Gotowe mieszkania od ręki. Takiego wyboru nie było od sześciu lat

Pod koniec czerwca 2026 roku deweloperzy w całej Polsce mieli w ofercie około 121,5 tysiąca mieszkań, a prawie 44,7 tysiąca z nich było gotowych do odbioru. Tak dużego wyboru lokali z kluczami od ręki nie widzieliśmy od co najmniej sześciu lat. Dla kupujących to sytuacja wyjątkowa, bo gotowe mieszkania często kosztują mniej niż te, na które trzeba czekać dwa lata. Sprawdzamy, skąd wziął się ten rekord i jak go wykorzystać.

Skąd nagle tyle gotowych mieszkań

Jeszcze rok temu mieszkania gotowe do odbioru stanowiły niecałą jedną czwartą oferty deweloperów. Było ich wtedy około 29,1 tysiąca. Dziś to już prawie 37 procent wszystkich lokali w sprzedaży, czyli 44,7 tysiąca mieszkań, do których można wprowadzić się praktycznie zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

Ten skok to w dużej mierze echo decyzji sprzed trzech lat. W drugiej połowie 2023 roku, na fali programu Bezpieczny Kredyt 2 procent i optymistycznych prognoz, deweloperzy masowo ruszali z nowymi budowami. Te inwestycje właśnie się kończą i trafiają na rynek w momencie, gdy popyt wyraźnie osłabł. Kupujących studzą wysokie ceny i wciąż spory koszt kredytu, więc część świeżo oddanych lokali zamiast znikać z oferty, po prostu w niej zalega.

Gdzie wybór jest największy

Rekordowa oferta nie rozkłada się równo po kraju. Największy wybór mają kupujący w Warszawie, ale zaskakująco mocno wypadają też Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie liczba dostępnych lokali jest porównywalna z Krakowem. Tak wygląda oferta deweloperów w największych miastach według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Warto pamiętać, że powyższe liczby dotyczą samych metropolii. W skali całego kraju oferta jest znacznie większa, a coraz więcej nowych projektów powstaje także w mniejszych miastach. O tym, gdzie deweloperzy planują kolejne osiedla, pisaliśmy szerzej w tekście o nowych inwestycjach mieszkaniowych w 2026 roku.

Gotowe znaczy często tańsze. Cenowy paradoks

Intuicja podpowiada, że mieszkanie gotowe, które można obejrzeć i odebrać od razu, powinno kosztować więcej niż obietnica lokalu za dwa lata. Rynek pokazuje jednak coś odwrotnego. W Warszawie średnia cena metra w gotowych mieszkaniach wynosi około 19,8 tysiąca złotych, podczas gdy średnia dla całej oferty to 19,9 tysiąca. Lokale z terminem oddania za ponad dwa lata są wyceniane średnio na ponad 27 tysięcy złotych za metr.

Jeszcze wyraźniej widać to w Poznaniu, gdzie metr w gotowym mieszkaniu kosztuje średnio około 13,1 tysiąca złotych wobec 14,4 tysiąca dla całej oferty. Wyjątkiem jest Kraków. Tam gotowe lokale są średnio nieznacznie droższe od reszty oferty, około 17,2 tysiąca złotych za metr.

Skąd ten paradoks? Po pierwsze, wśród gotowych mieszkań sporo jest lokali z inwestycji wprowadzanych do sprzedaży dwa albo trzy lata temu, po starszych cennikach. Po drugie, nowe projekty startują dziś często w droższych lokalizacjach i wyższym standardzie, co winduje średnią dla lokali w budowie. Po trzecie wreszcie, gotowe mieszkanie, które długo nie znajduje nabywcy, generuje realne koszty, więc deweloperzy chętniej dają na nie rabaty.

Deweloperzy pod presją, kupujący z przewagą

Drugi kwartał 2026 roku był dla deweloperów wyraźnie słabszy. W największych miastach sprzedali około 11,9 tysiąca mieszkań, czyli o blisko jedną piątą mniej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Jednocześnie firmy ostrożnie wprowadzają nowe projekty, przez co już drugi kwartał z rzędu sprzedaż przewyższyła liczbę lokali świeżo wprowadzonych do oferty.

Duży zapas gotowych mieszkań działa przy tym jak hamulec dla cen. W większości metropolii średnie stawki za metr w drugim kwartale praktycznie stały w miejscu, a tam gdzie rosły, wynikało to głównie ze zmiany struktury oferty, a nie z podwyżek w cennikach. Utrzymywanie niesprzedanych lokali kosztuje, więc pole do rozmów o cenie jest dziś wyjątkowo duże. Podpowiadamy zresztą osobno, ile realnie da się wynegocjować przy zakupie mieszkania.

Co to oznacza dla kupującego

Gotowe mieszkanie od dewelopera ma kilka mocnych atutów. Widzisz dokładnie, co kupujesz, bo lokal można obejrzeć, sprawdzić widok z okna i jakość wykończenia części wspólnych. Odpada ryzyko opóźnienia budowy i comiesięczne płacenie jednocześnie raty oraz czynszu za wynajem. Do tego dochodzi argument cenowy, bo w wielu inwestycjach to właśnie gotowe lokale są dziś najkorzystniej wycenione.

Jest też druga strona medalu. W ofercie gotowych mieszkań zalegają czasem lokale, które kupujący wcześniej omijali, na przykład z gorszym rozkładem albo oknami na północ. Dlatego rekordowa oferta nie zwalnia z ostrożności, a przed decyzją warto porównać także używane lokale w okolicy. Pomocne może być nasze zestawienie rynek pierwotny czy wtórny w 2026 roku.

Podsumowanie

Rekordowe 44,7 tysiąca gotowych mieszkań w ofercie deweloperów to obraz rynku, który przeszedł z trybu wyprzedaży na pniu do trybu cierpliwego szukania klienta. Dla kupujących to dobra wiadomość. Wybór jest największy od lat, ceny stoją w miejscu, a sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje niż kiedykolwiek w ostatnich latach. Ta przewaga nie musi jednak trwać wiecznie, bo deweloperzy już dziś ograniczają nowe budowy, a mniejsza podaż za dwa lata może znów przechylić szalę na ich stronę.

Zdjęcie: Pexels