Czytasz: Nowe mieszkania w Warszawie 2026. Najdrożej w Śródmieściu, najtaniej na prawym brzegu
-
01
Nowe mieszkania w Warszawie 2026. Najdrożej w Śródmieściu, najtaniej na prawym brzegu
Nowe mieszkania w Warszawie 2026. Najdrożej w Śródmieściu, najtaniej na prawym brzegu
Nowe mieszkania w Warszawie kosztują średnio 18 248 zł za metr kwadratowy, o 5,01% więcej niż rok wcześniej. Rozpiętość między dzielnicami sięga jednak 17 342 zł na metrze: od 31 337 zł w Śródmieściu do 13 995 zł w Rembertowie. Dane pochodzą z Tabelaofert.pl według stanu na 31 lipca 2026 r.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie to 18 248 zł/m², wzrost o 5,01% rok do roku.
- Najdroższe jest Śródmieście, 31 337 zł/m². Najtańszy jest Rembertów, 13 995 zł/m².
- W ofercie deweloperów było 16 345 mieszkań, o 7,1% więcej niż kwartał wcześniej.
- Gotowych i niesprzedanych lokali jest 3 344, czyli 20,5% całej oferty.
- Średnia cena mieszkań sprzedanych spadła do 18,6 tys. zł/m², o 8,6% kwartał do kwartału.
Warszawski rynek pierwotny w liczbach
Drugi kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne rozejście się dwóch wielkości: podaży i sprzedaży. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4 753 mieszkania, o 66,8% więcej niż kwartał wcześniej. Sprzedali natomiast 3 840 lokali, o 9,4% mniej niż rok wcześniej.
Dane: Tabelaofert.pl, 31 lipca 2026 r. oraz CBRE i Tabelaofert.pl, II kw. 2026 r.
Spadek sprzedaży o 9,4% rok do roku nie oznacza jednak zapaści. Wynik 3 840 mieszkań jest o 170 lokali wyższy od średniej z ostatnich pięciu lat, która wynosi 3 670 mieszkań na kwartał. Rynek nie zwolnił poniżej swojej długoterminowej normy, natomiast oferta rośnie od niego szybciej.
Ceny nowych mieszkań w Warszawie według dzielnic
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Najdroższą dzielnicą Warszawy na rynku pierwotnym jest Śródmieście, 31 337 zł/m², przed Ochotą, 26 291 zł, i Wolą, 24 585 zł. Najtańszy jest Rembertów, 13 995 zł/m². Średnia dla całego miasta to 18 248 zł/m² według Tabelaofert.pl, stan na 31 lipca 2026 r.
Powyżej średniej miejskiej plasuje się dziesięć dzielnic, poniżej siedem. Granica przebiega między Bielanami, 18 875 zł/m², a Bemowem, 17 949 zł/m². To właśnie w tym miejscu rynek dzieli się na część centralną i obrzeża.
| Dzielnica | Cena ofertowa zł/m² |
|---|---|
| Śródmieście | 31 337 |
| Ochota | 26 291 |
| Wola | 24 585 |
| Żoliborz | 22 427 |
| Ursynów | 21 567 |
| Mokotów | 20 615 |
| Praga-Południe | 19 574 |
| Wilanów | 19 429 |
| Praga-Północ | 19 035 |
| Bielany | 18 875 |
| Bemowo | 17 949 |
| Ursus | 15 777 |
| Targówek | 15 508 |
| Wesoła | 15 496 |
| Wawer | 14 371 |
| Białołęka | 14 161 |
| Rembertów | 13 995 |
Dane: Tabelaofert.pl, ceny ofertowe rynku pierwotnego, stan na 31 lipca 2026 r.
Rozpiętość cen: od 31 337 do 13 995 zł za metr
Metr w Śródmieściu kosztuje ponad dwa razy tyle, co metr w Rembertowie. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² ta różnica przekłada się na ponad 860 tys. zł. To skala, która przesądza o wyborze dzielnicy szybciej niż jakikolwiek inny czynnik.
CENY OFERTOWE W WYBRANYCH DZIELNICACH
Dane: Tabelaofert.pl, 31 lipca 2026 r. Śródmieście przyjęte jako 100%.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.08.2026Zakopane chce stref bez Airbnb. Burmistrz apeluje o prawo do zakazu najmu na dobyPrawy brzeg Wisły najtańszy
Cztery z pięciu najtańszych dzielnic leżą na prawym brzegu Wisły: Rembertów, 13 995 zł/m², Białołęka, 14 161 zł, Wawer, 14 371 zł, oraz Targówek, 15 508 zł. Do tej grupy dołącza Wesoła z ceną 15 496 zł/m².
Różnica między Rembertowem a Śródmieściem to 17 342 zł na każdym metrze kwadratowym. Kupujący, który zgodzi się na dłuższy dojazd, dostaje za tę samą kwotę mieszkanie ponad dwukrotnie większe. Pełny obraz zróżnicowania miasta opisujemy w przewodniku po 18 dzielnicach Warszawy.
Dlaczego średnia cena sprzedanych mieszkań spadła poniżej 19 tys. zł
Średnia cena mieszkań sprzedanych w II kwartale 2026 r. wyniosła 18,6 tys. zł/m² i była o 8,6% niższa niż kwartał wcześniej. To pierwszy raz od trzech kwartałów, gdy wskaźnik zszedł poniżej 19 tys. zł. Jednocześnie średnia cena całej oferty wynosi 19,4 tys. zł/m².
Te dwie liczby różnią się o 0,8 tys. zł na metrze i to rozejście jest kluczem do interpretacji. Spadek średniej ceny transakcji nie oznacza, że deweloperzy obniżyli cenniki. Oznacza, że zmienił się koszyk tego, co się sprzedaje.
EFEKT STRUKTURY SPRZEDAŻY
Kupujący wybierają tańsze lokale, a najdroższe zostają w ofercie. Dlatego średnia z mieszkań sprzedanych, 18,6 tys. zł/m², jest niższa od średniej całej oferty, 19,4 tys. zł/m². Spadek wskaźnika opisuje zmianę struktury popytu, a nie obniżkę cen w cennikach deweloperów.
Praktyczny wniosek jest taki, że średniej ceny transakcyjnej nie wolno czytać jako miary przeceny. Żeby ocenić, czy konkretna inwestycja potaniała, trzeba porównywać ceny w obrębie tej samej dzielnicy i tego samego standardu, a nie średnie dla całego miasta.
Rekord gotowych niesprzedanych mieszkań
W ofercie deweloperów znajdują się 3 344 lokale gotowe i wciąż niesprzedane. To 20,5% całej oferty, czyli co piąte mieszkanie na warszawskim rynku pierwotnym ma pozwolenie na użytkowanie i czeka na kupującego. Około jedna trzecia z nich trafiła do tej puli w ciągu ostatniego kwartału.
Dla dewelopera gotowy lokal bez nabywcy to zamrożony kapitał i koszt utrzymania. Ta presja przekłada się na gotowość do rozmowy o cenie, rabatach wykończeniowych albo pakietach dodatkowych, takich jak miejsce postojowe czy komórka lokatorska w cenie.
Zjawisko rosnącej liczby gotowych lokali i jego wpływ na układ sił między stronami transakcji opisujemy szerzej w tekście Gotowe mieszkania biorą rynek.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie w 2026 roku?
Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosi 18 248 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 5,01% rok do roku. Dane: Tabelaofert.pl, stan na 31 lipca 2026 r. Średnia cena całej oferty deweloperskiej to 19,4 tys. zł/m².
Która dzielnica Warszawy jest najdroższa na rynku pierwotnym?
Śródmieście, z ceną ofertową 31 337 zł/m². Kolejne miejsca zajmują Ochota, 26 291 zł, oraz Wola, 24 585 zł. Śródmieście jest ponad dwukrotnie droższe od najtańszego Rembertowa, gdzie metr kosztuje 13 995 zł.
Gdzie w Warszawie kupić nowe mieszkanie najtaniej?
Najtańszy jest Rembertów, 13 995 zł/m², a następnie Białołęka, 14 161 zł, i Wawer, 14 371 zł. Wszystkie leżą na prawym brzegu Wisły, dalej od linii metra, gdzie podaż gruntów pod zabudowę jest większa.
Ile mieszkań jest w ofercie deweloperów w Warszawie?
W II kwartale 2026 r. oferta obejmowała 16 345 mieszkań, o 7,1% więcej niż kwartał wcześniej. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4 753 nowe lokale, o 66,8% więcej kwartał do kwartału. Dane: CBRE i Tabelaofert.pl, publikacja 25 sierpnia 2026 r.
Czy ceny nowych mieszkań w Warszawie spadają?
Średnia cena mieszkań sprzedanych spadła do 18,6 tys. zł/m², o 8,6% kwartał do kwartału. To jednak efekt struktury sprzedaży, bo kupujący wybierają tańsze lokale, a droższe zostają w ofercie. Średnia cena ofertowa nadal rośnie i wynosi 18 248 zł/m², o 5,01% więcej rok do roku.
Ile jest w Warszawie gotowych niesprzedanych mieszkań?
Deweloperzy mają 3 344 lokale gotowe i niesprzedane, co odpowiada 20,5% całej oferty. Około jedna trzecia z nich trafiła do tej puli w ostatnim kwartale. To grupa, w której pole do negocjacji ceny jest największe.
Powiązane artykuły: Przewodnik po 18 dzielnicach Warszawy, Ceny mieszkań w Warszawie, wykres 20 lat, Gotowe mieszkania biorą rynek.
Artykuł opracowany 31.08.2026 na podstawie danych Tabelaofert.pl ze stanu na 31 lipca 2026 r. oraz raportu CBRE i Tabelaofert.pl za II kwartał 2026 r., opublikowanego 25 sierpnia 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej.
