Brakuje 2 mln mieszkań, a 1,8 mln stoi pustych. Skąd ten paradoks

Trudno o bardziej zaskakujący paradoks niż ten, który od lat opisuje polskie mieszkalnictwo. Z jednej strony słyszymy, że w kraju brakuje nawet dwóch milionów mieszkań, a młodzi ludzie latami odkładają decyzję o własnym lokum. Z drugiej strony statystyki pokazują, że około 1,8 miliona mieszkań stoi pustych. Te dwie liczby na pierwszy rzut oka się wykluczają, a jednak obie są prawdziwe. Warto zrozumieć, skąd się bierze ta sprzeczność, bo to właśnie ona coraz mocniej wpływa na politykę mieszkaniową i na to, co dzieje się z cenami.

Dwa miliony brakujących mieszkań

Zacznijmy od strony niedoboru. Z analiz firm doradczych wynika, że aby zbliżyć Polskę do europejskiej średniej pod względem liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, potrzeba dodatkowych ponad dwóch milionów lokali. To ogromna liczba, zwłaszcza jeśli zestawić ją z tempem budowania. Przez całą ostatnią dekadę deweloperzy i inwestorzy indywidualni oddali do użytku około 1,8 miliona mieszkań, czyli mniej więcej tyle, ile wynosi sam deficyt. Innymi słowy, gdybyśmy chcieli nadrobić zaległości, musielibyśmy powtórzyć dorobek dziesięciu lat i to wyłącznie na pokrycie luki, bez uwzględniania nowych potrzeb.

Paradoks pustych mieszkań

A teraz druga strona medalu. Według danych spisowych poziom pustostanów w Polsce sięga około 12 procent całego zasobu, co przekłada się na blisko 1,8 miliona pustych lokali. To bardzo wysoki wynik jak na kraj, który jednocześnie skarży się na brak mieszkań. Gdyby udało się przywrócić do użytku choćby część tych lokali, obraz rynku mógłby się realnie zmienić.

Skąd biorą się pustostany

Kluczowa jest świadomość, że nie każde puste mieszkanie to lokal marnujący się bez sensu. Znaczna część pustostanów w statystykach to tak zwane pustostany pozorne. Najwięcej pustych mieszkań notuje się bowiem w miejscowościach turystycznych, nadmorskich i górskich, gdzie mnóstwo lokali służy jako drugie domy albo mieszkania pod wynajem krótkoterminowy dla turystów. W dniu spisu były akurat puste, ale trudno uznać je za realny zasób, który wystarczy uwolnić.

Do tego dochodzą mieszkania w trakcie remontu, lokale odziedziczone i nierozdysponowane przez spadkobierców, a także pustostany w wyludniających się regionach, gdzie po prostu nie ma na nie popytu. Osobną kategorią są mieszkania kupowane z myślą o lokowaniu kapitału, które właściciele świadomie trzymają puste, licząc na wzrost wartości. To właśnie ta grupa najbardziej elektryzuje polityków, bo w oczach opinii publicznej symbolizuje spekulację na rynku, na którym innym brakuje dachu nad głową. Rosnąca rola profesjonalnego wynajmu, w tym funduszy budujących mieszkania wyłącznie pod wynajem, pokazuje zresztą, że sam najem coraz częściej przestaje być zajęciem przypadkowym.

Rząd bierze się za pustostany i spekulację

Skala zjawiska sprawiła, że w rządzie pojawiły się pomysły, jak zachęcić właścicieli do wypuszczenia pustych mieszkań na rynek. Najczęściej wraca koncepcja specjalnej deklaracji, w której właściciel musiałby wskazać, w jaki sposób korzysta z nieruchomości. Docelowo miałoby to otworzyć drogę do wyższej stawki podatku od lokali stojących bezczynnie, na wzór rozwiązań stosowanych już w niektórych krajach. W tle pojawiają się też pomysły ograniczenia najmu krótkoterminowego oraz mocniejszego opodatkowania osób gromadzących wiele mieszkań.

Cel jest jasny. Chodzi o to, żeby trzymanie pustego mieszkania przestało się opłacać, a właściciel miał bodziec, by je wynająć albo sprzedać. Zwolennicy tego podejścia wskazują, że nawet częściowe uwolnienie pustostanów zwiększyłoby podaż szybciej niż jakakolwiek budowa, bo te mieszkania już istnieją.

Czy podatek od pustostanów rozwiąże problem

Tu zaczynają się schody. Największym problemem jest to, że nikt nie wie dokładnie, ile realnie mamy pustostanów nadających się do zamieszkania. Skoro sporą część stanowią drugie domy i mieszkania turystyczne, podatek mógłby uderzyć w osoby, które wcale nie spekulują, a jednocześnie ominąć rzeczywisty problem. Do tego dochodzi kwestia egzekucji, bo sprawdzenie, czy mieszkanie faktycznie stoi puste, jest trudne i kosztowne.

Eksperci przypominają też, że podatek od pustostanów, nawet gdyby zadziałał, nie zastąpi budowania. Bez zwiększenia liczby nowych mieszkań i uporządkowania podaży sama walka z pustostanami nie domknie luki. To raczej jeden z elementów układanki niż cudowne lekarstwo. Szerzej o tym, w jakim miejscu jest dziś cały rynek, pisaliśmy w podsumowaniu sytuacji na rynku nieruchomości w 2026 roku.

Co to znaczy dla kupujących i najemców

Dla przeciętnego kupującego czy najemcy najważniejszy jest wniosek praktyczny. Deficyt mieszkań jest realny i strukturalny, więc w dłuższej perspektywie działa na korzyść cen, a nie przeciwko nim. Nawet jeśli część pustostanów trafi na rynek, nie zmieni to fundamentu, jakim jest za mała liczba mieszkań wobec potrzeb. Dlatego wysokie ceny i rosnące obawy kupujących o wysokość stawek tak trudno zbić w krótkim czasie.

Dla najemców rozwój dyskusji o pustostanach i regulacjach oznacza, że rynek najmu będzie się profesjonalizował i coraz mocniej podlegał regułom państwa. To może przynieść większą przewidywalność, ale niekoniecznie niższe stawki, zwłaszcza że dodatkowe koszty właściciele zwykle przerzucają na lokatorów.

Podsumowanie

Paradoks dwóch milionów brakujących mieszkań i 1,8 miliona pustostanów świetnie pokazuje, jak złożony jest polski rynek. Puste lokale to w dużej części drugie domy i mieszkania turystyczne, a nie gotowy zapas do rozdania. Rząd chce zachęcić właścicieli do ich uwolnienia, głównie przez deklaracje i podatek od pustostanów, ale sam ten ruch nie rozwiąże problemu bez budowania nowych mieszkań. Dla kupujących i najemców najważniejszy jest wniosek, że strukturalny niedobór mieszkań jeszcze przez lata będzie podtrzymywał presję na ceny i czynsze.

Zdjęcie: Pexels