inspektorzy nadzoru budowlanego przeprowadzili oględziny. Ich ustalenia nie pozostawiły wątpliwości.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Szczecinie Marek Czasnojć tłumaczył przed budynkiem, że pomiary geodezyjne oraz obliczenia wskazują na pogłębiający się problem i że w pewnym momencie może dojść do gwałtownej katastrofy budowlanej. Bardziej zagrożona jest klatka pod numerem 9, ale ze względów bezpieczeństwa opróżniono także budynek pod numerem 11.

Lokatorzy podkreślają, że o problemie informowali zarządcę i miejskie służby od dwóch lat. Podejrzewają, że uszkodzenia zaczęły pojawiać się po przebudowie ulicy Hożej. Wskazują na drgania wywoływane przez ciężkie pojazdy przejeżdżające przez wyniesiony fragment jezdni oraz na możliwe uszkodzenie istniejących wcześniej drenaży, przez co woda opadowa mogła gromadzić się w rejonie budynku. To na razie hipotezy mieszkańców, a nie ustalenia biegłych.

Jak działa wyłączenie budynku z użytkowania

Podstawą prawną takiej decyzji jest artykuł 68 Prawa budowlanego. Przepis dotyczy sytuacji, w której budynek przeznaczony na pobyt ludzi bezpośrednio grozi zawaleniem. Organ nadzoru budowlanego nie ma wtedy swobody uznania, tylko obowiązek działania.

Warto rozróżnić dwa pojęcia, które w potocznym języku bywają mylone. Wyłączenie z użytkowania oznacza zakaz korzystania z obiektu lub jego części. Opróżnienie idzie dalej i wymaga fizycznego usunięcia z budynku ludzi oraz mienia. W Szczecinie zastosowano oba rozwiązania jednocześnie, bo zagrożenie oceniono jako bezpośrednie.

Kluczowa jest jedna rzecz: decyzja z artykułu 68 jest skierowana do właściciela lub zarządcy, a nie do lokatorów. To właściciel odpowiada za wykonanie nakazu i za dalsze losy budynku. Jeśli tego nie zrobi, nadzór budowlany może sięgnąć po środki egzekucyjne, łącznie z wykonaniem zastępczym na koszt zobowiązanego.

Kto za to wszystko zapłaci

Tu zaczyna się najtrudniejsza część tej historii. Właścicielem budynku przy Hożej jest wspólnota mieszkaniowa. To oznacza, że odpowiedzialność za ekspertyzy, zabezpieczenie konstrukcji i ewentualny remont spoczywa na właścicielach lokali, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Inspektor nadzoru przyznał wprost, że z funduszami wspólnoty jest niewesoło i że trzeba będzie szukać wsparcia, ale zaznaczył, że to rola właściciela. W dziewięciolokalowej wspólnocie fundusz remontowy rzadko wystarcza na ratowanie konstrukcji. Ekspertyza geotechniczna z odwiertami to zwykle wydatek rzędu kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a wzmocnienie fundamentów potrafi kosztować kilkaset tysięcy.

Zasady rozliczania kosztów w częściach wspólnych bywają zresztą źródłem sporów nawet przy znacznie mniejszych wydatkach. Pisaliśmy niedawno o tym, jak nowelizacja przepisów ma rozstrzygnąć, kto zapłaci za balkon i wymianę wodomierza we wspólnocie. Przy pękającej konstrukcji stawka jest nieporównanie wyższa.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 09.08.2026Jawność cen mieszkań domknięta. Prezydent podpisał nowelizację ustawy deweloperskiej

Komu przysługuje lokal zamienny

To pytanie, które w takich sytuacjach pada najczęściej, a odpowiedź zależy od tego, kim jest dana osoba w budynku. Rozróżnienie na właściciela i najemcę ma tu fundamentalne znaczenie.

Zestawienie redakcyjne na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W konkretnej sprawie o zakresie uprawnień decyduje treść umowy i okoliczności wypowiedzenia.

Ostatni wiersz tej tabeli to zmiana, która przeszła w mediach niemal bez echa, a ma duże znaczenie praktyczne. Przez lata obowiązywał przepis przejściowy nakładający na gminę obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki najemcom płacącym czynsz regulowany, gdy budynek trzeba było opróżnić z powodu remontu lub rozbiórki. Termin obowiązywania tego przepisu był kilkakrotnie przedłużany, aż wygasł z końcem 2024 roku. Resort rozwoju uznał dalsze przedłużanie za nieuzasadnione.

Od 2025 roku ciężar zapewnienia lokalu zamiennego w takich przypadkach spoczywa więc na właścicielu budynku. Jeśli właścicielem jest niezamożna wspólnota mieszkaniowa, obowiązek istnieje na papierze, ale jego wyegzekwowanie bywa iluzoryczne.

W Szczecinie miasto zadeklarowało zapewnienie miejsc noclegowych wszystkim mieszkańcom, choć część lokatorów zapowiedziała, że tymczasowo zatrzyma się u rodziny. To dobra praktyka samorządu, ale trzeba pamiętać, że doraźne miejsce noclegowe to nie to samo co lokal zamienny w rozumieniu ustawy. Osoby czekające na przydział z zasobu gminy powinny liczyć się z tym, że czas oczekiwania na mieszkanie od gminy w wielu miastach liczy się w latach.

Katastrofy budowlane w liczbach

Przypadek szczeciński nie jest w polskiej skali czymś wyjątkowym, choć rzadko trafia na czołówki. Statystyki Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego pokazują zjawisko o stałej, dość dużej skali.

Z analiz GUNB wynika, że większość katastrof dotyczy budynków o konstrukcji murowanej, mieszkalnych lub gospodarczych, o niewielkiej kubaturze i wysokości do dwunastu metrów, zwykle eksploatowanych dłużej niż pół wieku. Zdecydowana większość zdarzeń ma miejsce w obiektach oddanych do użytku, w których nie prowadzi się żadnych robót budowlanych.

Głównym powodem wskazywanym w statystykach są zdarzenia losowe, przede wszystkim silne wiatry. Osiadanie gruntu, podmycie fundamentów i drgania od ruchu drogowego stanowią mniejszą, ale nie marginalną grupę przyczyn. Właśnie do tej kategorii należy prawdopodobnie przypadek szczeciński, choć ostateczną odpowiedź da dopiero ekspertyza.

Czego wymaga prawo od właścicieli budynków

Artykuł 62 Prawa budowlanego nakłada na właścicieli i zarządców obowiązek okresowych kontroli. Co najmniej raz w roku trzeba sprawdzić stan techniczny elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacje gazowe i przewody kominowe. Co najmniej raz na pięć lat przeprowadza się kontrolę szerszą, obejmującą ocenę stanu technicznego całego obiektu, w tym elementów konstrukcyjnych.

Wyniki kontroli trafiają do książki obiektu budowlanego, prowadzonej od 2023 roku w formie elektronicznej. To dokument, do którego wgląd ma nadzór budowlany i który w razie sporu bywa najważniejszym dowodem na to, czy właściciel dopełnił obowiązków.

W praktyce w małych wspólnotach ten obowiązek bywa traktowany jako formalność. Przegląd pięcioletni zamawia się u najtańszego oferenta, a protokół ląduje w segregatorze. Gdy pojawiają się pierwsze rysy, brakuje punktu odniesienia, który pozwoliłby ocenić, czy pęknięcie jest stare i ustabilizowane, czy rozwija się z miesiąca na miesiąc.

Ta lista przydaje się też przed zakupem mieszkania. Ukośne pęknięcia biegnące przez ścianę nośną, klinujące się drzwi i widoczne odspojenia to sygnały, których nie powinno się bagatelizować podczas oglądania lokalu. Zebraliśmy je razem z innymi punktami kontrolnymi w poradniku o tym, na co zwrócić uwagę przy oglądaniu mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czym różni się wyłączenie z użytkowania od opróżnienia budynku?

Wyłączenie z użytkowania to zakaz korzystania z obiektu lub jego części. Opróżnienie oznacza dodatkowo obowiązek fizycznego usunięcia z budynku osób i mienia. Przy bezpośrednim zagrożeniu zawaleniem nadzór budowlany stosuje zwykle oba rozwiązania jednocześnie.

Czy właściciel mieszkania dostanie lokal zamienny?

Nie. Prawo do lokalu zamiennego przysługuje najemcom, a nie właścicielom lokali. Właściciel mieszkania we wspólnocie musi zorganizować sobie tymczasowe zakwaterowanie we własnym zakresie i jednocześnie uczestniczy w kosztach ratowania budynku proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej.

Kto płaci za ekspertyzę i remont budynku wspólnoty?

Koszty ponosi wspólnota mieszkaniowa, czyli w praktyce właściciele lokali według wielkości udziałów. Źródłem finansowania jest fundusz remontowy, a przy jego niewystarczającej wysokości uchwalona zaliczka celowa albo kredyt zaciągnięty przez wspólnotę. Gmina uczestniczy w kosztach jako właściciel swoich lokali.

Czy gmina musi zapewnić lokal zamienny?

Tylko wobec własnych najemców, czyli osób zajmujących lokale komunalne. Przepis przejściowy, który przez lata nakładał na gminy obowiązek dostarczania lokali zamiennych także najemcom z czynszem regulowanym u innych właścicieli, przestał obowiązywać 31 grudnia 2024 roku.

Jak szybko nadzór budowlany musi zareagować na zgłoszenie?

Przepisy nie wyznaczają sztywnego terminu na same oględziny, ale przy sygnale o bezpośrednim zagrożeniu inspektorat działa niezwłocznie. Decyzja wydana na podstawie artykułu 68 zawiera termin opróżnienia budynku wyznaczony stosownie do skali zagrożenia i może być wykonywana natychmiast.

Czy drgania od ruchu drogowego mogą uszkodzić budynek?

Mogą, zwłaszcza w starszych budynkach murowanych posadowionych na płytkich fundamentach i przy gruntach podatnych na osiadanie. Same drgania rzadko są jedyną przyczyną. Zwykle nakładają się na inne czynniki, takie jak zmiana stosunków wodnych czy uszkodzenie drenażu. Ustalenie rzeczywistej przyczyny wymaga ekspertyzy geotechnicznej i konstrukcyjnej.

Co się dzieje z kredytem hipotecznym, gdy budynek zostaje wyłączony z użytkowania?

Zobowiązanie kredytowe pozostaje w mocy niezależnie od tego, czy w mieszkaniu można mieszkać. Warto niezwłocznie skontaktować się z bankiem i ubezpieczycielem, sprawdzić zakres polisy nieruchomości oraz ustalić, czy umowa przewiduje możliwość zawieszenia spłaty rat.

Powiązane artykuły:

• Kto zapłaci za balkon i wymianę wodomierza? Wspólnoty czekają na dużą zmianę
• Ile się czeka na mieszkanie socjalne? Czas oczekiwania w 2026 roku
• Na co zwrócić uwagę przy oglądaniu mieszkania? Kompletny poradnik

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opis zdarzenia przy ulicy Hożej w Szczecinie powstał na podstawie relacji mediów oraz wypowiedzi przedstawiciela Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego i mieszkańców przekazanych przez PAP. Przyczyny uszkodzeń budynku nie zostały dotąd ustalone przez biegłych, a przywoływane hipotezy dotyczące przebudowy ulicy pochodzą od lokatorów. Podstawy prawne: ustawa Prawo budowlane oraz ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z prawnikiem. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 (domena publiczna).