Najem krótkoterminowy 2026. Obowiązkowy rejestr i kary do 50 tys. zł

Od 20 maja 2026 roku najem krótkoterminowy w Polsce działa na nowych zasadach. Obowiązkowy rejestr, numer w ogłoszeniu i kary do 50 tys. zł zmieniają reguły gry dla właścicieli mieszkań na Airbnb i Booking. Wyjaśniamy, co się zmienia i kogo dotknie najmocniej.

Rynek mieszkań wynajmowanych na doby przez lata działał w Polsce w dużej mierze poza statystykami. Od 20 maja 2026 roku to się kończy. W życie weszły unijne zasady, które porządkują najem krótkoterminowy, wprowadzają obowiązkowy rejestr obiektów i grożą karami sięgającymi 50 tysięcy złotych. Dla właścicieli mieszkań na Airbnb czy Booking oznacza to koniec swobody, do której zdążyli się przyzwyczaić.

Co dokładnie się zmienia

Podstawą nowych reguł jest unijne rozporządzenie 2024/1028, które dotyczy zbierania i udostępniania danych o usługach najmu krótkoterminowego. Przepisy mają jeden nadrzędny cel, czyli wyciągnięcie tego rynku z szarej strefy. Każdy obiekt wynajmowany na doby ma trafić do centralnego rejestru i otrzymać indywidualny numer rejestracyjny. Bez tego numeru nie da się już legalnie opublikować oferty na popularnych platformach rezerwacyjnych.

W praktyce zmienia się cała logika ogłaszania. Numer z rejestru musi pojawić się w treści oferty, a serwisy takie jak Booking czy Airbnb zostają zobowiązane do jego weryfikacji oraz do przekazywania danych o rezerwacjach odpowiednim instytucjom. Ogłoszenia bez numeru mają być zdejmowane, a właściciel, który zignoruje obowiązek rejestracji, naraża się na karę administracyjną do 50 tysięcy złotych.

Rejestr i numer w ogłoszeniu

Sercem systemu jest centralny rejestr obiektów. Polski projekt przepisów przewiduje utworzenie krajowej bazy, w której każda jednostka wynajmowana na krótko, czyli pojedyncze mieszkanie, apartament czy pokój, dostaje osobny wpis i własny numer. To rozwiązanie znane już z kilku europejskich miast, gdzie podobne rejestry działają od lat i realnie ograniczyły liczbę nielegalnych ofert.

Dla właściciela oznacza to kilka nowych obowiązków. Trzeba zarejestrować obiekt, podać podstawowe dane o lokalu, a następnie umieścić przyznany numer w każdym ogłoszeniu. Warto pamiętać, że to nie jest jednorazowa formalność. Dane w rejestrze trzeba aktualizować, a platformy mają prawo i obowiązek sprawdzać, czy numer w ofercie faktycznie istnieje. Trzeba też dodać, że polska ustawa wdrażająca te zasady wciąż jest dopinana, więc część szczegółów proceduralnych może się jeszcze doprecyzować.

Rynek już reaguje

Skutki widać, zanim przepisy zdążyły rozwinąć pełną moc. Liczba aktywnych ofert najmu na doby w Polsce spadła w kwietniu 2026 roku o blisko 6 procent, do około 24 tysięcy ogłoszeń. Część właścicieli wycofuje się z rynku, inni przechodzą na najem długoterminowy, a najbardziej zdeterminowani porządkują formalności, żeby działać już w pełni legalnie.

To naturalna reakcja na zmianę, która z dnia na dzień podnosi koszt i ryzyko prowadzenia takiej działalności na łapu capu. Dla osób, które traktowały wynajem na doby jako dodatkowy zarobek bez większych formalności, nowe zasady mogą się okazać progiem nie do przejścia. Dla profesjonalnych operatorów to z kolei szansa, bo rynek oczyszcza się z najbardziej przypadkowej konkurencji.

Kogo uderzy to najmocniej

Najwięcej zmieni się tam, gdzie najem krótkoterminowy był dotąd najbardziej rozpędzony. Eksperci wskazują na Gdańsk, Gdynię i Sopot, a także Kraków, Warszawę, Szczecin oraz miejscowości nadmorskie. To właśnie w tych lokalizacjach koncentruje się ruch turystyczny i to tam działa najwięcej apartamentów na doby.

Dodatkowo od 2029 roku gminy zyskają prawo do ograniczania, a nawet zakazywania najmu krótkoterminowego w wybranych dzielnicach w drodze uchwały. To oznacza, że nawet legalnie zarejestrowany obiekt może w przyszłości napotkać lokalne bariery. Właściciele w turystycznych centrach miast powinni więc patrzeć na ten najem jak na działalność, której zasady gry mogą się jeszcze zmieniać.

Co to oznacza dla inwestorów

Dla osób kupujących mieszkania pod wynajem na doby to moment na chłodną kalkulację. Nowe przepisy premiują podejście profesjonalne i uporządkowane, a karzą improwizację. Zanim ktoś zdecyduje się na taki model, warto policzyć, ile realnie zostanie w kieszeni po uwzględnieniu formalności, podatków i okresów bez gości. Pomocne będzie nasze zestawienie pokazujące, ile naprawdę można dziś zarobić na wynajmie mieszkania i jak wypada najem krótkoterminowy na tle długoterminowego.

Część inwestorów już teraz przygląda się powrotowi do klasycznego najmu na dłużej. Jest spokojniejszy, mniej wrażliwy na sezonowość i prostszy formalnie, choć zwykle mniej dochodowy w przeliczeniu na dobę. Jeśli rozważasz taki kierunek, dobrze poznać zasady najmu okazjonalnego, który daje właścicielowi mocniejszą pozycję wobec lokatora.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy w 2026 roku przestaje być działalnością bez reguł. Obowiązkowy rejestr, numer w każdym ogłoszeniu i kary do 50 tysięcy złotych to sygnał, że państwo chce widzieć cały ten rynek. Najmocniej odczują to właściciele apartamentów w miastach turystycznych i nad morzem, a horyzont 2029 roku, gdy gminy zyskają prawo do lokalnych zakazów, każe planować ostrożnie. Kto zamierza zostać w tej grze, powinien jak najszybciej uporządkować formalności i policzyć, czy najem na doby nadal mu się opłaca.

Zdjęcie: Pexels